商业物业投资 commercial property

iami

1/. 很简单的问题，就是如果买商业房产的话，是不是也有分类别的说法吗？类似个人住房有house, apt/unit, town house这样的分类？
2/. 平时有什么费用要交
3/. 大概多少回报
4/. 有什么学习渠道可以获得更多信息

谢谢各位

[ 本帖最后由 iami 于 2011-5-3 14:14 编辑 ]

iami

go2home

你要投资商业物业啊？我说说我知道的吧：
1. 贷款成问题，据说一般银行只能贷50%。
2. 不能私租，要报税。
3. 物业升值卖出肯定有Capital gain，不能算自住逃避这个税。
4. 如今商业不景气，空租很厉害。投资前要调查清楚。

如今居住房市场不错，有很多开发商买入旧warehouse推倒新建 或 改造成住房再来卖。

iami

谢谢提醒风险。不过不能私租是指那些情况？

chiny

商业房产当然分LEVEL啦~~可做的生意范围不一样, 有OFFICE, RETAIL, INDUSTRIAL, ENTERTAIMENT, SERVCIE, RECIDENTIAL.....旺区, 商业区, 住宅区, 工业区

分3个ZONE, business zone 1 的可做范围广一点~~

费用的话商业管理要比住宅管理贵, RATE也不一样, IN TERM OF OUTGOING, 可是很多都是租客COVER, 羊毛出在羊身上, 相对而言, OFFICE卖的最便宜, 可是杂费也最高~~在CBD老的小的OFFICE运气好的话, 10几20W就可入货~~

回报率的话OVERALL要比住房要低, 不要看它租金高, 可是一没人租的话, 一年半年有可能租不出去, OUTGOING就要自负啦~~损失也很大~~出租率是一个问题, 当然要看LOCATION啦~~就算LOCATION很好的地方也有可能租不出去, 这就涉及到一个租金的问题啦~~~有的旺地是不愁租不出去, 可是这卖价以MIL作为单位滴~~一般都是做生意的有钱人买下来哒~~一般来说一些新盖APT楼下的商铺都卖价贼高, 跟租金是不成比例哒~~新铺的话, 出租率是一个问题, 通常来说主打RESIDENTIAL的老铺卖的最便宜, 租金也很低~~这就是POSITION的问题啦~~有些好区因为地价的问题, 就算租金很低卖价也很高

找个中介问可能更好一点, 商铺一般来说很少PRIVATE SALE滴, LANDLORD都找中介~~如果要自己做生意的话当然是买铺比较好啦~~~一般做RETAIL做的好那一些老板, 老早就把铺位买下来啦~~这才可以长做长有, 退休了都可以数钱~~

chiny

原帖由 iami 于 2011-5-3 14:12 发表
谢谢提醒风险。不过不能私租是指那些情况？

不像住房, 可以随便找个熟人或阿猫阿狗进来PAID CASH, 税可以不报

问题是商铺的话, 你的租客都是BISINESSMAN~~人家是要报税偷税漏税哒, 不可能私租, 也不符合常理, ATO肯定查哒~~在税务上大家也没有利益可言

iami

原帖由 chiny 于 2011-5-3 02:23 PM 发表
商业房产当然分LEVEL啦~~可做的生意范围不一样, 有OFFICE, RETAIL, INDUSTRIAL, ENTERTAIMENT, SERVCIE, RECIDENTIAL.....旺区, 商业区, 住宅区, 工业区

分3个ZONE, business zone 1 的可做范围广一点~~

费用的话 ...

青兄，你说的很有道理。能否指点下，分3个Zone,和business zone 1是什么意思。
我需要仔细看你和go2home兄弟的回复。明天补分，多谢了

chiny

买商铺的话，肯定是买business zone 1 多的吧, 就是说 range of commercial uses 更为广泛一点, 可以做retail, service, office, childcare, entertaiment, TAB, school, motel,  不需要拿permit, 交通方便, 在shopping stripe 里面, 购物人流大, 还可以further develop, STCA~~

business zone 2 ,3 的话位置偏一点, 很多business 都是要和council拿permit哒~~可做business范围少一点, zone 3的话industrial &warehouse多一点, 反而不用拿permit, 可是到industrial &warehouse 到了business zone 1去做的话就要拿permit啦~~

以开餐馆为例, PERMIT只是OVERALL上允许你开, 在这一带AREA以内允许有这样哒BUSINESS, THATS ALL BASED ON LAWS...这是宏观哒
LISCENCE你还是要APPLY, 肯定要通过COUNCIL, 具体情况情况要问COUNCIL, 每一个COUNCIL都有不同规定, PLAN也不一样....  这是微观哒
COUNCIL可以用卫生情况, SEWER, 消防条例, 人口与竞争, 扰民噪音, LACK OF PARKING等等借口来REJECT 你餐厅哒APPLICATION, 有些人APPLICATION IN QUEUE, 几年都没下来, 有些人一拿就拿到啦~~IT DEPENDS THE LOCATION OF COUNCIL

这些网上都是有LAW可查滴, 做一做RESEACH 吧~~或者你可以直接去COUNCIL问, 全程免费~~

chiny

或者找个傻B专业律师跟你做全套服务, 是全套哦, 不是吹吹舔舔那一种, 要全程跟进, 本着专业服务精神为你解决疑难杂症~~~

便宜的话几百刀, 贵的话几千刀, 品种质量不一样~~~ ITS ALL UP 2 U~~

iami

原帖由 chiny 于 2011-5-3 02:53 PM 发表
或者找个傻B专业律师跟你做全套服务, 是全套哦, 不是吹吹舔舔那一种, 要全程跟进, 本着专业服务精神为你解决疑难杂症~~~

便宜的话几百刀, 贵的话几千刀, 品种质量不一样~~~ ITS ALL UP 2 U~~

nice.多谢兄弟指点

go2home

嗯，chiny兄比我专业多了。我只是知道warehouse的一些情况。如今商业不景气，公司合并成风，附近不少warehouse都空关。

iami

摸着石头过河

学习了

Martin_2F

原帖由 chiny 于 2011-5-3 14:46 发表
买商铺的话，肯定是买business zone 1 多的吧, 就是说 range of commercial uses 更为广泛一点, 可以做retail, service, office, childcare, entertaiment, TAB, school, motel,  不需要拿permit, 交通方便, 在shoppin ...

zoning是每个council自己规定的，每个zone级别能做什么不同council结果也不一样，这个要查所在council的LEP才能决定。

iami

我看了下，LEP是local environment plan.
council 在自己的网站有公布各自的lep。多谢兄弟！！

trown

学习了

Devil_Star

原帖由 iami 于 2011-5-4 11:46 发表
我看了下，LEP是local environment plan.
council 在自己的网站有公布各自的lep。多谢兄弟！！

You need to check DCP too.

Devil_Star

I dun think it's a good time to do bottom picking unless u have truckload of cash ready for you.

go2home

是么？iami你那么多cash不好处理，不如贷给俺还房贷吧？银行利息太高受不了啊。(paopaobing(68))

原帖由 Devil_Star 于 2011-5-4 13:52 发表
I dun think it's a good time to do bottom picking unless u have truckload of cash ready for you.

iami

原帖由 Devil_Star 于 2011-5-4 01:52 PM 发表
I dun think it's a good time to do bottom picking unless u have truckload of cash ready for you.

为什么呢？
兄弟觉得什么时候入场比较好？悉尼地区的话

iami

原帖由 go2home 于 2011-5-4 02:04 PM 发表
是么？iami你那么多cash不好处理，不如贷给俺还房贷吧？银行利息太高受不了啊。(paopaobing(68))

晕死！你不会是投资了好几套房子等capital gain吧。那你比我强太多了

go2home

早抛了，现在琢磨着是不是去美国买地。上次看到一位猛人飞美国买地购房羡慕不已啊。不知道美国是否也收Capital Gain？税率多少？

原帖由 iami 于 2011-5-4 16:08 发表


晕死！你不会是投资了好几套房子等capital gain吧。那你比我强太多了

iami

原帖由 go2home 于 2011-5-4 04:24 PM 发表
早抛了，现在琢磨着是不是去美国买地。上次看到一位猛人飞美国买地购房羡慕不已啊。不知道美国是否也收Capital Gain？税率多少？

那就不清楚了。跨国投资对法律法规的研究要透彻，对我不是一件容易的事情。主要是不容易找到对自己最相关的信息在哪儿。talk to the right person是最有效的办法，但是这样又引出新问题一是如何发现这个right person,二和如何verify 他的话的credibility

visapr

原帖由 Devil_Star 于 2011-5-4 13:49 发表


You need to check DCP too.

请问DCP是什么？

chiny

原帖由 visapr 于 2011-5-4 22:19 发表


请问DCP是什么？

NSW SDY哒DEVELOPMENT CONTROL PLAN, 每一个STATE滴称号都略有不同~~

moody

与居民住宅相比，租金回报高，基本上租客出所有费用。

pretty

这么高深的话题。。。。

snowbird

1. 商业物业贷款比较难批。
2. 个人投资商业物业不如通过trust , 公司等来操作来得灵活。

moody

一般最多70%