5年旧的小30万公寓，做Tax Depreciation有意义吗？

粤式烧鸭

如题，30万小公寓，租给学生的。现在5年旧，出500块做个Tax Depreciation报告，值得吗？

谢谢！

kiddfei

值得的，第一年只要折旧差不多1500，你这500不是就回来了？不要说未来几十年的。前提是你有工作做收入。

粤式烧鸭

原帖由 kiddfei 于 2012-1-5 12:29 发表
值得的，第一年只要折旧差不多1500，你这500不是就回来了？不要说未来几十年的。前提是你有工作做收入。

似乎不做这个评估，自己也可以毛估估的，最多毛估估过高了，到时候ATO上门找麻烦。

Momotaba

mark

Poweregg

折旧的负面
就是你卖房时，也要多付CGT，这点要考虑

30W的房子，通过10年折成20W，卖了40W
Capital Gain就是20W
而不是原来的10W

粤式烧鸭

原帖由 Poweregg 于 2012-1-5 12:57 发表
折旧的负面
就是你卖房时，也要多付CGT，这点要考虑

30W的房子，通过10年折成20W，卖了40W
Capital Gain就是20W
而不是原来的10W

那请问，既然税率上CGT是高于income tax的，那干嘛别人还做Tax Depreciation？

bt123123

of course.... why not?

angelkisser

10年后搬回去住个半年，capital gain 是不是就可以还算10W了？

原帖由 Poweregg 于 2012-1-5 12:57 发表
折旧的负面
就是你卖房时，也要多付CGT，这点要考虑

30W的房子，通过10年折成20W，卖了40W
Capital Gain就是20W
而不是原来的10W

粤式烧鸭

原帖由 angelkisser 于 2012-1-5 13:27 发表
10年后搬回去住个半年，capital gain 是不是就可以还算10W了？

这个听说过，住多久不知道，但有同事这么操作过。

Poweregg

原帖由 粤式烧鸭 于 5/1/2012 12:17 发表


那请问，既然税率上CGT是高于income tax的，那干嘛别人还做Tax Depreciation？

CGT是realise那一年，根据你income tax在算的
而且拥有一年以上还有50%折扣，变数很多

例如你工作时，income搞，折旧可以退不少税

等你退休了，没income，CGT交的税也就少了

Poweregg

原帖由 粤式烧鸭 于 5/1/2012 12:28 发表


这个听说过，住多久不知道，但有同事这么操作过。

kidding+joke

粤式烧鸭

原帖由 Poweregg 于 2012-1-5 13:31 发表


CGT是realise那一年，根据你income tax在算的
而且拥有一年以上还有50%折扣，变数很多

例如你工作时，income搞，折旧可以退不少税

等你退休了，没income，CGT交的税也就少了

假设我单身简单财务结构，没什么可退可绕的税项，房产持有3年以上，需要纳税的年收入12万一年，请问卖出这个投资房的时候CGT会多少？

谢谢

Poweregg

原帖由 粤式烧鸭 于 5/1/2012 12:33 发表


假设我单身简单财务结构，没什么可退可绕的税项，房产持有3年以上，需要纳税的年收入12万一年，请问卖出这个投资房的时候CGT会多少？

谢谢

Capital Gain Tax....要看你卖价啊~~~找会计师问问吧，或者去ato网站看看也有
做折旧好处是先把退税的钱拿到手：）

Capital Gain=卖出价-买入价

买入价=合同买入价+印花税+一些成本开销-“投资房折旧”

[ 本帖最后由 Poweregg 于 2012-1-5 12:38 编辑 ]

粤式烧鸭

看了一下wiki，似乎按照poweregg的例子，30w的房子10年折旧成20万，然后以投资房性质卖出40万，那么CG是20w，这20w要交CGT，CGT的比例就是income tax rate，但持有1年以上可以50%折扣，那么如果年入12万的那年卖房，20w的CG就要以37%（假设目前税率）缴税，50%折扣以后缴37k的税，是否这样？

请指教！

Poweregg

原帖由 粤式烧鸭 于 5/1/2012 12:38 发表
看了一下wiki，似乎按照poweregg的例子，30w的房子10年折旧成20万，然后以投资房性质卖出40万，那么CG是20w，这20w要交CGT，CGT的比例就是income tax rate，但持有1年以上可以50%折扣，那么如果年入12万的那年卖房，20w的CG就要以37%（假设目前税率）缴税，50%折扣以后缴37k的税，是否这样？

请指教！

CG是20W（其实不足20W，印花税之类也是CG成本），50%的折扣就是只有10W要交税

当年你income12W，加上10W Capital，就是按照年入22W缴税了

粤式烧鸭

原帖由 Poweregg 于 2012-1-5 13:58 发表

CG是20W（其实不足20W，印花税之类也是CG成本），50%的折扣就是只有10W要交税

当年你income12W，加上10W Capital，就是按照年入22W缴税了

明白了。谢谢。

Momotaba

原帖由 粤式烧鸭 于 2012-1-5 13:17 发表


那请问，既然税率上CGT是高于income tax的，那干嘛别人还做Tax Depreciation？

你说的这个tax depreciation其实是 capital works for building under division 43 of ITAA 1997.

Building 在这里就是这个房子，房子一般按40年或25年折旧，也就是说按40年，你每年claim 2.5%作为tax deduction, 如果是按25年算的话，你每年claim 4%作为tax deduction.

如果假设你这个公寓一直是用于出租，那么以4%来计算，你每年能claim $1200作为你的tax deduction.

另外，你付的这$500也可以作为tax deduction, 因为你可以把它归为accounting fees是可以做tax deduction的。所以你其实可以claim $1700作为tax deduction. 这$1700会减少你那一年的taxable income.


再来谈谈CGT，同意10楼的观点，CGT will be calculated only when a CGT event happened. 如果你卖房那么CGT event A1 will happen, 那么你卖房那个财政年你要算一下是否要交CGT。
你如果不卖方，那么你不用算CGT。但是，你还是可以claim 你的 $1200 tax deduction. 这就是为什么别人要做tax deduction 的原因。

再来谈一谈如何计算CGT. Section 102-5 of ITAA 1997 will tell you how to work out net capital gains. 如果你作为房主， 如果能持有者个房子超过12个月，那么作为房主在你卖方之后你的CGT会减半。

举个例子：
假设你话了30w买的着个房子（cost base）, 一年之后卖了40w (capital proceeds)
Gross CGT= capital proceeds - cost base = 40w - 30w = 10w
因为你持有这个房子超过一年以上，那么你的Net CGT = 50% x 10w = 5w

CGT不是另外一种税，它也是你的assessable income. 也就是说按上面的例子，你的assessable income 要加上这5w Net CGT. 至于你要交多少税，这取决于你的 taxable income 和 当年的marginal income tax rate

希望我说的这些你能明白！

Section 102 to work out net CGT: http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... ent%20Act%201997%20(38%20of%201997)&criteria=AND~pac%2F19970038%2F102-5~provid~exact&target=pac/19970038/102-5&style=java&sdocid=PAC/19970038/102-5&recStart=1&PiT=99991231235958&Archived=true&recnum=1&tot=1&pn=:::pac%2F19970038%2F102-5

50% discount on CGT: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=

Div 43 capital works/rental property guide 2010-2011: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... %2F19970038%2F43-20
(looking for the heading under capital works on that page)

what are capital proceeds: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=

What is the cost base: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=

CGT event A1: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... m&page=2&H2

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-1-5 21:37 编辑 ]

libai0915

原帖由 粤式烧鸭 于 2012-1-5 13:28 发表


这个听说过，住多久不知道，但有同事这么操作过。

你的自住房可以这样操作，如果你拿到FHOG后，住够半年，然后就可以给房子租出，但是最多租6年，然后你要搬回来住半年，这样就可以避免CGT

[ 本帖最后由 libai0915 于 2012-1-5 23:33 编辑 ]

suel

那是否代表最后在你不工作的那年卖投资房呢?那么你的INCOME TAX会是最低。比如正好回国一年或者请产假一年，一般没有收入，这个时候卖房子，CGT所交的INCOME TAX就是最低的。

Poweregg

原帖由 suel 于 5/1/2012 22:28 发表
那是否代表最后在你不工作的那年卖投资房呢?那么你的INCOME TAX会是最低。比如正好回国一年或者请产假一年，一般没有收入，这个时候卖房子，CGT所交的INCOME TAX就是最低的。

是的

如果房产是2人名字

再对半一下

Momotaba

原帖由 suel 于 2012-1-5 23:28 发表
那是否代表最后在你不工作的那年卖投资房呢?那么你的INCOME TAX会是最低。比如正好回国一年或者请产假一年，一般没有收入，这个时候卖房子，CGT所交的INCOME TAX就是最低的。

这位tx的理解是对的，因为net CGT只会增加你的taxable income, 所以你别的方面的收入越少的话，当然你的taxable income 就越少， 那么交税就会越少。

但是，我想说一点，就是至于房市的走向谁也摸不准，有可能你不上班那年房价大跌，结果算了半天没有CApital gain 反而是Capital loss. 如果你是Capital loss, 你不用交CGT. 但是你不能用capital loss 来减少你的taxable income. Capital loss 只能用来减少Capital gain. 所以说我们不能光为了税务上的利益而忽视市场。归根结底什么时候卖方还是个人问题。

libai0915

原帖由 angelkisser 于 2012-1-5 13:27 发表
10年后搬回去住个半年，capital gain 是不是就可以还算10W了？

是的 不过是6年，而且要是自住房

Poweregg

原帖由 Momotaba 于 5/1/2012 19:56 发表


你说的这个tax depreciation其实是 capital works for building under division 43 of ITAA 1997.

Building 在这里就是这个房子，房子一般按40年或25年折旧，也就是说按40年，你每年claim 2.5%作为tax deduction, 如果是按25年算的话，你每年claim 4%作为tax deduction.

如果假设你这个公寓一直是用于出租，那么以4%来计算，你每年能claim $1200作为你的tax deduction.

...

momo她爸辛苦了

补充一点，30W的房子，你25年折旧的话，也就是4%，每年不能claim1200元的（除非光Capital works就值30W）

如果30W是你的买入价格，折旧的话，只能折Capital Work，例如房子本身值20W，你每年折旧4%，就是800元

[ 本帖最后由 Poweregg 于 2012-1-5 23:11 编辑 ]

jackyzml

30W 乘以4%是不是应该等于12000，而不是1200，差别很大哦。

Poweregg

原帖由 jackyzml 于 5/1/2012 23:12 发表
30W 乘以4%是不是应该等于12000，而不是1200，差别很大哦。

呵呵，除错小数点了

jackyzml

呵呵，所有人都跟着算成1200了

Momotaba

原帖由 jackyzml 于 2012-1-6 00:12 发表
30W 乘以4%是不是应该等于12000，而不是1200，差别很大哦。

My bad. 不好意思，算错了，领会精神吧！

Max01

原帖由 Poweregg 于 2012-1-6 00:00 发表


momo她爸辛苦了

补充一点，30W的房子，你25年折旧的话，也就是4%，每年不能claim1200元的（除非光Capital works就值30W）

如果30W是你的买入价格，折旧的话，只能折Capital Work，例如房子本身值20W，你每年折旧4%，就是800元

正解

shuang3000

mark 超有用的

9761616

不错，学习了