NRAS房子投资

simplyjean

有朋友给我介绍NRAS的房子，50万左右，如果NRAS, 需要比市场租金低20%的价格出租，也就是400per week， 而NRAS annual income-tax free incentive 是$9140。 有童鞋对NRAS投资有经验的吗？有了解的可以介绍一下吗？多谢啊。

红烧鸡翅

啥玩意?又一个ironfish吗

simplyjean

不是啦，Colliers International的，好像。。

天行健

Pratically no capital gain due to the location of these properties, and you can't manage these property yourself, not even through a normal realestate agent, you have to go through the NRAS agent or whatever, and they charge a fee of 15% of your rent!!!!

Not a good idea!

simplyjean

多谢。。。

LENNY_DONG

其实不错

但是关键是这个NRAS 能保证10年的问题是我担心的。

优惠是够大了。。。

pandababy

廉租房，跟那个public housing大同小异，国家抽水厉害

aus_sylvia

廉租房…… 我在想这里的租客能不能爱护房子？等你收回房子的时候房子什么样子？

wherever

听说拿不到贷款

mayst01

没什么不好的，关键是不知道这个政策政府能否保证10年，政府变天和变脸一样的
租客在一定范围内也是可以选择的
agent收费是租金的10%外加9524的10%，这个是有点高，但是综合下来还是补贴拿得多
要打算投资，也未尝不是一个选择

fitr

agent收这么多？ 那能自己出租么

xlin8703

这个20%的discount是不是说房子只要是出租都要低于市场价的20%?

要是以后转手呢？只能卖给NRAS的买家是吗？

wayne.70s

我是管NRAS的，我最有权力说话了
NRAS相对于普通的投资房，显然回报率和稳定性要高一些，政府的补贴是免税的，房租虽然有折扣，但是综合算下来，NRAS的房子大多是正收入。
RENTAL MANAGER必须是有NRAS资质的，佣金会比较高在11%左右，但是这个是基于打折后的房租来算的。NRAS相对于普通的出租房在手续方面会繁琐很多因为会关系到政府补贴资质的问题。
NRAS房东和政府部门之间还有一个管理公司，负责每年和政府之间的文书来往，这个公司会收取一定的管理费，但是肯定没有10%。这个样的公司有很多选择，尽量选择比较好的，费率比较低的。
出租情况，出租率基本不用担心，成百上千的人排着队要租住NRAS的房子，在我这里NRAS的vacancy rate 是0， 对每年365天基本没有空档期，而且NRAS的房客倾向于租住比较长的时间，所以letting fee方面会比普通的房子来的少。
NRAS房子的折旧和税务抵扣和普通房子没区别，但是有1/3的收入却是免税的。
缺点是，由于NRAS的租客普遍收入较低，所以欠租情况相对普通房子会比较高，而且因为房租较低造成押金也偏低，如果真的发生问题可能无法cover全部的损失。 当然这个可以通过房东保险来解决。总的来说还是稳定的，大多数房客不不愿意risk失去租住这个房子的机会。
投资建议方面，买NRAS的房子，如果想回报率高的话，尽量买便宜的房子，这个道理很简单，政府的补助是固定的，便宜的房子租金收入也低，那么20%的折扣金额也低，损失的房租会比政府补贴的钱要少的多，这样就提高了你的投资回报率。

NRAS房屋转手比较麻烦，必须是带着NRAS合同一起转，这样的话如果你合同只剩下2-3年了，房子不一定容易出手。但是目前因为NRAS才是刚刚开始没多久还不好说具体会什么情况，我个人觉得同样是买投资方，同样的投资，那有政府补贴总比没有好，有几年是几年，也许反而也是一种促进交易的因素。

xlin8703

wayne.70s 发表于 2012-9-5 02:38
我是管NRAS的，我最有权力说话了
NRAS相对于普通的投资房，显然回报率和稳定性要高一些，政府的补贴是免税 ...

敢问那如果NRAS的10年合约结束了以后呢？是不是就是可以把房子卖给任何人了？买卖房子的价格上有什么限制呢？期间，NRAS房东可以收回房子自住吗？

谢了

aussie

wherever 发表于 2012-2-27 12:48
听说拿不到贷款

贷款没问题，只不过有相关的规定和一定的限制就是了！！！ 不过就贷款本身而言不是问题！

wayne.70s

xlin8703 发表于 2012-9-5 02:52
敢问那如果NRAS的10年合约结束了以后呢？是不是就是可以把房子卖给任何人了？买卖房子的价格上有什么限制 ...

NRAS的房子无论在10年合同内还是合同过期后都是随便卖给任何人，只不过合同内你卖的买家也必须继续履行NRAS的合同，10年以后NRAS合同到期了那就和普通房屋一样交易。

wayne.70s

xlin8703 发表于 2012-9-5 02:52
敢问那如果NRAS的10年合约结束了以后呢？是不是就是可以把房子卖给任何人了？买卖房子的价格上有什么限制 ...

10年内不可以收回自住，如果一定要收回就是毁约，政府会要求你赔偿部分金额。

rebeccaliu717

wayne.70s 发表于 2012-9-5 13:35
10年内不可以收回自住，如果一定要收回就是毁约，政府会要求你赔偿部分金额。 ...

我买过也卖过我自己的NRAS的房子,您的有些说法是不对的,NRAS的房子10年内可以进行买卖,都是免费的,和没有NRAS title 的房子买卖没有区别，政府不收取任何费用，新的买家可以继续上一个owner没有完成的NRAS或是除掉NRAS title自己管理，如果10年内想自己管理，可以退出NRAS，但就收不到余下年的政府每年$9981的incentive了，不过租金就可以恢复市场价，不用80%了。以上过程都是free的，没有一个环节有任何罚款，唯一的收费是NRAS的买家如果要继续上一个卖家的NRAS，需要填一份申请NRAS表格，charge $11.

关晓冬

可是目前市场上没有什么好的NRAS房子在卖啊。我也很感兴趣，有房源的同学可联系一下。

sodium

看了免费报纸，nras的有不少（悉尼）

mickey_shao

谢谢分享

wTam

学习了

圆满的考拉

rebeccaliu717 发表于 2012-9-14 16:57
我买过也卖过我自己的NRAS的房子,您的有些说法是不对的,NRAS的房子10年内可以进行买卖,都是免费的,和没有 ...

说的是10年内不可以收回自住，而不是不可以买卖。。。

圆满的考拉

关键政府能不能保证10年是个大问题，否则真是不错的投资。。。

michellelhj

听过铁鱼的讲座，当时我就有一个疑问：同一个区，相似的房型相似的大小的投资房，有NRAS计划和没有NRAS计划的，差不多的价钱吗？如果不是，价格差别有多少？铁鱼不肯直接回答，但铁鱼用我的问题偷换概念讲了一个案例。铁鱼说，他们有个客户看中了某个有NRAS计划的楼盘，但是铁鱼当时手上没有这个房源，于是客户另外找人想办法，结果搞到房源了，回来笑向铁鱼炫耀，铁鱼一问成交价，比正常的市场价格高了10%-15%，结果轮到铁鱼不厚道地笑了。客户气得不轻，找中介坚决地把贵买的房子退了。所以，铁鱼说，他们的价格，是实在价格，不像别的不厚道的同行，喜欢玩猫腻，巴拉巴拉。

好吧，我相信铁鱼。但是我想，既然这个NRAS计划的投资房水那么混那么深，有计划的投资房和没有计划的投资房，价格差别是多少？是多少？是多少？当然这个问题现场不能再深问了，再瞎搞，就是砸人家场子了

rebeccaliu717

圆满的考拉 发表于 2012-9-15 00:45
说的是10年内不可以收回自住，而不是不可以买卖。。。

10年内可以回收自助,只是从回收那年开始就没有每年的1万刀了

rebeccaliu717

michellelhj 发表于 2012-9-15 01:29
听过铁鱼的讲座，当时我就有一个疑问：同一个区，相似的房型相似的大小的投资房，有NRAS计划和没有NRAS计划 ...

我觉得42万的有NRAS,如果没有就是40万左右。其实这个计划水深在前期，一是银行一般都不肯定借到80%，所以自己付的首期比较多，同样的房子是比没有NRAS的贵，不过比起拿到10万的incentives，这个足够抵消了。还有就是买了地，到建好出租前大约半年左右是没有租金收入的，自己要白给银行付利息。建好后就没有什么水了，出租的速度倒是蛮快的，我的房子是建好第二个星期租出去的，缺点是租金管理费高，总体算下来我向银行借了75%，租金收入，政府的补助，去了所有council什么的开销，做完税，第一年下来剩$2000刀左右，第二年不知道，这个投资，对于收入越高的人越划算，因为那1万块是纯用来抵税的，如果低收入，或没澳洲收入的学生或海外人士，由于不能抵税，就不太适合了

oyeah

留名，以后慢慢再来讨论

skoolmate

STS-TAX 发表于 2012-2-24 21:22
其实不错

但是关键是这个NRAS 能保证10年的问题是我担心的。

NRAS  是有法律效应的。。

你找些老公司。。在BURWOOD 有家公司 做这个计划很多年了。。

还有楼下说什么贷款的问题。。我敢打包票很多人都做不下来。。因为他们不会做，做死了。。

wupingzj

其实，我觉得原则很简单：玩不懂的就别玩。

（听说美国香港那些玩高级投资组合合约的，玩完的不在少数。）
反正我只玩我懂的。太高深的，不敢说都是蒙人的，但敢说蒙人的绝不在少数。

Hyde公园有个下国际象棋的华人老头的口头禅："Chess is very simple".　太对我胃口了。我也下象棋。
我也想说:"Investment is very simple!".