我这个计划可行吗?

yoyoyuyu

我的目标是墨尔本,现有积蓄３５万澳元,我的理财计划如下,请指正.

老婆可能先找到工作,薪水不会太高,有一个小孩．
我们计划贷款购买大学附近的旧house,然后出租，以租养贷．首付１０万以内．

然后在好地段全款购买一小公寓，然后出租，房款２０万之内．

然后用租金在较好的区租房住，也许还有节余．

我本人计划先打零工，漫漫考虑以后做什么，等以后有钱了再买自住房．

我这个思路可行吗？税方面有什么问题？请指点我一下．谢谢拉

花无缺

没工作，贷不到款的。
好像要先有自住房，再有投资房的吧。
这笔钱还不如先买个生意，比打零工来钱快多了，还不影响你老婆打工带孩子。

yoyoyuyu

是打算老婆找到工作再贷款啊.

什么东西

LZ读贴不认真的说
以前好多帖子说过了
起码租是养不了贷的

黑山老妖

没有收入就买房子贷款好像不是很好啊。这年头要找一个positive cashflow的房产真的是很难很难。。。没有工作，负扣税就没有用了，要多负担很多钱的。而且你第一个贷款的时候，租金是不能用来作为收入的，因为你还不能够提供证据证明收入。第二个就可以用第一个的收入了。

再说了还有很多好的投资方法可以用的，不一定要买房。

以35万的积蓄来说，靠它吃饭还是不成的。找工作才是正道。不用工资很高，但是要有收入。

sakesake

租金还贷款是不够的。。。先两个人找个工作为秒。不如先拿这个钱买个自住的，找到工作收入稳定先再想怎么投资吧，

yoyoyuyu

是打算一个人找到工作再贷款啊，我可能没说清楚．

黑山老妖

如果你的收入还没有到30%的税率，基本上可以放弃negative gearing。投资基金会好点。

yoyoyuyu

我的思路是老婆找到工作后贷款买旧house,如果以租养贷不够的话，可以用公寓的租金补上．
然后一个人的薪水加另一个人打零工的收入解决日常开销．
我希望风险小，稳妥些，买生意先不考虑．

的士佬

买一个超超大的大大HOUSE, 起码有10几个房间的， 在大学旁边出租给学生， 肯定能赚钱

不会游泳的鱼

以租养租不实际。35万足够在MEL买一个HOUSE了吧

休

原帖由 yoyoyuyu 于 2006-12-27 01:25 发表
我们计划贷款购买大学附近的旧house,然后出租，以租养贷．首付１０万以内．

然后在好地段全款购买一小公寓，然后出租，房款２０万之内．

你这二项投资都很难实现,20万能在好地段买一公寓?20%首付基本上不能以租养贷.
若果达到你的假设,你不但没有税务优惠,而且你要付税,因为你租金总收入是正的.
因为你过不了财产审查这一关,小孩的牛奶金大幅减小.(自住房不在财产审查之例)
建议买一大house自住,交通方便,出租多余房间.

cn_yy

原帖由 黑山老妖 于 2006-12-27 01:45 发表
没有收入就买房子贷款好像不是很好啊。这年头要找一个positive cashflow的房产真的是很难很难。。。没有工作，负扣税就没有用了，要多负担很多钱的。而且你第一个贷款的时候，租金是不能用来作为收入的，因为你还 ...

以35万的积蓄来说，靠它吃饭还是不成的。找工作才是正道。不用工资很高，但是要有收入

这个对的，工作的收入很重要

Devil_Star

我有个OPTION：
先找工作， 贷款买一地大，RUNDOWN，地段有潜力的HOUSE， 做SUBDIVISION, 拆建或改建成2座TOWNHOUSE或VILLA， 自住一间， 卖一间或出租一间。

matrics

原帖由 yoyoyuyu 于 2006-12-27 01:25 发表
我们计划贷款购买大学附近的旧house,然后出租，以租养贷．首付１０万以内．

然后在好地段全款购买一小公寓，然后出租，房款２０万之内．

然后用租金在较好的区租房住，也许还有节余．

看帖要仔细，楼主写的是全款购公寓，无需贷款。
买30万左右的旧house贷20万，租金差不多可抵大部分贷款。

黑山老妖

原帖由 Devil_Star 于 2006-12-27 12:03 发表
我有个OPTION：
先找工作， 贷款买一地大，RUNDOWN，地段有潜力的HOUSE， 做SUBDIVISION, 拆建或改建成2座TOWNHOUSE或VILLA， 自住一间， 卖一间或出租一间。

好地段可以做subdivision的房子都不便宜，已经给那些developer给盯上了。贷construction loan只能贷到70%。LZ要有足够的本钱才行，而且要负担得起利息。比较难。

subdivision要交CGT，因为你subdivide出去的那部分都不是自住的属于投资性质。

休

将一块地一分为二,一般都是owner builder干的,他们靠这个二年做一单,己经比打工好了.一个没经验的人与这伙人竟争,成本起码差10万以上,因此买地时候就败下来了.

lyrixyang

原帖由 黑山老妖 于 2006-12-27 02:22 发表
如果你的收入还没有到30%的税率，基本上可以放弃negative gearing。投资基金会好点。

投资什么基金比较好？可以推荐一下吗？大概有多少回报率啊？

vbuzzer_06

问个问题：

１什么是负扣税，如何计算？

２如果想了解负扣税的相关知识上哪找去

Devil_Star

原帖由 黑山老妖 于 2006-12-27 12:08 发表


好地段可以做subdivision的房子都不便宜，已经给那些developer给盯上了。贷construction loan只能贷到70%。LZ要有足够的本钱才行，而且要负担得起利息。比较难。

subdivision要交CGT，因为你subdivide出去 ...

嗯， 不管买什么样的房子， 做什么DEVELOPMENT， 肯定得事前做好功课， 把帐算好。
如果我没记错的话， CGT好像是按划分面积比例（投资出租/自住）来追加的，和拆卸建筑成本OFFSET的话， 一般也没多少剩了。

Devil_Star

原帖由 休 于 2006-12-27 12:18 发表
将一块地一分为二,一般都是owner builder干的,他们靠这个二年做一单,己经比打工好了.一个没经验的人与这伙人竟争,成本起码差10万以上,因此买地时候就败下来了.

这年头， 想赚钱，没有太容易的。看着别人轻松赚大钱， 那其实是后积而薄发，没有什么捷径。
做SUBDIVISION肯定是得有相关知识的，最起码得会看LOCAL COUNCIL的DCP， 弄清楚哪些地可以做， 那些地比较好做。 如果LZ自己知识不够或太忙， 可以花几千刀请BUYER'S AGENT帮找。

ingeer

35W放在银行里面6.4的年息一年有2w多, 和打个零工没啥区别了...

贝贝

丢银行不好吗？35万有5%的回报，一个年啥都不做也有2万多拉，够吃够喝了，真费劲，想那么多。

先租着房子，等找到工作再考虑这么多问题吧～道还没有摸熟呢，就买房子，多多钱都砸没了，我看了都心疼！

[ 本帖最后由 贝贝 于 2006-12-27 13:17 编辑 ]

黑山老妖

6.8%存银行。暂时够糊口了。
不过通膨一算就是越来越少了。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2006-12-27 13:31 编辑 ]

clickle

35w 是笔不小的CashFlow,是可以创造出很多收入流的，但若从权利（right）的角度入手就更好了，因为在我看来，定价即定权。

房产我不很熟悉，但变来变去核心内容是一样的，一组合约而已。自主（即消费）/投资/再投资（二房东/承包）抑或财富转移各自规矩不同罢了，技术问题都可以各个击破，取现值代价低者从之即可。当然，论坛就是首当其冲地降低你的信息成本。

因为贷款产权必须质押给银行，也没有必要畏首畏尾。名堂可能落在贷款优惠方式和完税对冲方式，只是不知这里的物业税贵到几何（别到时买的起住不起）。

有了资产（现金也好，房产也罢），收入是硬道理。记住，除非战乱，土地是很难贬值的；但若没有租值这项收入，土地还会存在。

保有或是流通，抑或你中有我，繁复如斯。。。循序渐进是必然，明晰思路不可少。

休

40万的house,猫本房价明年升5%,存款扣去税后,差不多持平了.

[ 本帖最后由 休 于 2006-12-27 14:01 编辑 ]

贝贝

原帖由 休 于 2006-12-27 13:58 发表
40万的house,猫本房价明年升5%,存款扣去税后,差不多持平了.

你又知道升？

休

原帖由 贝贝 于 2006-12-27 14:07 发表


你又知道升？

我认为明年猫本升,悉尼持平.

黑山老妖

猫本有潜力，如果他们把房价炒得和悉尼一样高的话。。。

lyrixyang

原帖由 lyrixyang 于 2006-12-27 12:26 发表


投资什么基金比较好？可以推荐一下吗？大概有多少回报率啊？

UP

如果35万投资基金，12%的话，就有4.2万啦。