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[财务贷款] 自住房转投资为退税可行不？ [复制链接]

Yynytnhh

草鞋族

发表于 2012-4-10 14:56 |显示全部楼层

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现有小unit一套自住，银行估价400K，贷款260K（里面有4万多available)，offset账户里有4万多，还欠17万多。
现在由于人口发展，考虑换大房子，这套小Unit可以留下出租抵税么？
如果可以，具体应该怎么操作？

Yynytnhh

草鞋族

发表于 2012-4-10 15:50 |显示全部楼层

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Yynytnhh

草鞋族

发表于 2012-4-10 22:09 |显示全部楼层

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没人理光脚的？

LENNY_DONG

金靴族

发表于 2012-4-10 22:16 |显示全部楼层

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可以的

不过按21万算。

Yynytnhh

草鞋族

发表于 2012-4-11 12:18 |显示全部楼层

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是说利息只能抵21万的吗？那如果我refinance拿出来所有可以用的钱（必须都拿出来，否则新房不够钱买），只留下8万在loan account，也只能用21万的利息抵税吗？

这个房子是年初refinance过的，原来没有offset account，难道broker做的不好？我当时透露了可能会买新房，这个投资的。

ialienam

皮靴族

发表于 2012-4-11 12:59 |显示全部楼层

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yah 應該只能用$210k來抵稅.

有沒有refinance是沒差,
能不能抵稅ATO是看你借錢出來的用途.

你說你原本沒有offset, 是年初refinance後才加offset?? 以前你多換的4萬多就不能拿來抵稅. (我指的不是你offset下的錢). 所以broker也沒做錯, 因為你已還的錢, well... that's too late..也改變不了, 反而你還要多謝謝他, 他要是沒幫你多加這個offset, 你現在裡面offset錢也都不能抵稅.

你可以search一下滿多這樣的問題.. 已經有很多類似的討論.

Yynytnhh

草鞋族

发表于 2012-4-11 18:35 |显示全部楼层

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如果只有21万的话，就不能负扣税了啊，我家房子现在周租应该有四百左右啊，这可怎么办？难道只能卖掉了吗？

simplyjean

皮靴族

发表于 2012-4-11 18:43 |显示全部楼层

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即使refinance了更多的钱，你也不能报用来买新房的钱的利息啊，那不是投资。。

ialienam

皮靴族

发表于 2012-4-11 19:01 |显示全部楼层

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也還好把~~ 就差$40k..
你原本最多也就只能用$260k抵稅..

這投資房主要是看capital growth..你覺得以後會不會賺錢..
抵不抵稅我覺得只是一個sales talk, 只要幫你現在的cashflow.
$40k的利息一年算7%好了...$2800一年, 看你收入多少.. 算46.5%好了, 最多一年也就退$1302.

白金靴族

发表于 2012-4-11 19:04 |显示全部楼层

回复 ialienam 9# 帖子

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新房折旧是大头。。

ialienam

皮靴族

发表于 2012-4-11 21:34 |显示全部楼层

回复 manunited 10# 帖子

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是啊~~不過樓主的應該是舊房把?

新房depreication前三年是滿多..不過別忘了最後要賣要加回cost base..
而些也要看樓主情況, 如果老實說薪水不高退稅也不會退太多.

所以小弟才覺得要不要當投資房不要完全只考慮到negative gearing.. 你這房子如果漲起來, 說不定一年都不止$1000多塊的退稅.. (當然沒人能保證你房子一定會漲)
當然還是看一下樓主個人情況..要是留這棟房子壓的生活透不過氣, 那又何必當房奴? 不可能為了退1,2千塊然後去付1,2萬貸款一年.

LENNY_DONG

金靴族

发表于 2012-4-11 22:10 |显示全部楼层

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原帖由 ialienam 于 2012-4-11 21:34 发表
是啊~~不過樓主的應該是舊房把?

新房depreication前三年是滿多..不過別忘了最後要賣要加回cost base..
而些也要看樓主情況, 如果老實說薪水不高退稅也不會退太多.

所以小弟才覺得要不要當投資房不要完全只考慮 ...

很多人只看重税，不在乎砸多少钱进去。

CPA&REG TAX AGENT

ialienam

皮靴族

发表于 2012-4-11 22:55 |显示全部楼层

回复 STS-TAX 12# 帖子

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是啊~~ 遇到很多人跑來說要想投資來虧錢 (negative gearing), 恩... 這大概也只有在澳洲才有.. Anyway有點歪樓了.

樓主應該看看你的房子未來..真的要好location, 會賺錢.. 你要是房子能變positive gearing 那不是更好? 以後你賣的錢要能超過你少退的稅, 那也ok.