理论题：卖而后买；还是买了又买？

年轻时代

设： 原有房产价值X，剩余贷款Loan，手头现金cash，年收入Income，新房产售价Y，原有房产租金Rent/wks，所有房产每年平均增值为Rate%，年贷款利率interest%

做法1: 卖掉原房，买新房。不考虑税务的情况下，买完后资产变化为：Y， 含贷款：X-Loan+Cash。
10年后，剩余资产为（简单计算，不算复息等，后面贷款计算也简单化）：
Y*(1+10*rate%)+10*Income - ((X-Loan+Cash)*10*interest%)-(X-Loan+Cash)
增值后房产价值 + 10年薪水-10年支出利息-贷款。

如果原有房产价值50(含贷款40），新房80，现金10,年收入6，增长为5%，年贷款利率是6.5%，那么预计10年大概：120+60-13-20=147


做法2：保留房产出租，用cash贷款买房，买完后资产变化为：
第一房产：X (含Loan）   interest only（这些都先简化掉）
第2个房产：Y （含：Y-cash贷款）

10年后
第一个： X*(1+10*rate%)+Rent*52*10-Loan*10*rate%-Loan
第2个： Y*(1+10*rate%)-(Y-cash)*10*rate% -(Y-Cash)   
总资产再加： 10*income

如果还假设上面数据，租金500（或设参数，可计算出租金与利息比例关系），那么10年后第2个方案：
75+26-26-40
+
120-45.5-70
+
60

总计：99.5

似乎哪里搞错了？ 差距很大。

[ 本帖最后由 年轻时代 于 2012-3-18 00:13 编辑 ]

whitecats

玩得起的话就只买不卖，条件有限讲求lifestyle的话就卖了再买

年轻时代

插科打诨的请远离；能思考，会算计的欢迎。

海登堡宝

偶的愚见：

第一个公式的贷款算错了。
当原房产卖掉时：卖出50－旧房贷款40＋现金10＝20
当你买新房（80）时，你只是出了20, 必须贷款60. 那么，你必须用60算利息，而不是20.
公式应该为：
Y*(1+10*rate%)+10*Income - (（y-(X-Loan+Cash))*10*interest%)-(y-(X-Loan+Cash))
=120+60-39-60=81

sayaaz

卖房的时候还有中介费，买房的时候有印花税，里外里又差了好几万。

天涯浪客

"含贷款：X-Loan+Cash"

这个地方算错了，这个不是你的贷款，而是你卖房后买房的本金。
举例说明，你第一个房产50万，卖掉后，减去40万贷款，应该还剩下10万，加上手里的10万Cash，你有20万去买新的80万的房产。当你买80万的房产时，是本金20万，贷款60万，等于你把贷款算少了。

做法1: 卖掉原房，买新房。不考虑税务的情况下，买完后资产变化为：Y， 含贷款：Y-(X-Loan+Cash)。
10年后，剩余资产为（简单计算，不算复息等，后面贷款计算也简单化）：
Y*(1+10*rate%)+10*Income - ((Y-(X-Loan+Cash))*10*interest%)-(Y-(X-Loan+Cash))
增值后房产价值 + 10年薪水-10年支出利息-贷款。

如果原有房产价值50(含贷款40），新房80，现金10,年收入6，增长为5%，年贷款利率是6.5%，那么预计10年大概：120+60-60*10*6.5%-60=180-39-60=81

[ 本帖最后由 天涯浪客 于 2012-3-18 12:50 编辑 ]

天行健

太厉害了，我看得脑袋疼

自游自在

只买进，不卖出。HOLD住30年，一定不会亏钱。