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garyyang

铜靴族

发表于 2011-4-12 23:45 |显示全部楼层

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本帖最后由 garyyang 于 2013-9-6 17:30 编辑

轰隆隆

chiny

银靴族

发表于 2011-4-12 23:58 |显示全部楼层

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FOR INVESTMENT, I WOULD CHOOSE A

A, 租金稳定而且租金上扬空间更大.....

B, home package 偶觉得靠不住, 年底SETTLE还没卖完, 证明不乍滴~~~30KM OUTTER CT 出租率肯定没CBD那么高

garyyang

铜靴族

发表于 2011-4-13 00:12 |显示全部楼层

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本帖最后由 garyyang 于 2013-9-6 16:21 编辑

轰隆隆

chiny

银靴族

发表于 2011-4-13 00:23 |显示全部楼层

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原帖由 garyyang 于 2011-4-13 00:12 发表
非常感谢，但是一套40W的house10年后涨到80的可能性大过45W的apartment涨到90W吧？
反证都是ATO补钱给我，在我看来唯一的区别就是背一套outter city的house在退税之前会累很多。你觉得不？

你要知道, B 其实并不是真正意义上哒HOUSE, 是从LOT里面SUB过哒, 你买下来后不可能在SUB啦, STCA也没啥可能, DEVELOPER就是利用这个赚大钱...那里的地最多最贱啦..GOV是有ALLOWANCE哒..这样一来升值空间就会少很多~~~谁都明白APT是爬的最慢滴, 可是假设一下如果outter city 10年后升值一倍的话, CBD会升生多少??
而且你还要考虑NG, CGT~~ATO只不过是派颗糖給你~~后者会很要命~~

garyyang

铜靴族

发表于 2011-4-13 00:34 |显示全部楼层

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本帖最后由 garyyang 于 2013-9-6 16:22 编辑

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hsqhugh

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发表于 2011-4-13 06:20 |显示全部楼层

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必须2选1的话,多多哥哥只能忍痛选A了

qinyi

金靴族

发表于 2011-4-13 07:18 |显示全部楼层

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投资肯定选A，造新房子太太麻烦了。再说，全新的房子你舍得给租客用吗？万一糟蹋得厉害，那要心痛死了！

wdmznzd

白金靴族

发表于 2011-4-13 07:58 |显示全部楼层

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这两个，我选A，B没有价格优势，如果是A的一半左右还可以考虑。

水里没有鱼

皮靴族

发表于 2011-4-14 23:26 |显示全部楼层

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选A

icac

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发表于 2011-4-15 20:43 |显示全部楼层

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A...

house 也不全部都能升值，还是要看地区。30KM如果是朝南的话大概去到Waterfall一带，那边10年不涨而且难出租

garyyang

铜靴族

发表于 2011-4-15 23:24 |显示全部楼层

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本帖最后由 garyyang 于 2013-9-6 16:22 编辑

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eagleowl

铜靴族

发表于 2011-4-16 10:39 |显示全部楼层

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鱼和熊掌不可兼得。好象是梦子说的吧

kawara

水晶靴族

发表于 2011-4-16 10:40 |显示全部楼层

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chiny

银靴族

发表于 2011-4-16 22:17 |显示全部楼层

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你走长线的话, 在LOCATION B 买一个地大STCA滴旧HOUSE还说的过去, 加多几W买的到了吧??为神马要买全新又地小哒呢?? 你不可能变魔术再变出两栋楼来, 因为那里一早就PLAN好了, 你不大可能在拿PERMIT, 只能说明那里地价很便宜

JUST MAKE AN ASSUMPTION:
PROPERTY SELLING PRICE = LAND COST + BUILDING COST + LAND TAX + AGENT COMMSION + GOV ALLOW + DEVELOPERR NP= 400K
IT COULD BE BUILDING COST 25W, SUPPOSED DEVELOPERR NP + GOV ALLOW = 25%WHICH IS 100K, LAND TAX + AGENT COMMSION = 10K , LAND COST = 400K - 250K - 100K - 10K = 40K, 有其它滴费用还没包括呢~~

地价4W滴LOCATION, 你觉得有可能5年后有15W滴NET么?? 房子是一直贬值滴, 地价是一直升值滴, 当然5年后那里哒BRAND NEW HOUSE有可能卖55W因为种种原因例如地价, 人工, 材料和CPI哒不断上升~~~地价才是房价滴硬指标, 如果B五年后能涨15W, 那么主要涨滴是你哒地价~~~BUILDING是会贬值哒~~不要用几年新滴房子跟BRAND NEW 哒比~~~没有可比性, 而且你确定三年后楼价又会迎来一个更为猛烈滴高峰么?? 除去CPI来说, 保值而已~~~

garyyang

铜靴族

发表于 2011-4-17 11:33 |显示全部楼层

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本帖最后由 garyyang 于 2013-9-6 16:22 编辑

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北风

白金靴族

发表于 2011-4-17 11:36 |显示全部楼层

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这两个没得选
现在买这两个哪一个，2年以内都会是亏的

garyyang

铜靴族

发表于 2011-4-17 11:47 |显示全部楼层

回复北风 16# 帖子

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本帖最后由 garyyang 于 2013-9-6 16:22 编辑

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skyrocket01

皮靴族

发表于 2011-4-17 11:50 |显示全部楼层

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怎么讲? 为什么都亏?

garyyang

铜靴族

发表于 2011-4-17 11:53 |显示全部楼层

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本帖最后由 garyyang 于 2013-9-6 16:22 编辑

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蜂蜜柠檬

草鞋族

发表于 2011-4-17 12:00 |显示全部楼层

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悉尼还是墨尔本
哪里的房子？
都不算贵啊

eric_hl88

皮靴族

发表于 2011-4-17 12:08 |显示全部楼层

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CBD的unit租金高，但是body corp也高呀，换算下来等于周租金少40，50元。和house的租金差距又缩小了。远郊house和CBD appartment的市场对象不一样，一个是家庭，一个是young professial之类。没有出租不了的新房子，只有出租不了的价格。这个预期收益你自己算算就知道了。
新房子的好处就是退税高过appartment，这个算进去，实际收益又缩小了。
楼花本来就怕怕的，基本收楼时候都和你预期是有差距的。
造新房，如果会5年内出售，最好的且合法避开CGT的办法就是自己搬进去住一年，那么6年内出售免CGT，这样实际收益又增强了。如果租不出去，就自己住，原来的房子出租，不就减少风险了。当然这个是没有办法的办法。
如上计算，实际收益两者差不太多，那么选择的关键就是就看你对两个房产的增值幅度的预期了，这个就考验投资眼光和个人功力了。
如果你自己都认为错过投资低价新房时机，为何不用同样的钱投资近些的区的现房。即满足你对地皮的需要，又可以租得方便些。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-4-17 12:15 编辑 ]

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S明月S

皮靴族

发表于 2011-4-17 12:10 |显示全部楼层

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2个一定要选的话选A。Location不好的地方，无论如何都涨不过好的地方。而且400多平的subdevide的地，长平cpi就不错了

地产大亨

草鞋族

发表于 2011-4-17 19:54 |显示全部楼层

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类型都不是关键，其实买到合适的价格怎么都赚钱，买的高了就多抗几年，晚赚几年，周期长点。就拿楼主的例子来说，ctiy一房子带车位楼花，有42万的不选，去买45万的，30KM以上的house and land 有37万的，楼主去买40万的。所以说不要贪多，要专精，哪个你都没选到便宜的，还讨论什么升值潜力呢？

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garyyang	+ 3	教训得好！

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stella_hq

金靴族

发表于 2011-4-17 20:17 |显示全部楼层

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我选择b,我的想法很简单，
风险投资：选择capital gain可以在短期内迅速提高的地方，比如大规模开发的新区，基建上来后有很大空间
保守的选择：地段，地段，地段

luvyrselfish

铜靴族

发表于 2011-4-17 21:13 |显示全部楼层

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从投资角度看，我两个都不想选。
风险和投资回报权衡的话，我会选离市中心远，但有出租市场的区中心，买出租回报率高，物业费的低的Unit或house.

m028985

金靴族

发表于 2011-4-18 10:38 |显示全部楼层

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就算房价升了10W，你还是没多少赚的，你当初买这个房时的stamp duty，就算里家里什么都没搞，直接出租了，你之后卖的时候还有中介手续费吧，还有你卖房要交税吧，还有你还银行的利息吧，77，88的，人还要跟着操心。我觉得买房投资一般做长线比较好，除非真的升的很快，而且觉得过了这个点后面会跌，那才做短线。

上次看到一house，人家是2002年买的，现在涨了20W卖，我都觉得人家没赚，买的时候3W的stamp duty，利息这么多年少说10W吧，自家住进去前要再装修一下吧，少算点1W好了，卖的时候还要交税吧，中介帮你卖你还要给钱吧，2W好了，这算下来自己拿到手的真没多少了。