请教卖房所选中介问题

jiajia007

最近想把一处房子卖掉，经过一段时间的看房，看拍卖后，联系了几家中介。第一家拍卖师很不错，很有气场，但是中介费偏贵，而且和我们联系的是一位中年女性，感觉很不专业，没有任何手头资料，信口开河，但再和这个中介其他人联系是不是也不太好？第二家也是大公司，倒是很严谨，联系后就准备我们的相关资料，并给我们展示相关数据，重要的手上有一处和我们房子极其类似的房子，而且中介费很底，但是很强烈的要我们做很高的广告费。第三家是朋友介绍的，其中有华人中介，但离我们区很远。
想请教几个问题：
1， 广告费和中介有关吗？为什么这么push我们做高的广告费呢？
2， 中介费是给谁的？主要是谁接手的拿大头吗？和拍卖师有关吗？还是一个team 平分？中介费的高低会影响拍卖师吗？
3， 相关费用是签合同之前就决定的呢？还是签了中介以后再定？
一头雾水，请问有谁明白吗？多谢多谢！
(我问的目的不是想通过讨价还价得到最低中介费，相反我们使得担心中介费要得太低影响售房）

[ 本帖最后由 jiajia007 于 2012-6-15 16:58 编辑 ]

roy99883630

这个，看看我的帖子里有写到。《和房产中介捣浆糊》
另外你在哪里？sydney的话我自己用过两个中介，各有自身的特点。

cycwong21

1， 广告费和中介有关吗？为什么这么push我们做高的广告费呢？They might receive comission in cash under the table from advertising companies. Actually it's illegal but hard to look for evidence.
2， 中介费是给谁的？主要是谁接手的拿大头吗？和拍卖师有关吗？还是一个team 平分？中介费的高低会影响拍卖师吗？aution fee should be separated from general selling commission. The commission you paid to estate agent would be split up between the agent and his company. How to split up? None of your business.
3， 相关费用是签合同之前就决定的呢？还是签了中介以后再定？ All related fees should be written in the contract before you signed up. Don't leave any grey area. Such as you only accept advertisement with internet with ??? amount & website (should be very very low cost with internet), no any other places. Commission 2% plus GST generally nowaday. The price for the selling board outside of your house. Period of listing under their estate agent, such as one month. If they did not preform a good job or did not get a good price for you, you could change to the other estate agent after a month. Also, need to check through all words on contract and other small print words. Anything you disagreed with them, ask them to cross out and initial.

My personal experience, advertised on local newspapers or magazine or estate agent brochure that were unnecessarily. They were expensive but did not bring me  benefits. Nowaday, internet played a huge role. None of my friends or myself bought house from seeing advertisement from newspapers, magazine or estate agent brochure. We all went through internet to choose, then followed by open inspection.

You also might have to pay photograph fees. If photos were taken by estate agent's own digital camera, it should be free.

Whether you could sell a good price, it depended on photos shown on internet, the open inspection time (not in the early morning before 12am), internal display of your house.

roy99883630

原帖由 cycwong21 于 2012-6-13 15:56 发表
1， 广告费和中介有关吗？为什么这么push我们做高的广告费呢？They might receive comission in cash under the table from advertising companies. Actually it's illegal but hard to look for evidence.
2， 中介费是给谁 ...

楼上正解。唯一一点不太同意，关于报纸广告的，这个取决于房子是什么类型，潜在的买家是属于那种类型，如果是downsize的老头老太太呢？你指望他们去网上找房子？这帮人买自己的最后的养老送终的房子，而且是刚刚卖了自己打理不了的大房子的，手里的钱是刚刚的，不做报纸广告错失这类客户，损失可是大大的。

cycwong21

原帖由 roy99883630 于 2012-6-13 16:07 发表

楼上正解。唯一一点不太同意，关于报纸广告的，这个取决于房子是什么类型，潜在的买家是属于那种类型，如果是downsize的老头老太太呢？你指望他们去网上找房子？这帮人买自己的最后的养老送终的房子，而且是刚刚卖了自己打理不了的大房子的，手里的钱是刚刚的，不做报纸广告错失这类客户，损失可是大大的。

For oddies selling their house, they normally relied on agent to arrange. They just need to pay commission at the end after house sold.

For oddies buying their retirement house, they normally relied on special agent. They don't really have to read ad from newspapers or others.

jiajia007

谢谢回复。我还有一个关于reserve price 问题。第一个是reserve price是什么时候确定？第二是reserve price 是不是有法律约束力。第三个是reserve price 在auction过程中随时调整？谢谢回复。

jiajia007

另外，reserve price 和on the market 是一样的吗？有的中介说高于reserve price 的话高出部分提成比例大幅增加，又是什么意思？这个reserve price 不是卖家可以接受的最低价位吗？

[ 本帖最后由 jiajia007 于 2012-6-13 23:34 编辑 ]

roy99883630

原帖由 jiajia007 于 2012-6-13 23:09 发表
另外，reserve price 和on the market 是一样的吗？有的中介说高于reserve price 的话高出部分提成比例大幅增加，又是什么意思？这个reserve price 不是卖家可以接受的最低价位吗？

兄弟，我难以相信你在和数为中介洽谈后还能过来问这个问题。 别生气哈，我没有别的意思，只是难以相信中介会这么不给力，要么是本身态度问题，要么是本身能力问题。
你问的这个都只和拍卖相关，无论你在相关权威机构网站上看到是如何介绍reserve price的，在实际的拍卖中，这个东西都可以算个屁，可操作性很大；reserve price由房主定，不过常有可能是在中介的忽悠（甚至误导下）下定，这样所谓的超过部分提成会高些；或者中介在其之后的广告中可以写“over reserve price $$$$”——这是我在我那篇文章里提到的，卖方中介和房主也有利益不完全一致地方的原因。

多句嘴，拍卖不一定是最佳选择；拍卖算的上是桌面上真刀真枪的拼，价高者得；如果几个潜在买家前期出的价都差不多，而且经过中介和潜在买家的沟通（这是真正中介个人的职业价值），知道他们还深有潜力可挖，这样的方式才能达到最好结果。你不妨去参加几个拍卖，看看中介们是怎么组团干拍卖的，短短的数十分钟，讲究可大了去了。

而private sale，是将所有东西静瞧瞧放在桌面下进行，比如一个房子，大多数潜在买家出价都在50万，而有个冤大头买家愿意出58万，你觉得这样时候能拍卖么？一旦他知晓了其他买家的价格，他还会出这么高么？这时候，嘿嘿，让中介私下的再通过沟通（又是沟通哈），再往上托托价格，这事就成了。

所以啊，具体情况具体分析，不同的区，不同的房子，不同的市场行情，都需要不同的策略，这才是体现中介的价值和检验优秀中介和忽悠中介的地方。

胡说八道几句吧，丝毫没有拆台的意思哈，无论大中介中介小中介公司，最终卖你房子的，是一个中介个人，如果他态度不好到不愿意做功课，可以让他滚蛋，你放心对这你这单生意不伤心的人么？如果他不让你这个卖家舒服，也可以让他滚蛋，连你这个客户都不能哄好，他能做到说得买家们心甘情愿加价么？大咧咧满嘴跑火车只会说成功学不谈实际操作的，也可以让他滚蛋，咱干活不需要三哥风格。选中介，也是门技术活的说，好歹是笔动辄几十万的大生意呢。

jiajia007

多谢回复。 主要是我和我老公对这个有分歧，另加上第一次卖房，很多都不懂。不过看了你写的，还是不是很明白。

wdmznzd

原帖由 jiajia007 于 2012-6-14 09:28 发表
多谢回复。 主要是我和我老公对这个有分歧，另加上第一次卖房，很多都不懂。不过看了你写的，还是不是很明白。

我也没明白他到底要说什麽

640

我随便打一下：

reserve price是相对的， 如果你房子是：
拍卖： - 不到这个价拍卖师不能3锤定下卖掉你房子
           - 不到这个价却没人再出价了，拍卖师要问你意见，要不要on the market (因为现在还可以不卖）
           - 一旦“on the market" 这句话出来了，无论价格多少，都要卖，忽略reserve price （现在必须得卖）
           - On the market 也不一定对房东无益处，你自己可以叫一次vendor bid盖过所有的出价

普通私售， private treaty
- Reserve Price只不过是一个数字，告诉中介你需要卖最少这个数，在网络广告上可以set好这个作为买家搜索的最低价；
- 中介要的是多佣金，房东要的是高卖价，一般房东可以商量低于reserve price只付多少，高于这个price大家对半分；这样可以提供中介的积极性；
- 中介要广告费是正常的，如果中介只是用普通渠道给你卖，价格不一定高，时间不一定快；一般1k到2k5左右，如果是拍卖，主流广告package一般7k-10k左右；(百万以上的看情况，还可拍个video)


你的问题：
1， 广告费和中介有关吗？为什么这么push我们做高的广告费呢？
- 一般广告费都是一个总数给中介，他们再付给各个contractor已经媒体。高广告费一方面可以帮助他们迅速卖掉房子，一方面有些费用可能有回扣给他们；

2， 中介费是给谁的？主要是谁接手的拿大头吗？和拍卖师有关吗？还是一个team 平分？中介费的高低会影响拍卖师吗？
- 拍卖师一般只是收拍卖师的工作费用，例如拍卖那天1小时，从4百到1千都有；
- 把你房子拿回来卖的sales拿的是listing fee, 一般很少，可能是总佣金的10%-20%；
- 把你房子卖掉的sales一般拿的才是大头，每个中介分成不一样，一般不会少过30%，多的有时候是60%；

3， 相关费用是签合同之前就决定的呢？还是签了中介以后再定？
- 费用一定是先确定，因为是签在exclusive selling agency agreement上面的
- 签卖房合约的同时也就是签中介；
- 第一页有个price to be offer : 一般以这个为准作为最后卖价，可以高点；
- price to be offer 下面是agent' opinion ... selling price(price range) 这个可以写最低和最高（例如所谓reserve price和最高价）
- 第2页就是写佣金， section (3), i, 写的是%和另加的佣金
- 第2页 section (3), v, 写的是如果卖到price to be offer那个价钱，最终佣金应该是多少in dollar terms
- 上面填的任何东西，如果你说不卖，中介都拿你没办法，一毛钱也没有！ 所以随便让他们填，你决定多少佣金就好；
- 广告费在第3页，如果很多东西写，一般会另外给你一个list, 广告费分先给或者后给，这个你自己决定。
- 以上是基于他们用REINSW提供飞范本，如果是用软件create的，页数应该加一。

我也说一句，来找你的中介连基本的东西都没给你们解释清楚，求曝光。。。。

最后一句，主流市场挑中介的条件一般是不要离房子区域超过3个地区的中介；现在我觉得是华人区一定要找华人，鬼佬区一定要找得过奖或者老头。

juliez

学习了

roy99883630

原帖由 jiajia007 于 2012-6-14 09:28 发表
多谢回复。 主要是我和我老公对这个有分歧，另加上第一次卖房，很多都不懂。不过看了你写的，还是不是很明白。

有点伤心郁闷的说～～～～
稍稍解释下吧，我不是靠这个吃饭的，所以不可能像中介样这么仔细的过一遍销售流程；看到你问的reserve price问题，我能看明白你对这个销售过程还不算了解，于是选取了几个关键点说了说，具体的，特别是系统的东西，还是要靠你心仪的中介来做；问题是，如同楼上说的，你目前接触到的中介，干活的结果似乎是你依旧很迷糊——人说同行是冤家，我这个连同行都不算的，总不能那么直接明显的拆台吧？我自己觉得给予的评价都很直白了，结果你还是没刊出来，我该检讨啊检讨啊。

你目前接触到的中介，看来是真不太对你的路子，至少该让你明白的东西你没有完全明白，否则你不会到这里来问这些也不会看不懂我之前说的

或者吧，等你把自己的房子卖出过一两套了，再来看看，应该就很明了了

jiajia007

太感谢了。因为第一次卖房，也不知道问什么。没有分了，先白条了。
我还有一个问题，假如一个房子的reserve price 是100万，事先谈好超出100万的部分双方对半分。拍卖开始最高价只有80万，中介进来问是不是可以卖，房主退一步说可以，on the market,那之后又有买家出价，如果最后100万卖掉，那么哪一个价钱是reserve price? 80万，还是100万？

jiajia007

实在对不起了，卖房真是比买房麻烦多了，而且有些东西我真是不明白，也许有点理解障碍？

roy99883630

原帖由 jiajia007 于 2012-6-14 13:06 发表
实在对不起了，卖房真是比买房麻烦多了，而且有些东西我真是不明白，也许有点理解障碍？

买卖房子是一样的麻烦。
说到理解障碍，似乎真的有点。
只有在auction的时候才有reserve price一说，这个之前已经说过了，怎么又来上面这个问题？
谁和你提的一人一半？这个中介让他直接走人，不用谈了。
另外，仔细回答这些问题，让你系统的了解卖方过程，其实吧，是你选定的中介的活啊，别忘了，他要收你过万的中介费呢，怎么不去问他这个最合适的人选呢？

jiajia007

“普通私售， private treaty
- Reserve Price只不过是一个数字，告诉中介你需要卖最少这个数，在网络广告上可以set好这个作为买家搜索的最低价；
- 中介要的是多佣金，房东要的是高卖价，一般房东可以商量低于reserve price只付多少，高于这个price大家对半分；这样可以提供中介的积极性；”
请问这种销售方法用到拍卖上又是怎么操作？确实有的中介这样提出了。

[ 本帖最后由 jiajia007 于 2012-6-14 14:56 编辑 ]

jiajia007

“只有在auction的时候才有reserve price一说”，“Reserve Price只不过是一个数字，告诉中介你需要卖最少这个数，在网络广告上可以set好这个作为买家搜索的最低价”
那这个reserve price是什么时候定？

Downunder

原帖由 640 于 2012-6-14 12:18 发表
reserve price是相对的， 如果你房子是：
拍卖： - 不到这个价拍卖师不能3锤定下卖掉你房子
           - 不到这个价却没人再出价了，拍卖师要问你意见，要不要on the market (因为现在还可以不卖）
           - 一旦“on the market" 这句话出来了，无论价格多少，都要卖，忽略reserve price （现在必须得卖）
           - On the market 也不一定对房东无益处，你自己可以叫一次vendor bid盖过所有的出价

普通私售， private treaty
- Reserve Price只不过是一个数字，告诉中介你需要卖最少这个数，在网络广告上可以set好这个作为买家搜索的最低价；
- 中介要的是多佣金，房东要的是高卖价，一般房东可以商量低于reserve price只付多少，高于这个price大家对半分；这样可以提供中介的积极性；
- 中介要广告费是正常的，如果中介只是用普通渠道给你卖，价格不一定高，时间不一定快；一般1k到2k5左右，如果是拍卖，主流广告package一般7k-10k左右；(百万以上的看情况，还可拍个video)

你的问题：
1， 广告费和中介有关吗？为什么这么push我们做高的广告费呢？
- 一般广告费都是一个总数给中介，他们再付给各个contractor已经媒体。高广告费一方面可以帮助他们迅速卖掉房子，一方面有些费用可能有回扣给他们；

2， 中介费是给谁的？主要是谁接手的拿大头吗？和拍卖师有关吗？还是一个team 平分？中介费的高低会影响拍卖师吗？
- 拍卖师一般只是收拍卖师的工作费用，例如拍卖那天1小时，从4百到1千都有；
- 把你房子拿回来卖的sales拿的是listing fee, 一般很少，可能是总佣金的10%-20%；
- 把你房子卖掉的sales一般拿的才是大头，每个中介分成不一样，一般不会少过30%，多的有时候是60%；

3， 相关费用是签合同之前就决定的呢？还是签了中介以后再定？
- 费用一定是先确定，因为是签在exclusive selling agency agreement上面的
- 签卖房合约的同时也就是签中介；
- 第一页有个price to be offer : 一般以这个为准作为最后卖价，可以高点；
- price to be offer 下面是agent' opinion ... selling price(price range) 这个可以写最低和最高（例如所谓reserve price和最高价）
- 第2页就是写佣金， section (3), i, 写的是%和另加的佣金
- 第2页 section (3), v, 写的是如果卖到price to be offer那个价钱，最终佣金应该是多少in dollar terms
- 上面填的任何东西，如果你说不卖，中介都拿你没办法，一毛钱也没有！ 所以随便让他们填，你决定多少佣金就好；
- 广告费在第3页，如果很多东西写，一般会另外给你一个list, 广告费分先给或者后给，这个你自己决定。
- 以上是基于他们用REINSW提供飞范本，如果是用软件create的，页数应该加一。

我也说一句，来找你的中介连基本的东西都没给你们解释清楚，求曝光。。。。

最后一句，主流市场挑中介的条件一般是不要离房子区域超过3个地区的中介；现在我觉得是华人区一定要找华人，鬼佬区一定要找得过奖或者老头。

ms详细，其实误导。

上面加颜色的都有问题，更多是相反。

jiajia007

多谢大家回复。今天见了那个中介，主要问了问我们一直有疑问的reserve price 的问题。他给我们举了个以前售房的例子，一个房子房主的reserve price 是110万，超出部分双方按说好的比例分成，在开放看房过程中，感觉估高了，后来房主把reserve price 降到了90万，拍卖当天卖了100万，那之间的10万就是按事先说好的比例分，有可能三七分，四六分，五五分。
这样的销售方式是不是可以提高中介的积极性，但另一方面也让卖方和中介的利益不一致了？我的意思是会不会中介在提高不了销售价格的情况下，会向卖方施压降低reserve price 来获取更大利益？

[ 本帖最后由 jiajia007 于 2012-6-14 22:48 编辑 ]

roy99883630

会

640

原帖由 Downunder 于 2012-6-14 22:20 发表

ms详细，其实误导。

上面加颜色的都有问题，更多是相反。

请问哪里误导或相反了？ 卖房子的程序和过程每一套每一个中介做法不一，既然你说都有问题而且严重到误导的情况，我愿闻其详。如不回应，我会举报。 如属实，我发帖道歉。

640

我同时发短信同时楼上的大师了。

rwmerrylands

中介的积极性关键是看那个公司的销售方案和公司的制度怎么样。个人感觉相关的法律和行业条例都是尽量让中介的COMMISSION直接，透明，以减少纠纷。你如果真的用按照销售价格分成的做法，是不是有点把本来简单的事情搞复杂了呢？我们在这给你回复也都是个人观点，仅供你参考。
另外，如果你真的想找中介帮你卖房的话，你还是应该给予一定的信任。因为，还是有很多LCOAL AGENT是很专业和了解当地行情的。如果就是怕这怕那，而且自己有一定的讨价还价的技巧，还是建议你自己试试看，反正也有很多资源可以利用，效果应该差不到哪里去。

jiajia007

原帖由 rwmerrylands 于 2012-6-15 14:50 发表
中介的积极性关键是看那个公司的销售方案和公司的制度怎么样。个人感觉相关的法律和行业条例都是尽量让中介的COMMISSION直接，透明，以减少纠纷。你如果真的用按照销售价格分成的做法，是不是有点把本来简单的事情搞复杂了 ...

多谢你回复。我们也很想尽快把这事搞定，只是因为不明白，在这里问一问，如果有对谁有利益冲突的地方，多包涵了。至于销售加提成的办法，我们问了三家，其中两家是这样的提法，并不是我们提出的，网上相关信息不多，查到的基本是flat 的，不知是不是最近才有的销售方法，只好多问几句了。现在也基本决定了。多谢大家。

[ 本帖最后由 jiajia007 于 2012-6-15 16:04 编辑 ]

fifi

原帖由 cycwong21 于 2012-6-13 18:06 发表


For oddies selling their house, they normally relied on agent to arrange. They just need to pay commission at the end after house sold.

For oddies buying their retirement house, they normally relie ...

在把Aussie拼写对之前，尽量打中文

cycwong21

原帖由 fifi 于 2012-6-15 15:31 发表


在把Aussie拼写对之前，尽量打中文

There's no "Aussie" this word in my message. I don't like typing Chinese, so what?

"Oddies" mean "Old people", doesn't mean "Aussie". Go back your english school, please.

roy99883630

一个才27楼的 帖子，两对吵架的了。今年真是世道不好？

Downunder

原帖由 640 于 2012-6-15 02:35 发表

请问哪里误导或相反了？ 卖房子的程序和过程每一套每一个中介做法不一，既然你说都有问题而且严重到误导的情况，我愿闻其详。如不回应，我会举报。 如属实，我发帖道歉。

才看到，还嘴硬，还举报，真好笑。
且让我给你掰持掰持：

原帖由 640 于 2012-6-15 02:35 发表
一般房东可以商量低于reserve price只付多少，高于这个price大家对半分；这样可以提供中介的积极性；

对半分作为incentives是不常见的。因为佣金率从2%，到50%的跳跃跨度太大。就如楼下有帖子写的，屋主保留价降到90万，结果卖了100万，难道90万之上的这10万可以分给中介5万块？还要加90万的底佣1.5~2%？

原帖由 640 于 2012-6-15 02:35 发表   
- 中介要广告费是正常的，如果中介只是用普通渠道给你卖，价格不一定高，时间不一定快；一般1k到2k5左右，如果是拍卖，主流广告package一般7k-10k左右；(百万以上的看情况，还可拍个video)

如今的市场，广告费要花费10K的不多吧，还主流呢！

原帖由 640 于 2012-6-15 02:35 发表
- 一般广告费都是一个总数给中介，他们再付给各个contractor已经媒体。高广告费一方面可以帮助他们迅速卖掉房子，一方面有些费用可能有回扣给他们；

澳洲任何一个省的地产法都规定，Agent不能从屋主的广告费中抽取回扣，除非事先明文规定明示给屋主。

从高广告费中抽取回扣违法。

原帖由 640 于 2012-6-15 02:35 发表   
- 把你房子拿回来卖的sales拿的是listing fee, 一般很少，可能是总佣金的10%-20%；
- 把你房子卖掉的sales一般拿的才是大头，每个中介分成不一样，一般不会少过30%，多的有时候是60%；

对于楼主提问的二手房买卖而言，这完全说反了。有同学也说了，在二手房市场，拿到房源Listing是key，最关键了。佣金怎么会“一般很少”，恰恰相反。

而二手房Sales卖掉本公司其他同事的listing则拿很少的佣金，有的甚至低到10%，根本不会超过30%，遑论60%！

原帖由 640 于 2012-6-15 02:35 发表  

- 上面填的任何东西，如果你说不卖，中介都拿你没办法，一毛钱也没有！ 所以随便让他们填，你决定多少佣金就好；

Exclusive Sale Authority是屋主和Agent之间的一纸contract，怎能如同儿戏，“随便让Agent填”？上面不仅仅只涉及佣金，还包括Exclusive Authority的期限（你说重要不重要？），settlement的长短，有哪些Fixutre或Fittings不包括在内，广告费，屋主保留底价，中介估价范围，等等，试问，哪一样不重要到可以随便让中介自己填？

原帖由 640 于 2012-6-15 02:35 发表 [/url]
最后一句，主流市场挑中介的条件一般是不要离房子区域超过3个地区的中介；现在我觉得是华人区一定要找华人，鬼佬区一定要找得过奖或者老头。

非常同意有同学提到的选择卖房中介一定要看重这个Agent本身这个观点，而不是什么不要离房子区域超过3个地区的中介，什么鬼佬区一定要找得过奖或者老头等等。

屋主将自己这么一大笔资产交给一个中介去打理，一定要首选自己信得过、值得信赖的Agent,歪门邪道者可能得逞一时，却无法赢得一世。反而屋主早晚会被这样的奸猾中介绕进去。

640

主要是大家都喜欢装大神。