关于OFFSET ACCOUNT

HADDRILL

我刚买房子的时候没有考虑好, 没有设OFFSET ACCOUNT,房贷款现在基本快还清. 现在有看中一套房子,想买下来. 想把我现在的自住房子转为投资房. 请问有什么方法可以把我第一套房子的租金与贷款利息-抵税?

pengwang

这个恐怕没什么好办法了，你已经还完了，没办法抵税了，贷款还剩多少就抵多少吧。

gwang

refinance，再重新申请一个offset帐户

kawara

你可以现在这套自住房出售给信得过的亲戚朋友，然后再买回来

pengwang

原帖由 gwang 于 25/1/2012 12:32 发表
refinance，再重新申请一个offset帐户

这样也不行，因为贷款已经还过了。

click

说过多少遍了，这种方法被ATO查到了，就不是补交税款那么简单了。

原帖由 gwang 于 2012-1-25 12:32 发表
refinance，再重新申请一个offset帐户

pengwang

原帖由 kawara 于 25/1/2012 12:32 发表
你可以现在这套自住房出售给信得过的亲戚朋友，然后再买回来

没个三五万stamp duty的恐怕搞不定

tinjiang

no good way to do that, should get offset account at the first place

HADDRILL

谢谢大家的热心回复, 我最近咨询了BROKER,他就对我说让我换个银行,把我现在第一套房子钱套出来买第2套房子. 把之前快还清的钱放在OFFSET ACCOUNT;他说这样一来就可以抵消税?
我不确定这个可否行的通?

owlwong

还是赶紧做个refinance吧。把两套房子放在一起做，投资房的部分就尽量多贷些。越早做越好，钱也可以利用到最大化，税也可以退回来。过去的就算了，现在知道怎么做就好了。我们以前也不懂，尤其是我们中国人，没有贷款的习惯。一有些钱就想快点还完贷款。其实澳洲的政策是鼓励投资的。如果是还一套房再买一套房的话，很多人一辈子恐怕只有一套房子了。我的broker非常好，这些信息都是他告诉我的。一个好的broker胜过你问遍每一间银行。

pengwang

原帖由 HADDRILL 于 25/1/2012 12:53 发表
谢谢大家的热心回复, 我最近咨询了BROKER,他就对我说让我换个银行,把我现在第一套房子钱套出来买第2套房子. 把之前快还清的钱放在OFFSET ACCOUNT;他说这样一来就可以抵消税?
我不确定这个可否行的通?

纯属瞎撤。你的broker要么就是不了解tax law，要么就是为了多做一单而瞎忽悠。

HADDRILL

好象你说的跟我那个BROKER 说有是一样意思. 你现在是这么做的吗?
我好象觉得这样做还是不可以的, 当然我不确定.

zhengtao

原帖由 HADDRILL 于 2012-1-25 12:53 发表
谢谢大家的热心回复, 我最近咨询了BROKER,他就对我说让我换个银行,把我现在第一套房子钱套出来买第2套房子. 把之前快还清的钱放在OFFSET ACCOUNT;他说这样一来就可以抵消税?
我不确定这个可否行的通?

broker不能提供税务方面的建议，除非他有会计证。
而且为什么不直接贷第二套房，拿第二套做投资不行么。

zhengtao

再次提醒大家broker是没有法律资格和必需的专业知识来提供税务建议的。
税方面，一定要咨询专业的会计师。

HADDRILL

就是因为第一套是公寓,我现在有个孩子,加上还有一个快要出生了, 爸爸妈妈要过来, 觉得要买个HOUSE ,当然想把公寓给出租掉.

owlwong

我就是这么做的。不过我买的是apartment，三房，之前的两房做投资用了。我的broker在给我提供关于税务和会计信息时就告诉过我，这些信息只做参考，你自己还要和会计师咨询确认，这是做这一行的职业操守。

steven_sa

原帖由 owlwong 于 2012-1-25 13:42 发表
我就是这么做的。不过我买的是apartment，三房，之前的两房做投资用了。我的broker在给我提供关于税务和会计信息时就告诉过我，这些信息只做参考，你自己还要和会计师咨询确认，这是做这一行的职业操守。

你这么做是你的权力,ATO到时候引经据典的找你麻烦那是ATO的权力,现在没找不一定以后不会找.

pancreative

我有个建议，不知道可不可行，你说你第一套自主房快还清了，那你投资新的房子是，就算你没有Offset,你也可以把以前还得拿出来的。明白么？ 比如你第一套房子50万，已经还了40万，但是你现在买第二套房子，你可以把之前还得40万拿出来，你第一套的房子就又变成50的贷款了，等你改为投资房后，还是可以退税的。大家说对么 ？

owlwong

就是找也没啥好怕的。投资的就是投资的，自住的还是自住。别把ato想得那么可怕，会计做的帐给他看好啦。真要追究的话也是会计的责任。

pengwang

原帖由 pancreative 于 25/1/2012 16:34 发表
我有个建议，不知道可不可行，你说你第一套自主房快还清了，那你投资新的房子是，就算你没有Offset,你也可以把以前还得拿出来的。明白么？ 比如你第一套房子50万，已经还了40万，但是你现在买第二套房子，你可以把之前还得40万拿出来，你第一套的房子就又变成50的贷款了，等你改为投资房后，还是可以退税的。大家说对么 ？

刚才说的就是这个问题，这样是不可以的，因为你再拿出来的钱不是去买了投资房。

HADDRILL

谢谢大家的回复, 嗨,看来听下来还真的烦呢.好象也没有什么其他的办法,郁闷!

猪小妹

不对。这40W拿去投资就可以扣税，不管是买投资房还是其它投资项目都可以，但现在是用于购买自住房，这40W的贷款就不可以用来抵扣租金。

而且不要以为可以冒险，ATO对投资房扣税的抽查率很高，到时这40W一定会浮出来的。

[ 本帖最后由 猪小妹 于 2012-1-25 18:32 编辑 ]

oceans

听汪澎的没错

zhengtao

原帖由 owlwong 于 2012-1-25 17:12 发表
就是找也没啥好怕的。投资的就是投资的，自住的还是自住。别把ato想得那么可怕，会计做的帐给他看好啦。真要追究的话也是会计的责任。

报税的最终的责任属于个人，不是会计师。所以ATO最后还是会找上门，而且如果他们想查，一定能够查得到。

zhengtao

原帖由 HADDRILL 于 2012-1-25 18:21 发表
谢谢大家的回复, 嗨,看来听下来还真的烦呢.好象也没有什么其他的办法,郁闷!

没有什么方法了。不过从税务的角度说，如果你的家庭收入够高，有小孩，有爸妈，那么可以考虑设立 Family Trust。

最好找个专业会计师聊一聊。

另外，投资房有 Positive Gearing 是好事儿，多少人求之不得呢。

pengwang

我是这么想的：
1.如果感兴趣又有空的时候多研究一下税法是有好处的
2.犯法的事情咱不干，哪怕被抓到的几率很小
3.劝别人犯法的事情咱也不干，哪怕有时是无心的

pengwang

原帖由 zhengtao 于 25/1/2012 18:41 发表


没有什么方法了。不过从税务的角度说，如果你的家庭收入够高，有小孩，有爸妈，那么可以考虑设立 Family Trust。

最好找个专业会计师聊一聊。

另外，投资房有 Positive Gearing 是好事儿，多少人求之不得呢。

严重同意，不要为了负扣税而负扣税。

steven_sa

原帖由 owlwong 于 2012-1-25 17:12 发表
就是找也没啥好怕的。投资的就是投资的，自住的还是自住。别把ato想得那么可怕，会计做的帐给他看好啦。真要追究的话也是会计的责任。

报税报表上你没签字?

owlwong

原帖由 steven_sa 于 2012-1-25 19:17 发表



报税报表上你没签字?

我刚打电话问过我的broker和accountant，确实这么做是有漏洞的。在此申明除非这笔钱只有用来投资的才可以扣税。

gwang

这是个非常模糊的现象。
问一下，有人被查出来过吗?