碰到这样的情况，你是换中介还是换房客 - 顺便问问墨尔本东区好的中介推荐

阿凡提·达

房子买了9个月，租客也住进去了近9个月，一直以来就没有安生过。
房子是有前后花园的三房house，不算新，但是内部的装修绝对是我自己搬进去就能住的，后院也都基本pave了。
房客是一对离异重组的中年夫妻，男的有个上小学的女儿，女方的成年人弟弟带着一条狗暂时和他们住一起。
中介是卖房中介，因为在settle前就傍帮我找到了租客，于是继续用他们。

然后事情就不断。
小到草地里面的一截15cm长的废弃铁管，也要跟中介报告，
我们还以为是水泥固定的，巴巴的带着工具赶过去，结果用铁锹轻轻一挖就出来了。

要求安装原本没有的晾衣架（签合同的时候没有提过），照做。
gutter排水不畅，请人清理。
大雨时候水从gutter直接翻出来，再去看，亲自试验，证明下水没有堵塞，结构就是这样大雨时候没办法。
浴室墙角的木板有点腐烂，怀疑淋浴房漏水，派人去seal淋浴房墙砖的缝。

值得一提的是，每次有问题，中介都会主动提出用他们的tradesman。
除了有一次灭鼠我一是脑热用了他们介绍的pest control，之后再也没有用过，因为怕被宰。
一只老鼠灭了$198，我觉得有点不可思议了，看看论坛里面其他同学，买个老鼠夹就能解决的。

我承认不用中介的tradesman，是为了省钱，有些事情尽量自己先核实一遍再找专人修理甚至自己动手，也是为了省钱。
每次去房客那里，我都是有提前约好的，而且都是去解决问题的，房客也都很客气。想到中介说，房客不喜欢我这样去他家，
有些小问题（不需要license的）我想让有经验的朋友帮忙解决，中介也用什么法律做借口不让参与，必须要tradesman。
和中介沟通的过程，就是感觉他们很强势。

最近一次查房，中介又说了，油烟机坏了要修，这个我ok
后院隔壁邻居的树overhanging，要我找人去剪 -- 可是签约的时候房客是要做gardening的。

中介的理由说，这个房客对我的房子很上心，所以有什么小问题都注意到了，汇报上来，是个不错的房客。
可是说句傻话，那个男的自己是做builder的，却一点小事情都不肯解决。  

唉，做房客的时候，希望中介帮自己，做房东的时候就希望中介能挡房客。
现在很糊涂，究竟是应该换房客还是换中介？

[ 本帖最后由 阿凡提·达 于 2011-10-31 13:33 编辑 ]

audi

全换，必须的

turrella

请问租客会说汉语吗？

中介是华人中介还是鬼佬中介？

阿凡提·达

您是说真的么？先换哪个？

click

你这样还不如自己直接管理。
合同签一年的吧，到期加租10%。
而且不是什么租客说什么问题，就马上要修的，除非是影响租住的。
有的时候自己要强势一点，如果你一开始就什么都答应，他们就认为你是个好好先生。

阿凡提·达

原帖由 turrella 于 2011-10-31 11:33 发表
请问租客会说汉语吗？

中介是华人中介还是鬼佬中介？

都是鬼佬。 每次见到他们都还算客气，而且女的反过来跟我说中介对他们也很bossy，我真是搞不懂了。
中介是那个地区的一个小中介，两个办公室。

阿凡提·达

原帖由 click 于 2011-10-31 11:36 发表
你这样还不如自己直接管理。
合同签一年的吧，到期加租10%。
而且不是什么租客说什么问题，就马上要修的，除非是影响租住的。
有的时候自己要强势一点，如果你一开始就什么都答应，他们就认为你是个好好先生。

加10%就是明着赶人走了，我租房子的时候好多年都没有被加租，搬走前一年加了一个星期10块钱而已，
不过我也从来不找房东麻烦，我就是个透明人。

阿凡提·达

原帖由 click 于 2011-10-31 11:36 发表

合同签一年的吧，到期加租10%。

是签了一年合同，中介说打算一个星期涨20，我说10块就可以了，还有两三个月就满。

qinyi

房客存心找茬，要用自己的tradesman，从中捞好处。因为房客是BUILDER，这方面的关系肯定很多。
一定要换房客！！！

hr6970

这租客是烦点，但总比那些搞得乱七八糟，到你去检查房子时才发现这样那样问题的租客。在Agent的角度来说，准时缴租已经是好租客了。
买投资房前就应该考虑到会有这些烦心的事。

turrella

如果楼主房子那个区适合华人居住。可以适当考虑租给华人或者华人中介。毕竟在居住文化上和我们接近。
并且楼主也在通过一个城市的话，可以考虑自己管理。按照现在这个中介所做的事情，其实你和自己管理差不多。
感觉现在这个中介就是在试探你是否在这个城市，如果不在，就可以用他们的供应商去完成一些修理。从而争取更多的费用。这种小中介的特点往往是报价的代理费较低，然后用后期不可见成本来提高实际成本，其实这样算下来，不一定比大中介直接报价的管理费百分点低多少。

也可以，或者找稍微有点威望的大中介管理，但是大中介管理费会较高。但是并不是说大中介就不会出现这样的问题，这样的问题应该是在中介领域普遍存在的 问题。

如果你正好oversea，或者常驻别的城市了，这样中介就可以让他们自己修理，然后给你邮寄账单了。

阿凡提·达

原帖由 qinyi 于 2011-10-31 11:58 发表
房客存心找茬，要用自己的tradesman，从中捞好处。因为房客是BUILDER，这方面的关系肯定很多。
一定要换房客！！！

可能我没说清楚，房客是从来没有提过tradesman的，都是中介主动提的，不过我不用，他们也算了。
我倒是愿意花钱让房客自己修修篱笆什么小东西，如果他愿意的话-- 想想而已。

阿凡提·达

原帖由 hr6970 于 2011-10-31 11:59 发表
这租客是烦点，但总比那些搞得乱七八糟，到你去检查房子时才发现这样那样问题的租客。在Agent的角度来说，准时缴租已经是好租客了。
买投资房前就应该考虑到会有这些烦心的事。

谢谢提醒。
房客交租是很准时的，我也知道换房客也有risk，还有空窗期，但是几乎每个月都有点事情真让人受不了。

阿凡提·达

原帖由 turrella 于 2011-10-31 11:59 发表
如果楼主房子那个区适合华人居住。可以适当考虑租给华人或者华人中介。毕竟在居住文化上和我们接近。
并且楼主也在通过一个城市的话，可以考虑自己管理。按照现在这个中介所做的事情，其实你和自己管理差不多。
感觉现在 ...

我住的不远，开过去也就十几20分钟，中介就更近了，墨尔本东边的，不靠近city，不靠近火车站，前院有草地，后院有邻居的树伸过来感觉华人不会喜欢。
中介费第一年6.6%,第二年开始7.7%，想讲价的，但是被很能说的property manager天花乱坠的吹了一通他们的服务有多好，我就相信了，本来也差不了多少钱。

hr6970

关于tradesman的问题，LZ可以写信给Agent要求维修费超过一定的数额要经过你的同意才能进行，如果LZ Handy 的话，有些维修可以自己做，但有些工作如电煤之类的就一定要找有认证的人来做（即使你自己会做），否则是违法的，万一出现问题，会很麻烦。

qinyi

换中介！佣金不便宜，外面很多现在是6%；服务也不行，没听说过不同意房东找人维修的！
房客多事，中介更是小事变大事；都要换！

[ 本帖最后由 qinyi 于 2011-10-31 12:49 编辑 ]

阿凡提·达

原帖由 hr6970 于 2011-10-31 12:39 发表
关于tradesman的问题，LZ可以写信给Agent要求维修费超过一定的数额要经过你的同意才能进行，如果LZ Handy 的话，有些维修可以自己做，但有些工作如电煤之类的就一定要找有认证的人来做（即使你自己会做），否则是违法的，万一出现问题，会很麻烦。

他们没有强求我用他们的服务，而且我要他们报过几次价，觉得贵，所以不用。
灭鼠那次很有意思，说的挺严重的，说老鼠在房顶隔层有可能咬到电线那样，
我问多少钱，agent说100出头吧，然后同意不超过200就go ahead，结果我收到198的bill。

有一次房客汇报说雨水总是从gutter翻出来，怀疑下水道堵住了，agent的tradesman报价350，
我硬是自己去看了，用水管对着gutter猛冲水，流的哗哗的，下水没有堵，gutter是刚请过的，可能因为gutter不够水平，雨大的时候来不及流到下水管就翻出来了，
这个我就没给解决，总不能把gutter拆了重装吧.  


请问有投资房的同学，如果中介告诉你们什么需要修，你们会亲自去看一下问题的严重程度，然后判断是否需要请有license的人，还是直接找tradesman过去？

阿凡提·达

查了一下，Ringwood East附近有这几个中介，大家帮我看看这里面有没有比较靠谱的property manager，或者哪个千万不能用？

规模较小的有
Rosier
Harcourts
Professionals
Philip Webb
Hoskins Wallace

大的有
Stockdale leggo
Barry Plant
Ray White

多谢！

金牛

好多的烦心事啊

vking

规模大小你刚刚说反了

原帖由 阿凡提·达 于 2011-10-31 17:09 发表
查了一下，Ringwood East附近有这几个中介，大家帮我看看这里面有没有比较靠谱的property manager，或者哪个千万不能用？

规模较小的有
Rosier
Harcourts
Professionals
Philip Webb
Hoskins Wallace

大的有
Stockdale leggo
Barry Plant
Ray White

多谢！

Poweregg

换一个看看吧

tomou

"......请问有投资房的同学，如果中介告诉你们什么需要修，你们会亲自去看一下问题的严重程度，然后判断是否需要请有license的人，还是直接找tradesman过去？"
--------------------------------------------

我会亲自去看一下，目前为止每次都自己修。

judyqianqian1

我在用Professionals 管理city里的公寓,2月份出租的,至今没有麻烦过我们

阿凡提·达

原帖由 judyqianqian1 于 2011-10-31 22:34 发表
我在用Professionals 管理city里的公寓,2月份出租的,至今没有麻烦过我们

确实是公寓比较省心啊。

阿凡提·达

原帖由 tomou 于 2011-10-31 22:32 发表
"......请问有投资房的同学，如果中介告诉你们什么需要修，你们会亲自去看一下问题的严重程度，然后判断是否需要请有license的人，还是直接找tradesman过去？"
--------------------------------------------

我会亲自去看一下，目前为止每次都自己修。

谢谢回复。 那我的做法就没有很出格，能修的自己修，不能的找专业人员。
中介说房客complaint，希望维修只要tradesman去就好了，房东不要跟着

littlebb

中介费高了. 5.5%可以找到的.
赶紧发信涨$20/周房租再说. 如果想把租户赶走的话每半年涨一次. 租户如果按时交房租不想走的话, 你很难把他们赶走的. 涨房租要提前三个月通知.
如果租户走的话就赶紧换中介吧.
租户要修的东西, 有些不用去弄的吧. 象那个树啥的. 以后就不去修了, 让他们走人.

阿凡提·达

多谢回复。
我想是不是先换个中介接手，然后不行再换租客。
问了ray white的价钱，很不低。

littlebb

原帖由 阿凡提·达 于 2011-11-1 11:12 发表
多谢回复。
我想是不是先换个中介接手，然后不行再换租客。
问了ray white的价钱，很不低。

我觉得吧, 你是被中介给忽悠了. 他想用他们的人去修东西, 他可以拿好处.

以后他们又说啥啥的, 只要不是紧急的, 必须的, 就先拖着, 或先让给个照片啥的.  当然象有关电, 煤气啥的, 还是去看看. 万一出事把房子给烧了. 租户强硬的话, 会去 tribuno 要法官裁决, 没啥的, 不合理的要求, 也通不过. 但是你有求必应的话肯定被他们吃定了.

我认为你的租户还是可以的, 这年头, 能按时交房租的, 不破坏你房子的, 就是好房客了. 他们可能没啥事干, 成天盯着. 可以不去理睬的. 只要你不同意, 中介就不能花钱去弄. 所以, 如果是我的话就不换房客了, 每年涨个10元房租. 如果遇到不交房租的, 你还要头疼呢.
你和中介的合同是一年的. 到了时间, 你就打个电话去,或者中介再来繁你的时候, 说你正在考虑换中介, 因为他们的management fee太高了. 你朋友告诉你可以有5.5%. 你要到处找找, 到时候会通知他们的. 再问问有啥手序.  记住, 5.5%include GST. 不过你那个区我不太清楚. glen waverley, mt. waverley 去年都可以要到这个价.

sakuragi

AGREE  不如自己直接管理。