也聊投资房与取消印花税+最近消息

太阳高高挂

投资房产的盈利通常是两种： 租金收入---现金流； 房产升值---CG。

应该分别来看最近取消印花税与上述盈利的关系。

如果投资主要目的是租金收入，则取消印花税与租金收入关系基本不大。诸位应该注意到最近报纸上刊登的关于简化留学的报道。澳洲大力发展教育出口，则中国，印度等学生必然会大量抵达。 这种情况下应选择交通，生活便利，已成型社区来购买。预期强劲上升的地区无非就那几个，南hurstville，北chatswood, eastwood,mq附近，西auburn一代，中city。
对于投资额偏小的，应考虑auburn-parramatta 一线。  350k的投入，租金能超过420/wk.
投资额中间的，hurstville, eastwood等都不错；投资额大的，city,chatswood。

如果偏重在：投资回报率，则众所周知的auburn了。（注：租金！）

如果投资目的是CG，选择就比较多。“老政策”是针对60w以下的并且是首次置业！ 那么新政策（取消“福利”）之后，对60w以上的投资房子应该不会有太大变动。 无论老政策与新政策，第2次买房（投资房），都是不免除。 那么对于投资客来说，其实没什么变化。当然，对于CG来说，原来的部分第一次买房者可能会降低购买意愿（特指60w以下），或者减少过去的预算。那么反到会对低端房产产生“冲击”（增加购买）。 比如原来首次置业能买50的，因为要考虑税务，降低到买45的。

楼花。。。 真正首次置业的，很少有等待时间。。。（个人看法）

以上纯粹隔绝其他因素的考虑。

关于经济，这个话题太大，不是一个人，几个人能探讨的。但是，不妨思考：如果澳洲经济下降，汇率下降，利息下降，房产价格如果下降或者停滞不前； 中国人印度人希腊人中东人会做什么？！  换汇！！！ 买房子！！！

即：经济不好，只能打击local 买房的积极性；会促使我们这些有移民背景的人趋向疯狂购房。  ：）  

最后，如果投资时认真筛选，购买成熟社区，容易出租的地带（特别是学生租用比较多的，比如MQ附近，Hurstville,auburn, chatswood, city等），那么即使CG下降也有租金来保证投资不会亏本（cover贷款利息）

补充一点：房产投资很少是短期投资，通常都是>1年的投资（税务方面考虑）。加上地皮，空间的稀缺性，以及租金上涨、空置率下降；导致：如果选择容易出租的区，就没必要考虑未来1年的上升或者下降。 换句话说：类似“明年中之前，之后”等对于“投资房”没必要。

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-9-25 19:48 编辑 ]

LinuxXp

不妨思考：如果澳洲经济下降，汇率下降，利息下降，

这一句话，理由不太充分。

澳洲经济下降，不一定会汇率下降，而汇率下降，主要可能还是因为利息下降了，而不是反过来。

太阳高高挂

原帖由 LinuxXp 于 2011-9-25 19:43 发表
不妨思考：如果澳洲经济下降，汇率下降，利息下降，

这一句话，理由不太充分。

澳洲经济下降，不一定会汇率下降，而汇率下降，主要可能还是因为利息下降了，而不是反过来。

sorry标点符号没用好。不是“因果”，这几个因素是并列。 :)

mxgong

有钱人，像长安大哥这种，玩的是CG。 某一个房产出现付现金流问题不大。

一般大多数投资者，买投资房， 还是先考虑租金回报率，再CG。 这样比较稳妥。要房价大幅下跌很有可能的话，租金大幅下跌基本没可能。租金回报率至少保证你在房价下跌时候比较安全，压力不会太大。

太阳高高挂

如果要是考虑出租，租金回报率。必然要先选一定的容易出租的地区。如果想避免经济不好，不容易出租，就要选“外来人口”多的地区。 sydney这样的地区没几个。首选是city，其次才是我们华人关注的地区。 再根据自己手里银子选择。

wdmznzd

澳洲经济不好中国和印度人来买房，这种预期缺乏逻辑，澳洲经济不好的前提自然是中国和印度的经济先减速了。只要中国和印度人还能来抢房子，澳洲的经济就不会太差。

而这次印花税的改变预示政策性的调整已经开始，目的应该是改善大都会房价的负担能力的瓶颈，所以增值税，负扣税的政策在将来都可能会改变。

[ 本帖最后由 wdmznzd 于 2011-9-25 22:33 编辑 ]

微胖儿

思维太窄了～

idontknow

Parra和auburn现在哪里还有35万还能租420一周的房子啦，早都涨到40万左右了结

baihu

印花税调整你以为是要减轻房价（房贷）的负担能力？政府没钱啦！！！

wdmznzd

原帖由 baihu 于 2011-9-25 23:50 发表
印花税调整你以为是要减轻房价（房贷）的负担能力？政府没钱啦！！！

如果没有人买得起房，你就是把印花税翻倍政府也没钱收。

sunfunoz

complicated...

yl001

”那么即使CG下降也有租金来保证投资不会亏本（cover贷款利息）“

LZ。。。除非你把2房UNIT分割成5间 把4房HOUSE分割成10间 要不然怎么COVER利息？

租金回报普遍地方在4%-5% 如果算上物业，水，康扫，空置，维修等 你给我举点例子，哪的房子可以COVER 近7%的利息？？？

如果没有GC，或者还是负的GC的话。。。我真不觉得 投资房 可以带来什么？ 对 有人说 可以减的税。。。好吧。。。

yl001

举个例子
大家都说 30万出头AUBURN的房子可以400+租金 看起来不错 可物业1000多，水大概150，抗扫200来，一年这些就是6000左右，一周就是100多。。。
这样的话 AUBURN的租金回报 打死也就5% GC几乎等于0 贷款利息？7% 你怎么COVER？？？

更别说 其他地方 60万租600，70万租700 都算是不错的了。。。很多区 40万的UNIT 只能租340，怎么办？

qqyang

中介贴

hsqhugh

原帖由 yl001 于 2011-9-26 09:23 发表
举个例子
大家都说 30万出头AUBURN的房子可以400+租金 看起来不错 可物业1000多，水大概150，抗扫200来，一年这些就是6000左右，一周就是100多。。。
这样的话 AUBURN的租金回报 打死也就5% GC几乎等于0 贷款利息？7% 你怎么CO ...

1.远离雅博文。
2.CG几乎＝0？
3.租金年年涨
4.有首付

mxgong

原帖由 yl001 于 2011-9-26 09:20 发表
”那么即使CG下降也有租金来保证投资不会亏本（cover贷款利息）“

LZ。。。除非你把2房UNIT分割成5间 把4房HOUSE分割成10间 要不然怎么COVER利息？

租金回报普遍地方在4%-5% 如果算上物业，水，康扫，空置，维修等 你给我举点例 ...

有物业基本就维修不用考虑了。楼主说的是出租好的地方，所以空置基本也可以忽略不计。

假设5%， 50万的房子出租回报率在5%的话，那么租金是2万5/年，周租金在480。 周租金连千分之一的房价都没有，是要贴很多。但是还有个NG可以给你弥补一点损失。

而大多数出租率低的区，周租金超过千分之一房价的大大的有。比如50万的房子，出租到530， 540. 那么基本COVERY 费用了。

mxgong

原帖由 yl001 于 2011-9-26 09:23 发表
举个例子
大家都说 30万出头AUBURN的房子可以400+租金 看起来不错 可物业1000多，水大概150，抗扫200来，一年这些就是6000左右，一周就是100多。。。
这样的话 AUBURN的租金回报 打死也就5% GC几乎等于0 贷款利息？7% 你怎么CO ...

难道你100%贷款，没首付？ 这里讨论的是最基本的有20%首付的。

40万的UNIT 出租340元，谁叫你去买啊。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-9-26 09:36 编辑 ]

snowolivia

正现金流是一定要的，不然任仍风险出现，都会造成资金链断裂。

北风

楼主你是说：“不妨思考：如果澳洲经济下降，汇率下降，利息下降，房产价格如果下降或者停滞不前； 中国人印度人希腊人中东人会做什么？！  换汇！！！ 买房子！！！”
然后：“即：经济不好，只能打击local 买房的积极性；会促使我们这些有移民背景的人趋向疯狂购房。  ：）  ”

你觉的你写的这个有逻辑吗？
还是说你真的想通了一些问题，但是表达成这个样子！

snowolivia

原帖由 mxgong 于 2011-9-26 09:35 发表


难道你100%贷款，没首付？ 这里讨论的是最基本的有20%首付的。

40万的UNIT 出租340元，谁叫你去买啊。

组合抵押贷款，有时可以做到105%全贷，但我个人不赞成，因为风险太高。
另，我赞同，40万的UNIT只租340的话，估计是买家购入的时候没看清楚。
原则上租340PW的UNIT，只30万左右入手。

[ 本帖最后由 snowolivia 于 2011-9-26 09:54 编辑 ]

hsqhugh

原帖由 北风 于 2011-9-26 09:49 发表
楼主你是说：“不妨思考：如果澳洲经济下降，汇率下降，利息下降，房产价格如果下降或者停滞不前； 中国人印度人希腊人中东人会做什么？！  换汇！！！ 买房子！！！”
然后：“即：经济不好，只能打击local 买房的积极性；会促使我们这些有移民背景的人趋向疯狂购房。  ：）  ”

你觉的你写的这个有逻辑吗？
还是说你真的想通了一些问题，但是表达成这个样子！

我承认楼主的表达能力确实有问题。观点也不是特别成熟。
给新人一点时间

北风

个人觉得不管是什么投资，只要你在未来的几个月，一年都看不到赚钱的迹象，就不要买
上面说的赚钱不一定是说它的价格涨了，也有可能是现金流不错

错过车总比上了相反方向的车要好

snowolivia

原帖由 hsqhugh 于 2011-9-26 09:53 发表


我承认楼主的表达能力确实有问题。观点也不是特别成熟。
给新人一点时间

我觉得他还行，至少太部分观点还是很理性的，余下部分也还算理性，只是表达上有点那个，需要花点时间着磨。。着磨。。再着磨

snowolivia

原帖由 北风 于 2011-9-26 09:55 发表
个人觉得不管是什么投资，只要你在未来的几个月，一年都看不到赚钱的迹象，就不要买
上面说的赚钱不一定是说它的价格涨了，也有可能是现金流不错

错过车总比上了相反方向的车要好

其他投资不懂，但房产，几个月或一年之内可以看到赚钱的迹象是不太容易的。房产一般走的都是长线。
你的观点也是正确的，“上面说的赚钱不一定是说它的价格涨了，也有可能是现金流不错”，
有时候有些人之所以投资失败，因为只看重了“正现金流”，而忽略了房价的倒退。

所以，
负现金流，增值很快的不买，如楼花。
正现金流，增值潜力不明显的不买，如APRT。
负现金流，增值潜力明显的不买，如HOUSE（除非分租，硬性把负现金流拉成正现金流）。

[ 本帖最后由 snowolivia 于 2011-9-26 10:06 编辑 ]

北风

我觉得一年之内看到赚钱的迹象还是比较基本和容易达到的
比如前几年的中国房产，澳洲房产，下面几年的美国房产
原因不一样，但是都赚钱
房产是走长线，但是一定要看到赚钱的迹象，大概的就可以，要求不高的。
比如一个房子的现金流是正的，哪怕一个月正几块，就可以考虑。
再比如一个房子的租金回报很低，但是这里炙手可热。
如果一个房子，租金回报是负的，房价又在下降通道，干嘛不等等再买？

这里说的赚钱的迹象，不是说你收回投资成本

原帖由 snowolivia 于 26/9/2011 09:57 发表


其他投资不懂，但房产，几个月或一年之内可以看到赚钱的迹象是不太容易的。房产一般走的都是长线。

snowolivia

原帖由 北风 于 2011-9-26 10:08 发表
我觉得一年之内看到赚钱的迹象还是比较基本和容易达到的
比如前几年的中国房产，澳洲房产，下面几年的美国房产
原因不一样，但是都赚钱
房产是走长线，但是一定要看到赚钱的迹象，大概的就可以，要求不高的。
比如一个房子的现金 ...

打算去美国买房子么？我已经考虑了很久了。。。只是一直没行动。

北风

为什么不试试看，你可以从便宜的正现金流turn key房子入手

原帖由 snowolivia 于 26/9/2011 10:10 发表


打算去美国买房子么？我已经考虑了很久了。。。只是一直没行动。

snowolivia

个人感觉，房子如老婆，一直要等，而且要耐心的等，要了解未婚妹妹的市场，以便随时入市。但，千挑万选的老婆，也不一定没有七年之氧，所以看涨之中，仍有跌的可能。
没有好的，就一直等，一但出现好的，下手要快。

哈哈，一家之言，随口说说。

dlcat

澳洲大力发展教育出口，则中国，印度等学生必然会大量抵达。
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一个东西到了需要拯救的时候，那拯救也没有用了。
美国也大力发展呢。

snowolivia

原帖由 北风 于 2011-9-26 10:13 发表
为什么不试试看，你可以从便宜的正现金流turn key房子入手

考虑过哪个城市？预算多少？