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[财务贷款] 请教下房屋贷款利益最大化的问题，多谢 [复制链接]

小星echo

皮靴族

发表于 2012-7-5 03:32 |显示全部楼层

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现在准备买第一套房，自住，考虑以后转为投资房，所以是要offset account的。由于要考虑到以后转为投资，我打算有钱都放在offset account里，同时希望能尽快还完

想请教下各位大侠些问题

1. 怎样定义投资房？如果我买第二套房，然后搬进去自住，那是不是我第一套房自动转为投资房了，即使我没有出租空置着？

2. 关于贷款，如果我买50万的房子，首付有30万，我到底是把30万全部作为首付，贷20万，还是说我首付20%也就是10万，然后从银行贷40万，我手头还有20万余额放在offset account。
这两种方式我的理解是，从利息本金方面产生的效应应该是一样的。我想知道，长久考虑到底哪种方式最经济合理

3. 关于interest only。想问下，如果一开始自住后转为投资，我如果贷款的头几年比如5年都是interest only，其他的钱放在offset account里，这样产生的效应是不是和本金加利息的还款方式产生的效应是一样的。那像我这种情况，哪种方式更合理更能省钱。

论坛看了很多相关帖子，越看越糊涂，希望谁能给我指条明路啊，谢谢

茄菲

草鞋族

发表于 2012-7-5 10:39 |显示全部楼层

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帮你顶, 引起会计专业人才的注意

lwzdew

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2012-7-5 10:43 |显示全部楼层

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1.是不是投资房看你是不是用房子退税
2.尽量申请多贷款,多余钱方offset最好
3.只还利息,多余钱方offset最好

aussie

皮靴族

发表于 2012-7-5 13:20 |显示全部楼层

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第二种方法比较好~ 省钱省时间.
第三种方法有点不明白,你选支付利息,其他钱放在对冲帐户里.........你的LOAN又没PAY OFF,你只是选择支付利息,OFFSET 也只是帮你减少你的利息而已呀?!
"这样产生的效应是不是和本金加利息的还款方式产生的效应是一样的" 不明白你这话什么意思........ 如果你有300,000的LOAN, offset 你放299,999 那你还不是得付那1块钱的利息?!

kr2000

白金靴族

发表于 2012-7-5 13:29 |显示全部楼层

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考虑到你要转投资，又使用offset的话
贷的越多越好，还的越少越好

banzhiyan

金靴族

发表于 2012-7-5 13:30 |显示全部楼层

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mark，学习

patricb

银靴族

发表于 2012-7-5 13:36 |显示全部楼层

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To 2 & 3 效应是一样的

小星echo

皮靴族

发表于 2012-7-5 13:48 |显示全部楼层

回复 Aussie_Loan 4# 帖子

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其实对interest only这块我自己也不是很明白，所以上来向高人请教。

想知道有人选INTEREST ONLY的原因，有什么特别的好处和坏处吗？

sinokai

银靴族

发表于 2012-7-5 14:09 |显示全部楼层

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自主转投资，选interest only 和竟可能的贷最多的钱。因为转为投资后是按逆转投资方式的贷款额计算你的投资额，因此你带40万， interest only，五年后你的贷款额还试40万，因此你支付的利息就实际的投资成本，直接影响你的负扣税。说得有点简单，但是应该能理解吧

第三点你有一些概念混淆了。和你举例说一点你就明白。如果你贷款40万， interest only要付1500一个月，本息一起换要1700一个月。如果你选择interest only，但是每个月你存1700到你的offset账户(利息从这个账户直接扣除），还款的情况与本溪一起换没有区别。根本区别就是那多存进的200你可以随时动用。

qqbaby

木屐族

发表于 2012-7-5 14:11 |显示全部楼层

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INTEREST ONLY的话，OFFSET里面多余的钱可以随时用，比如说你OFFSET里面有 20万，那你这20万随时可以用。但如果PRINCIPLE+INTEREST的话，可以用的钱就少于20万了。因为本金还了以后就不能用了

ialienam

皮靴族

发表于 2012-7-5 14:22 |显示全部楼层

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這問題你做貸款時 broker/lending manager就會幫你回答.

簡單來說, 如果以後有考慮要轉投資.. 能借越多越好 (80% LVR.. 多了也要付mortgage insurance). Interest only + offset

一個就上面說的以後negative gearing最大化.

interest-only讓你資金自由, 多的錢就放offset, 這和還本金差不多一樣.

還有一個好處, 如果借越多, 談利息也比較好談.

當然每一個人情況不一樣, 最好還是衡量看看.. 如果自己很愛亂花錢, 那我就不建議多貸, 要不然房貸沒付完自己又欠一堆錢.

小星echo

皮靴族

发表于 2012-7-5 15:39 |显示全部楼层

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明白了，也就是说自住期间，我即使选择interest only其他钱放在offset和我换本金加利息是一样的，只是放在offset里面的钱我能自由支配。

但是转成投资房就不一样了。因为我只还利息。所以如果我把offset里面的钱全部取出，则本金就不变了，这样可以最大化付的interest，从而得以抵税

Pluto06

皮靴族

发表于 2012-7-12 00:07 |显示全部楼层

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借道咨询一下：
我也是准备先自住下，然后过个几年转投资。
应该是选interest only。可是我看还有几年和几十年的区别，有什么不一样吗？能否贷几年的，到期了再续申请？还是直接申请贷个几十年的？

Superloop折扣: https://www.superloop.com/internet/nbn?referral_code=SLC-793360

cherie719

布鞋族

发表于 2012-7-12 00:24 |显示全部楼层

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那我问下如果一直打算做自住房是不是本息一起还会比较好？

nicoleflopy

银靴族

发表于 2012-7-12 20:14 |显示全部楼层

回复 cherie719 14# 帖子

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一直自住就是赶紧还完贷款为主吧我觉得

cherie719

布鞋族

发表于 2012-7-13 13:48 |显示全部楼层

回复 nicoleflopy 15# 帖子

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同感！谢谢

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