人口老龄化对房价的长期影响：净影响大约 －30％

yuko

很多人对中短期内的房价变化并不感冒，而是把房地产看作是一个长期保值投资，甚至当作“养老”之用。虽然澳洲房价现在高于长期增长趋势40％以上（根据“经济学人”杂志数据），很可能在未来几年，甚至5年以上，象其他国间一样把这40％调整回来，但是很多人对未来10年，20年，30年的房价增长趋势还是很乐观的。 这些人忽略了一个非常重要的因素，那就是人口老龄化对房价的长期影响。总结ABS的数据，和最近几篇研究文章［1］［2］，我简单的把一些事实和结论归纳如下：

1 Baby Boomer （二战以后的婴儿潮）是指1946－1965年出生的这群人（现在45－65岁），其人口比例非常之高，但是正快速进入老龄化阶段。
2 一个人的消费能力在45－48岁以后进入下降期。65岁以后的群体将进入净出售房屋的时期。
3 八十年代以后的房价的增长，大约有30％（real term）是由于大量的Baby Boomers进入壮年期，需要买房置业造成的。［2］
4 反之，根据预测，在从现在开始的30－40年里，同样这群人，为了负担他们更长的（由于医疗进步）低收入的退休后的生活，将大量出售房屋，对房价的“净”影响（不考虑其他因素）也在－30％以上。［2］
5 即使以最乐观的移民政策（ABS最近的高中低三种移民增长模型中的高增长模型）来看，澳洲的净卖房压力仍然很大，无非比低增长移民情况延缓2－3年而已。见下图，2018－2021年，将进入净卖房阶段。

总之，在未来的40年中，房子超长期投资价值将也会消失。自住没有办法，但是想买很多房“养老”，长期持有的人，也应该三思。



[1］http://www.theeconomicanalyst.co ... ill-be-nothing-last
［2］http://www.bis.org/publ/work318.htm

[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-30 12:12 编辑 ]

ccmel

在从现在开始的30－40年里，同样这群人，为了负担他们更长的（由于医疗进步）低收入的退休后的生活，将大量出售房屋

听起来很怕人
所有 老化的国家都是这样的吗？ 例如日本 ??

语阁

支持LZ，支持房价跌，希望LZ的预言一切成真，那我就再买几个。。

lol

This is not to suggest that house prices will fall by 40% over 40 years.  We know that house prices are largely influenced by income growth, inflation, credit availability, interest rates, and un-quantifiable psychological factors.  Rather, the paper is arguing that even if the underlying fundamentals improve markedly (and we know they are terrible at present), there will still be a headwind of 1% per year simply because of the net selling of homes by the boomer demographic.  So , as an example, where residential real estate might otherwise appreciate at 4% annually, the impact of demographics will drag that down by one full percentage point per year.

piaopiaoci

原帖由 yuko 于 2011-5-30 12:05 发表
很多人对中短期内的房价变化并不感冒，而是把房地产看作是一个长期保值投资，甚至当作“养老”之用。虽然澳洲房价现在高于长期增长趋势40％以上（根据“经济学人”杂志数据），很可能在未来几年，甚至5年以上，象其他国间一样把这40％ ...

这个想法我以前也有过， 但当我看到各国尤其是美国对未来财政缺口的做法使我明白房价长期不可能跌。

当人口不断的老龄化，财政支出会不断增加， 医疗，福利，等等。  政府所采取的办法就是印钱， 用明天的钱来堵今天的窟窿， 即使Real term房价跌，但nominal term还是涨，反正比cash强。 当然阶段性回调不可避免。

人有时要用辩证的眼光来看待事物， 事物的发展是充满变化的。  就像这次08GFC, 有很多人认为是Great Depreciation. 我也是。 但各国央行不是木头，是会想办法的。
你现在的假设是各国的政策保持不变， 未来20年不变，危机来临时不变， 这是不现实的。

还有两个变量可也改变这种结果，以后有机会再侃。

lulucai

买房绝对比存银行强啊

jinihong

顶

wmai10000

今年又是婴儿潮，等这批婴儿长大成人30年后，买房置业的时候，不是正好堵上了上述老年的窟窿了吗？
这个版里大部分都是80后的，30年还是等得到的

clzhang

40年前几千刀就能买HOUSE,谁能想到今天能涨到几十万,上百万,短期房价肯定是跌的,但是长期来看,价格肯定是涨的,

philguo

原帖由 clzhang 于 2011-5-30 20:25 发表
40年前几千刀就能买HOUSE,谁能想到今天能涨到几十万,上百万,短期房价肯定是跌的,但是长期来看,价格肯定是涨的,

40年前几千刀就能买HOUSE?你在做梦吧。除非你买在当年的荒地有可能。我认识的两个老年的local,一个1970年在clayton south买的，花了11万。650米的地。现在55万卖不出去，合理价位52-53万左右。另一个Clarinda买的，71年10万几千，现在也就55万。

短期房价肯定是跌的,长期看涨的唯一原因就是通货膨胀。如果你指望2018年房价翻番，那时候汽油肯定3元一升。自从2000年以来全球通胀和投机造成了过去十年房价不正常的增长和泡沫。

cgz

70年花了11万？ 1970年的平均房价是$11，800，按比例，这个房子在当时的标准是巨豪的。 现在55万都卖不出去？可能吗？ 如果不是55万错了，就是11万错了

http://www.retireonproperty.com/ ... ces-since-1960.html

[ 本帖最后由 cgz 于 2011-5-30 21:28 编辑 ]

piaopiaoci

70年代 ， 应该没有11万，  是11,000吧。  10楼的 可能是听差了。

philguo

我绝对没有听错，是11万，我也不明白当时是什么情况。就像以前malvern和vermont一个价格一样。就像我认识的一个香港人1986年买的房子18万，当时平均8万左右，但是现在评估也就52万左右。

cgz

楼上可能没听错，估计老人老糊涂了，记错了。不要说7/80年代，90年代中期，墨尔本的房价都很便宜的，10几万的房子满地是。墨尔本的房价是近15年长上来的。

piaopiaoci

原帖由 philguo 于 2011-5-30 21:46 发表
我绝对没有听错，是11万，我也不明白当时是什么情况。就像以前malvern和vermont一个价格一样。就像我认识的一个香港人1986年买的房子18万，当时平均8万左右，但是现在评估也就52万左右。

1970年买的房子110,000。  1986年买的房子180,000， 1986年的均价80,000.

这几个数字差太大了， 不太靠谱。

philguo

86年的绝对是真实的，那个房子很好，离那个香港人的生意近。只是离city远。他和我说的，当年refinance15万做生意。

ialienam

滿有趣的..

不過我也滿贊同, 因為baby boomer都要準備退休. 看到很多人都要賣.
澳洲investment property很多都是negative gearing, 退休就不可能還做negative gearing (if so, 那真的太慘了!)

如果positive gearing, 那%能有多少?! 沒記錯現在Sydney差不多rental income averages 5%-6%就很不錯.. 還只是gross..

所以我看目前做到的也真的就都是快60歲都要賣investment property (不過他們也都買很久了, 還是有賺).
不過房子我也贊成長久是漲, 但當然也要考慮到inflation.

floodp

原帖由 philguo 于 2011-5-30 21:46 发表
我绝对没有听错，是11万，我也不明白当时是什么情况。就像以前malvern和vermont一个价格一样。就像我认识的一个香港人1986年买的房子18万，当时平均8万左右，但是现在评估也就52万左右。

你没听错就是老家伙说错了，那个地方70年11万绝对不可能。我住东区，离city距离跟Clayton差不多，邻居就是大概70年造的房，4万多。除非那个是豪宅，不过clayton也不会见什么豪宅吧。

[ 本帖最后由 floodp 于 2011-5-30 23:14 编辑 ]

数学家

原帖由 语阁 于 2011-5-30 17:30 发表
支持LZ，支持房价跌，希望LZ的预言一切成真，那我就再买几个。。

有你这样的在，估计房子也不会跌，哈哈。

clzhang

原帖由 philguo 于 2011-5-30 21:15 发表

40年前几千刀就能买HOUSE?你在做梦吧。除非你买在当年的荒地有可能。我认识的两个老年的local,一个1970年在clayton south买的，花了11万。650米的地。现在55万卖不出去，合理价位52-53万左右。另一个Clarinda买的，71年10 ...

Clayton south在垃圾场旁边,那地方的房子,1970年谁会花11万去买,08年的时候很多新HOUSE才30多万(地不大)

simond

Selling house is not the only option to cash in with property.
You can always draw cash from property for living expenses (reverse morgage or line of credit).
If people do short of cash, they can rent it out one/two rooms to get more income.
So selling house is the last resort for many people.
The fact (I believed that property price is a up-trend -- will become more and more expensive in the future) is that if you sold out the house, you may never be able to bought it back with the same money.  Also we have children who also need a place to live.  So why sell?

seesea

很想知道YUKO买房没有？做什么工作？怎么有空查到这么多数据。

chiny

澳洲房价真正爆升是在近10几年, LOCATION也很重要, 有些LOCATION就没咋升过, 有些就升到爆

funfun

房子不行，那么什么行？ 为什么？ 那如何对付通胀，这才是关键，

flyspirit

LZ又来了

mxgong

房价跌不卖， 收租不就可以嘛。。。

就算30-40年后，房价跌，但是30-40年后的购买力增强，买房子的人还会很多。

婴儿潮的人是多，最近几年一直到30年后，新增人口不多吗？

楼主数据分析不错，但是不全面。

结论太欠缺啦。

hgon23

小弟也听同事们说澳洲的房价比其他发达国家高是因为澳洲政府采取各种手段(比如 negative gearing )促使澳洲房价上涨. 这是因为澳洲婴儿潮的那批人当时没有强制缴纳养老金. 所以那一批人以后养老只能卖靠房子...

我同事也同意未来5 - 10 年澳洲房价不会再像前几年那样疯长(可能会根据通涨调整), 因为越来越多的婴儿潮时期的人步入老年, 开始卖房养老  (房地产市场供大于求)

小白猪猪

原帖由 ccmel 于 2011-5-30 17:21 发表
在从现在开始的30－40年里，同样这群人，为了负担他们更长的（由于医疗进步）低收入的退休后的生活，将大量出售房屋

听起来很怕人
所有 老化的国家都是这样的吗？ 例如日本 ??

我们这批人会更加辛苦的工作，更加辛苦的缴税来给那批人养老。。。

mi5

这个坛子里的人大都有投资房，最怕听到说房价要跌。

linus

这种超过10年20年的预测，根本不用理会！能测准5年内的事，就是高手中的高手了。这个世界瞬息万变，明天会发生什么，都是无法预测的，何况40年后？