个人年终退税的几个疑问

idontknow

马上要做退税了，但是算了一下，自己去年一共才能退1000多块， 太少了。

已经DEDUCT掉了学习的费用，还有WORK RELATED的其他费用，还有父母在澳洲跟着我们作为DEPENDENT的费用，结果也只能CLAIM $1000回来。

我现在有各自住房，才半年新，是不是我把这个新房子租出去，然后自己在外边再租一个房子住，明年的时候会多退一些税回来呢？ 房子每个月换大约2000贷款，如果出租，大约一个月租金1800左右。是不是自己住这么新的房子，不做投资都浪费了？

请各位TAX高人帮忙提醒一下，像我这种情况，还有什么其它东西可以最为退税理由帮助我多退一些钱回来吗？

分分等候

[ 本帖最后由 idontknow 于 2011-7-11 19:03 编辑 ]

老杏

能退回来多少钱主要取决于雇主提前扣的钱。

自己的房子不住，出去租房，需要仔细计算了。因为付的房租都是税后的钱，收回来的租金都是要上税的。

lqyhannah

想要negative gearing的话，需要注意6年的期限啊，要不将来要交CGT~

idontknow

如果我搬出自己的房子，并且在外边再租一个房子作为自住的话，是不是我的收入就变成：工资+投资房的房租了？

然后我的税就是按照 工资+投资房的房租 的总收入来算吧， 这样的话是不是上得税更多？ 那就可以从投资方的折旧中退一些了吧？

原帖由 clur 于 11-7-2011 16:15 发表
能退回来多少钱主要取决于雇主提前扣的钱。

自己的房子不住，出去租房，需要仔细计算了。因为付的房租都是税后的钱，收回来的租金都是要上税的。

oscarii

原帖由 idontknow 于 2011-7-11 21:12 发表
如果我搬出自己的房子，并且在外边再租一个房子作为自住的话，是不是我的收入就变成：工资+投资房的房租了？

然后我的税就是按照 工资+投资房的房租 的总收入来算吧， 这样的话是不是上得税更多？ 那就可以从投资方的折旧中退一些了吧？

如果你把房子出租变成投资房，那你贷款的利息部分，body Corporation fee（如果有），city concile fee等等之类都可以claim，当然折旧也是大头（如果有）

老杏

原帖由 idontknow 于 2011-7-11 21:12 发表
如果我搬出自己的房子，并且在外边再租一个房子作为自住的话，是不是我的收入就变成：工资+投资房的房租了？

然后我的税就是按照 工资+投资房的房租 的总收入来算吧， 这样的话是不是上得税更多？ 那就可以从投资方的折旧中退一些了吧？

对，税就按工资+投资房租来算。重要的不是交了多少税，而是交完税以后净收入变多还是变少。

latter

父母在澳洲跟着我们作为DEPENDENT

看到LZ这么说，想请问，如果父母只是来探亲的，是不能dedect的。

ula527

原帖由 latter 于 11-7-2011 22:07 发表
父母在澳洲跟着我们作为DEPENDENT

看到LZ这么说，想请问，如果父母只是来探亲的，是不能dedect的。

也想知道答案，有人知道吗？

上书房行走

你们去搜一下论坛不就可以了。父母探亲是不行的，一定要PR而且住超过半年。我记得是这样

xuemeipi

能退多少税，是取决于雇主给你多扣了多少税。如果没有多扣，最终一分钱退不了，还需要还钱给ATO也说不定的。

jerryclark

原帖由 latter 于 2011-7-11 22:07 发表
父母在澳洲跟着我们作为DEPENDENT

看到LZ这么说，想请问，如果父母只是来探亲的，是不能dedect的。

父母探亲不能报。
但有人在论坛上说亲身经历，能报那个3000刀的offset，那是因为她报上去了，ATO还没有找他去喝茶。

MU

不會去找他喝茶的，找個auditor去查都不止3000

xiaoxi8413

LZ 的taxable income应该是 （工资-工作相关的花费）+（租金-出租房相关的花费）
如果你月供要2000，但租金每月才1800，再加上其他房子的花费，房子是negative gearing的形式。在退税方面，因为你的net rent 是loss的，所以你的taxable income是不算租金收入的了。但因为rent loss是不能抵消其他收入例如工资，来达到少缴税的目的，所以rent loss要carry forward直到将来有rent gain来抵消。
显然，你即使把房子租出去，也不会影响目前的交税现状。如果你租金收入高于月供按揭，net rent income 要算在你的taxable income里面，这样你要交的税就更多。
从个人税的角度来讲，最好的方法多退税就是从tax offset的那几项里想办法了，毕竟是直接减税。

happysee

原帖由 xiaoxi8413 于 2011-7-14 02:26 发表
LZ 的taxable income应该是 （工资-工作相关的花费）+（租金-出租房相关的花费）
如果你月供要2000，但租金每月才1800，再加上其他房子的花费，房子是negative gearing的形式。在退税方面，因为你的net rent 是loss的，所以你的taxable ...

rent loss是可以抵其他income的，这位同学搞错了

anz2010

投资房损失无法抵消工资性收入，除非是和其他的business相抵，楼主显然没有

白日做梦

原帖由 xiaoxi8413 于 2011-7-14 02:26 发表
LZ 的taxable income应该是 （工资-工作相关的花费）+（租金-出租房相关的花费）
如果你月供要2000，但租金每月才1800，再加上其他房子的花费，房子是negative gearing的形式。在退税方面，因为你的net rent 是loss的，所以你的taxable ...

rental loss可以抵消income，capital loss不行，是不是弄混了

charmaine

搭车问一下，house 的 council fee 除了 land tax, 还有啥？

暖暖

还是想找个财务做，省心又能多退
自己退的话，很多窍门都不知道的。。。

MU

只要是net loss的都可以，不然誰還投資房子

negative gearing.. come on..

charmaine

原帖由 暖暖 于 2011-7-14 11:13 发表
还是想找个财务做，省心又能多退
自己退的话，很多窍门都不知道的。。。

我觉得正好相反，那些会计才是马马虎虎的，自己做的才仔细。

xiaoxi8413

嗯，14和16楼说的对，进来纠正下
Negative geared rental property： The loss on the rental property is included in your personal tax return to offset your salary or other income.   if the loss is greater than your total taxable income, you may carry forward the loss to the next year.

pengruijun

[quote]原帖由 jerryclark 于 2011-7-12 10:03 发表

父母探亲不能报。
但有人在论坛上说亲身经历，能报那个3000刀的offset，那是因为她报上去了，ATO还没有找他去喝茶。 [/quote
我自己认为，这个是可以报的。 我报了三年了， 都没有人来查。 即使来查， 我也可以按照ato 对于resident 的定义， 解释给他。
ATo 和 移民局 对 resident 的定义是不同的。 只有我们移民才总是把这两个混淆在一起。