房价必须年增长5－6％才与租房或投资现金经济上持平

yuko

昨天在发关于房价下降速度的文章中提到：房价必须年增长4-5%(其实还故意说低了一点）才和租房或现金定期存款经济上持平。

在这个假设上，比如用5％来说， 一个60万的房子一年后必须涨到 63万才不赔（和租房或现金定期存款比）。如果不仅没涨，而且还跌了5％（房价成了57万），那么等于一年赔了 63－57 ＝ 6万 ，一笔不小的数目。

好了，很多人可能会质疑这个4－5％的数据，这确实是一个比较复杂的计算，而且有很多因素需要假设。我建议大家看一看精算师 Anothy Street 在今年4月澳洲精算师大会上的演讲论文［2］（懒的同志可以看The Australian的报道［1］），里面有所有的计算和假设 （包括租金增长，个人边缘税率），所有的因素以组合的方式，列表算的很清楚
他的结论是：”房价必须年增长5－6％，才比现金定期存款的回报高，即使是20年这样的长期投资“

原文：“The results in Table A (App I) show that house prices would need to continue growing at 5-6%pa for investors to achieve a reasonable return in excess of current term deposit returns, even over a 20 year investment horizon”

［1］ http://www.theaustralian.com.au/ ... 3358?source=cmailer

［2］http://www.actuaries.asn.au/libr ... 11_Paper_Street.pdf


最后说两点：
1 这是由精算师计算的通常情况，所以没有必要拿某几个个例来反驳，逻辑上没有意义。计算方法当然可以讨论

2 澳洲和其他很多国家的“百年”（而不是过去一二十年）房市说明，房市就是涨个通胀（以现在来说就是3－4％的样子，历史上高通胀时，定期存款利率和房贷率也一样高）。凡是中短期内比通胀多涨出来的部分都基本要降回去。过去15年的畸形增长和2008／9年的救市干预，已经使澳洲偏离长期增长趋势40％以上。好了，就算退一万步，这个多涨出来的部分不会都跌回去，以后会继续跟通胀涨，甚至比通胀高它个1－2％，但是跟这个5－6％的持平值相比，投资上也没有什么意义。大家现在也知道，年增长永远10％的故事都是谁编的. :-)

其实买房好的的很多论据都是建立在完全错误的，但是听起来好像挺有道理的“错觉”上，比如：
－“房租是扔到水里的钱”，其实这么说，“贷款利息”和“首付以及每月还款的’机会利息‘”也是扔到水里的钱
－ ”房子涨了就赚到了，房子涨过通胀就赚到了”。其实房子要涨5－6％才没赔而已。只涨通胀，也赔大了。
－ “历史数据显示，房子会以7％－10％的速度永远涨下去”。所谓的这个历史数据只是过去十五年的短期数据而已，数十个国家的更长的数据并不是这样。
－ “澳洲房子供不应求！”其实澳洲房子严重供大于求［见这里和这里）
Update：
－ “无论如何，买房子比钱存银行更防通胀！”，事实是，如果房子没有每年涨上5－6％，那么它所谓抗通胀的能力还没有定期存款强。有没有更好的防通胀的方法呢？我会写一篇专门的文章讨论。

[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-31 18:44 编辑 ]

mxgong

虽然有些不敢苟同。

但是顶楼主的敬业 -- 看死房价跌

rabbitpoint

难道这两个大师一通精算下来，就为了告诉我等一个我们早就知道的事情？

1997

没完没了你想干嘛？要买就赶紧挣钱去。最见不得这种利用足迹达到私人目的的人了！我喜欢干干净净的足迹。喜欢那些不带功利目的只为分享的帖子。。

chiny

靠~~优子这个帖真是驳无可驳哦~~~

有POINT 有SOURCE 还有精算师助阵, 强悍~~~~

语阁

原帖由 mxgong 于 2011-5-31 16:37 发表
虽然有些不敢苟同。

但是顶楼主的敬业 -- 看死房价跌

zldfe

又见楼主，赶紧顶。。。。。。。。。。

好奇楼主做什么职业的

wulinxiaoxiao

这个是有道理的

因为我也计算过

不过钱多了总不能存在银行贬值

相对其他手段

房地产还是最可靠的投资方式

所以我还是买了投资房

icesnoopy76

原帖由 yuko 于 2011-5-31 16:34 发表
昨天在发关于房价下降速度的文章中提到：房价必须年增长4-5%(其实还故意说低了一点）才和租房或现金定期存款经济上持平。

在这个假设上，比如用5％来说， 一个60万的房子一年后必须涨到 63万才不赔（和租房或现金定期存款比）。如 ...

The point is, whether you have a better way other than real estate to beat inflation.

yuko

原帖由 icesnoopy76 于 2011-5-31 17:22 发表
The point is, whether you have a better way other than real estate to beat inflation.

你没有读明白。事实是，如果房子没有每年涨上5－6％，那么它所谓抗通胀的能力还没有定期存款强。有没有更好的防通胀的方法呢？我会写一篇专门的文章讨论。

行者有疆

原帖由 1997 于 2011-5-31 16:39 发表
没完没了你想干嘛？要买就赶紧挣钱去。最见不得这种利用足迹达到私人目的的人了！我喜欢干干净净的足迹。喜欢那些不带功利目的只为分享的帖子。。

这难道不是跟我们分享吗,我就是看了lz的帖子才暂时不买投资房的

cgz

你这个帖子是针对我的计算吧。我建议你好好看清楚人家的计算再给出结论。

我不跟你辨论，我不想把我简单的脑袋累着。。。

gifox

原帖由 yuko 于 2011-5-31 16:34 发表
事实是，如果房子没有每年涨上5－6％，那么它所谓抗通胀的能力还没有定期存款强。有没有更好的防通胀的方法呢？我会写一篇专门的文章讨论。

切,看看你怎么看待street提到的数字而已.同样的数据,有相当一部分显示出在一定的条件下面,尤其是20年的长期投资.房子回报超出存款呢.

[ 本帖最后由 gifox 于 2011-5-31 19:46 编辑 ]

gordonye2000

原帖由 zldfe 于 2011-5-31 16:57 发表
又见楼主，赶紧顶。。。。。。。。。。

好奇楼主做什么职业的

估计是银行大把存款, 但住在黑暗小屋了刻苦钻研精算的无房地产砖家.

跟铁鱼里穿着皱巴白衬衫的7年十套房的投资专家虽然是死对头, 但都一路货色.

[ 本帖最后由 gordonye2000 于 2011-5-31 19:48 编辑 ]

chiny

原帖由 yuko 于 2011-5-31 18:45 发表


你没有读明白。事实是，如果房子没有每年涨上5－6％，那么它所谓抗通胀的能力还没有定期存款强。有没有更好的防通胀的方法呢？我会写一篇专门的文章讨论。

更好的防通胀的方法只有一个:
就是DIVERSIFIED INVESTMENT PORTFOLIO!!!里面有N多东西滴组合....而且年年不一样~~

kawara

Street这篇文章计算确实是无懈可击的。

但是他只是把投资房和定期存款做比较。

楼主却把自住房租房也替代了进来，不知是没看明白还是...

举个简单而极端的例子。

楼主有50万元，可以选择

1.购买一座50万元的property，每年维护费用不超过5000元。

2.存银行，得利息30000元，税后18000左右，假设楼主的边际税率为40%,租50万元的property需要25000左右，楼主就算在房价一分不涨的情况下，每年也要亏损2000元。

这个例子比较极端，只是为了说明投资与自住房是两个不同的概念，请楼主分清。

[ 本帖最后由 kawara 于 2011-5-31 20:02 编辑 ]

kawara

租房子住，花出去的钱是after tax的，钱存在银行里的钱利息要上税的。

现金越多，边际税率越高，租房子住就越吃亏。更别提房价会上涨，租房子寄人篱下的感觉

请楼主不要误导大家不买自住房

1997

原帖由 行者有疆 于 2011-5-31 18:48 发表

这难道不是跟我们分享吗,我就是看了lz的帖子才暂时不买投资房的

这能叫分享吗？这是为了达到某种目的制造舆论,倾向性太明显了。谎言说一百遍就成了真理。
最讨厌这中打着为大家好旗子为自己谋私利的人.房价跌对他肯定有好处,不然他绝不会没完没了的发这种贴子，而且是用马甲只发这种贴子。

lol

原帖由 yuko 于 2011-5-31 18:45 发表


你没有读明白。事实是，如果房子没有每年涨上5－6％，那么它所谓抗通胀的能力还没有定期存款强。有没有更好的防通胀的方法呢？我会写一篇专门的文章讨论。

戏肉终于要来了，等着看

gordonye2000

原帖由 lol 于 2011-5-31 20:39 发表



戏肉终于要来了，等着看

铁鱼的表哥要耍猴了

luluau

澳洲房价过去15年的超过正常速度上涨，是因为银行改变了房屋贷款的策略，从严格审查的惜贷，到全面放开，刺激贷款。

15年前的澳洲房价和收入比，属于偏低的。在房价上升的阶段，经济也持续的保持良性状态，这是因为买房者，将未来30年的消费，集中释放。 而在房价与收入比处于合理价位阶段，人们也不感到还款的压力，其他消费正常，自然对经济起到促进。

可是那些贪婪的人，在房子的居住属性之上，加了金融属性，也就是投资品，在利用金融杠杆，来放大投资产生的收益，于是房子变成了聚集财富的物品， 吸纳大量的社会资金。 同时，也快速的推高了房价。 造成的后果就是房地产投资热，社会上其他行业缺少资金冷； 房地产价格高，使社会的后来者 -- 年轻人无力购买房子 ； 由于借贷者变成了普通民众，而不像以前仅仅是做生意的人， 使得央行在收紧货币时 犹豫不决 -- 紧缩货币对借贷者会造成伤害， 而澳洲的选民伤不起啊。 房地产泡沫造成的二元经济，严重制约着整体经济的良性发展。

对于房子价格本身，在基数低的时候，能7年翻一倍， 从价格合理变成了需要一生负债才能还清的昂贵物品之后，已经失去了快速上涨的可能。 除了财富炫耀以外， 如果房子真的变成了 奢侈品，只有少数人才能享用的话， 那社会就乱了。 所以还原房子的居住属性， 抹平泡沫， 才是治疗现在 奇怪经济的根本之路。

villa

审美视觉疲劳。。。

LENNY_DONG

原帖由 luluau 于 2011-5-31 20:53 发表
澳洲房价过去15年的超过正常速度上涨，是因为银行改变了房屋贷款的策略，从严格审查的惜贷，到全面放开，刺激贷款。

15年前的澳洲房价和收入比，属于偏低的。在房价上升的阶段，经济也持续的保持良性状态，这是因为买房者，将未来30 ...

那15年前中国的房价呢?

icac

原帖由 luluau 于 2011-5-31 20:53 发表
澳洲房价过去15年的超过正常速度上涨，是因为银行改变了房屋贷款的策略，从严格审查的惜贷，到全面放开，刺激贷款。

15年前的澳洲房价和收入比，属于偏低的。在房价上升的阶段，经济也持续的保持良性状态，这是因为买房者，将未来30 ...

很遗憾，我18年前就来了，那时候已经听到大人吵着房价太贵了。加上那时候利息超高然后又是97亚洲金融风暴，那时候大家预测房地产要跌要跌。结果18年过去了，当初没买的人后悔死了。

chiny

原帖由 icac 于 2011-6-1 13:58 发表


很遗憾，我18年前就来了，那时候已经听到大人吵着房价太贵了。加上那时候利息超高然后又是97亚洲金融风暴，那时候大家预测房地产要跌要跌。结果18年过去了，当初没买的人后悔死了。

那时候没买滴人是傻子, AFFORDABILITY跟现在一个天一个地~~ 可是现在滴行情偶看不到任何暴升滴TREND, 自住OK, 投资滴话...就算拉发~~就算要入货也要等到房事回暖时~~~那才叫做高~~~

mangrove

原帖由 chiny 于 2011-6-1 15:35 发表

那时候没买滴人是傻子, AFFORDABILITY跟现在一个天一个地~~ 可是现在滴行情偶看不到任何暴升滴TREND, 自住OK, 投资滴话...就算拉发~~就算要入货也要等到房事回暖时~~~那才叫做高~~~

你滴是男生~~~还是女生滴....说话那么多滴，那么多...~~~```看了好累滴~~~~

anitaying

“事实是，如果房子没有每年涨上5－6％，那么它所谓抗通胀的能力还没有定期存款强。”

请问楼主，假设房价８０万，首期１６万，即便房子每年涨４％，一年也有３．２万升值，扣除其他支出的话，应该也有１万利润。可是如果把这首期１６万存银行，即便利息是６％，一年的利息税前也１万不到。对比之下，似乎买房子的确比定期存款强。

[ 本帖最后由 anitaying 于 2011-6-1 17:04 编辑 ]

hellsky

LS你那64万贷款每年产生4万多的利息不考虑啦？

coolioo

原帖由 anitaying 于 2011-6-1 16:53 发表
“事实是，如果房子没有每年涨上5－6％，那么它所谓抗通胀的能力还没有定期存款强。”

请问楼主，假设房价８０万，首期１６万，即便房子每年涨４％，一年也有３．２万升值，扣除其他支出的话，应该也有１万利润。可是如果把这首期１６万存银行，即便利息是６％，一年的利息税前也１万不到。对比之下，似乎买房子的确比定期存款强。

没有算贷款利息，房价80万，首付16万，贷款64万，贷款利息按6.5%算，一年付银行利息 = 64 x 6.5% = 4.16 万。房价涨3.2万，卖出净亏0.96万。

sunyk

30楼算错了。16W存银行利息1W。付银行利息4W。出租或自主赚2W。 房价要涨3W才不亏。（没算印花税和 卖房中介费）
这里是钱太多了，怕贬值，投资房子合适。
或收入太高，搞点付扣税，投资房子。