投资房贷款还清后还能负扣税吗？

wdmznzd

如果现在的自住房贷款已还清，然后又以这个自住房做抵押买另一套房当作自住，原来的自住房改作投资出租，那这个投资房还可以负扣税吗？

休

不行

adler

变成纯盈利了 无法负扣税

wdmznzd

那这个投资房的收入可以不可以不报税？ 比如说是空置。

hy841

我也一直觉得这个很不合理,自住转投资不能付扣税,自己买的房子却在还贷款,如果过3,5年手头紧了,卖掉难道还要交增值税?

lee2267

原帖由 wdmznzd 于 2011-4-8 20:13 发表
如果现在的自住房贷款已还清，然后又以这个自住房做抵押买另一套房当作自住，原来的自住房改作投资出租，那这个投资房还可以负扣税吗？

楼主首先要弄明白负扣税的定义。。

负扣税是 房租收入-支出=负。。。

一般情况下。。假设 租金收入 1800/月*12 =21600。。。 但是支出有： bank interest 。。water rate。council rate 。plant depreciation ，house
asset depreciation。。etg.。。

就算 自住房贷款已还清。。但是如果 支出 还是大于 收入 不还是有负扣税 么。。。

其实负扣税 的最大来源是 贷款 利息 和  资产折旧。。 但是在我遇到过的客户中90%的人没有去做过房子的资产折旧。。特别是华人。。。所以很多人认为一旦贷款已还清 就没有
负扣税了。。。其实错了。。就算贷款还清了。大部分的情况是还可以继续撑5年左右的。。。

[ 本帖最后由 lee2267 于 2011-4-8 21:54 编辑 ]

nis

一个50万的房子，折旧能折到贷款利息？

wdmznzd

是不是旧房子重新装修一下也可以折旧几年？

lee2267

原帖由 nis 于 2011-4-8 22:39 发表
一个50万的房子，折旧能折到贷款利息？

哎，。。看来你还是没有明白偶说的东西。。。为什么一定要盯着折旧和利息呢//还有好多东西的哇。。
请去咨询会计师吧。。

lee2267

原帖由 wdmznzd 于 2011-4-8 22:50 发表
是不是旧房子重新装修一下也可以折旧几年？

房子折旧不是你说了算。。也不是会计师说了算。。要找专业持牌人事出报告的。。。费用aud 550 左右。。

eric_hl88

做个refinance，就变成两个房子贷款打包成一整个个package贷款，原来的房子弄成90%贷款，最大化退税，新的自住房没有退税，就把enquity全部放入减少利息，这个随便问这里的broker都会有人很乐意帮你做的。
另外lee2267说的退税计算方法是正确的。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-4-17 12:28 编辑 ]

click

可能随便一个BROKER（我估计是华人BROKER）会这样做，
可是这绝对是不符合ATO规定的。
就是两个房子弄成一个PACKAGE，还是不能改变贷款的性质。
利息不能作为支出抵税的。
这个问题ATO网站有明确的解释。
也许你这样做，或者帮别人这样做，ATO还没有找你。
但是不要继续误导其他人。

原帖由 eric_hl88 于 2011-4-17 12:26 发表
做个refinance，就变成两个房子贷款打包成一整个个package贷款，原来的房子弄成90%贷款，最大化退税，新的自住房没有退税，就把enquity全部放入减少利息，这个随便问这里的broker都会有人很乐意帮你做的。
另外lee2267说的退税计算方法是正确的。

看不到

这样做是不合法的，refinance不能增加你的负扣税数额，只是给你更多的钱投资，只有这笔钱拿去投资了，新房子的贷款利息才能负扣税。请专业人士指正。

lee2267

原帖由 看不到 于 2011-4-17 12 begin_of_the_skype_highlighting              2011-4-17 12      end_of_the_skype_highlighting:42 发表
这样做是不合法的，refinance不能增加你的负扣税数额，只是给你更多的钱投资，只有这笔钱拿去投资了，新房子的贷款利息才能负扣税。请专业人士指正。

这样做是不合法的，refinance不能增加你的负扣税数额，--正解。。。ato查不到你是你的运气。。查到 你 你 就 倒霉了 。。。。

abh

refinance也后产生的利息也不行吗？如果我是改投资前先refinance呢？

fztt

不行。

咖啡小木屋

1# 不可.
5# 非常合理 ! 资本主义几百年实践经验, 阻炒房, 稳市场.

江湖告急

原帖由 看不到 于 2011-4-17 12:42 发表
这样做是不合法的，refinance不能增加你的负扣税数额，只是给你更多的钱投资，只有这笔钱拿去投资了，新房子的贷款利息才能负扣税。请专业人士指正。

可是怎么才算用这个钱去投资了？难道存在银行吃利息不算是投资么？

eric_hl88

那么请问如果 我原来的自住房的enquity增加了（包括自己还本金和市值增加了，比如10万元enquity），我想买多一个房子50万元，银行也用原来房子做抵押，做出了新的贷款, 那么新买的房子50万元贷款利息难道不能退税吗，还是说要扣除enquity的部分10万元，剩下40万元新增贷款部分才能扣税？
按照你的说法，我是这样理解的，请指正。

flyspirit

equity的10万和贷款40万都可退税。

eric_hl88

为什么贷款利息不能扣税？ato的tax ruling也说了，只要这个interest的产生是由于赚钱目的的，把enquity拿出来做新贷款为何不可，
The interest expense must have a sufficient connection with the operations or activities which more directly gain or produce the taxpayer's assessable income and not be of a capital, private or domestic nature
请指正，我并非专业人士更不是borker，所以大家在这里都是讨论问题而已。误导从何谈起，这里就算是专业人士的回答可以做数吗。

lee2267

原帖由 eric_hl88 于 2011-4-18 00:44 发表
为什么贷款利息不能扣税？ato的tax ruling也说了，只要这个interest的产生是由于赚钱目的的，把enquity拿出来做新贷款为何不可，
The interest expense must have a sufficient connection with the operations or activitie ...

于赚钱目的的--condition; For business purpose only .....贷款利息 can be deduct for rental property  ..but not for residential property..

All 贷款 for residential property can not be tax deduct...买多一个房子50万元:ask yourself: is that Residential property or Rental property?

if 买多一个房子50万元 is rental property ..of course u can deduct interest la
if 买多一个房子50万元 is self living property .. no Deduction at all..

ato的tax ruling is of course correct... but you have to meet condition as well...

[ 本帖最后由 lee2267 于 2011-4-18 09:08 编辑 ]

eric_hl88

谢谢你的回复，那么我的理解是楼主把原来的自住房改成投资房，新买的房子自住就变成PPOR了，按照法规，当然自住房贷款利息是没有扣税，但是如果买新房子是把前面的贷款的还款全部redraw出来，又把这个钱全部用来做新贷款买自住房，那么原来的房子现在变成投资房了，新产生的利息是这个投资房现在由于又有贷款而产生的，这个贷款利息为什么不能扣税，很符合法规呀。而 楼主的目的就是自住房借最少贷款，用最多的自己redraw出来的钱，因为没有扣税
这个操作方法其实不就等同于跳台，新的银行做这个case，把两个不同的贷款做成一个大的，这个也合法吧，新的银行不会care你的portfolio是如何构成的，多少是原来的房子欠款，多少是后面的，这样的refinance我很奇怪为什么是违法的？

abh

同问

大牛哥

原帖由 click 于 2011-4-17 12:42 发表
可能随便一个BROKER（我估计是华人BROKER）会这样做，
可是这绝对是不符合ATO规定的。
就是两个房子弄成一个PACKAGE，还是不能改变贷款的性质。
利息不能作为支出抵税的。
这个问题ATO网站有明确的解释。
也许你这样做，或者帮别人这样做，ATO还没有找你。
但是不要继续误导其他人。

请帮忙给各链接让我们都学习学习呗，谢谢！

anotherone

我正好也在关注这个问题，就顺便上ato网站查了一下，给你看我看到的这个链接http://www.ato.gov.au/individual ... ontent/00113233.htm
我想click应该是指的这个，具体请看Example: Interest incurred on a mortgage for a new home

例子是这样的（简述）：以原房抵押贷款40万，原房还剩下2万5贷款没还清。原先的自住转投资。

这里面的例子正好是跟楼主的情况类似，唯一的不同是例子里面原房还有2万5没还完。我看到ato的解释是原来的房子在转投资以后，这2万5产生的利息可以负扣税，而40万产生的就不可以了。

所以我的理解是click之所以这么说是因为楼主有个前提“原房贷款已经还清”，那么自然就没有可扣税的利息部分；但我估计其他人所打算的“还清”可能是offset或extra repayment掉的，那么买新房子把这笔offset和repayment的钱拿出来用了以后，原来的房子自然还算是有没还清的贷款，也自然是有可扣税的利息部分。

不是会计专业人士，不敢打包票我的理解是正确的，还请他人指正！

click

你说的情况和LZ说的情况是两回事，请仔细审题。
你说的是你的自住房enquity增加了，然后再买房子50万做投资房，这样10万的EQUITY和50万当然能够扣税。因为你的EQUITY10万和50万都是投资用的。
LZ的情况是自住房还完了，他再拿EQUITY出去买自己住的房子，这个自住变成投资，那么就不能负扣税，因为那是他贷款出来的钱都用于自己住的房子，不是产生收入的投资。

原帖由 eric_hl88 于 2011-4-17 22:42 发表
那么请问如果 我原来的自住房的enquity增加了（包括自己还本金和市值增加了，比如10万元enquity），我想买多一个房子50万元，银行也用原来房子做抵押，做出了新的贷款, 那么新买的房子50万元贷款利息难道不能退税吗，还是说要扣除enquity的部分10万元，剩下40万元新增贷款部分才能扣税？
按照你的说法，我是这样理解的，请指正。

click

谢谢你的回复，那么我的理解是楼主把原来的自住房改成投资房，新买的房子自住就变成PPOR了，按照法规，当然自住房贷款利息是没有扣税，但是如果买新房子是把前面的贷款的还款全部redraw出来，又把这个钱全部用来做新贷款买自住房，那么原来的房子现在变成投资房了，新产生的利息是这个投资房现在由于又有贷款而产生的，这个贷款利息为什么不能扣税，很符合法规呀。而 楼主的目的就是自住房借最少贷款，用最多的自己redraw出来的钱，因为没有扣税
这个操作方法其实不就等同于跳台，新的银行做这个case，把两个不同的贷款做成一个大的，这个也合法吧，新的银行不会care你的portfolio是如何构成的，多少是原来的房子欠款，多少是后面的，这样的refinance我很奇怪为什么是违法的？

关键就在这里，你REDRAW出来的钱是做什么用了？还是贷款买自住房，所以不能抵税。
如果重新贷款出来买投资房，就可以抵税。

click

这位同学前面的理解和举例都是正确的。
还清，是还到LOAN里面的。
OFFSET是独立的帐户，不叫还清。它表明有两个独立的帐户，一个是贷款LOAN帐户，比如30万，表示欠银行30万；另一个是OFFSET帐户，如果也是30万，那表示你在此银行有30万存款。这和你的LOAN帐户是0有本质的区别。

但是EXTRA REPAYMENT的钱也是算还的，就是说，你的钱一旦到了LOAN的帐户里面，不管是最低还款还是你多还了，再拿出来的时候，能不能做扣税，完全看你用这笔钱做什么，是不是投资，而不是现在这个房子的性质是什么。

原帖由 anotherone 于 2011-4-18 12:13 发表
我正好也在关注这个问题，就顺便上ato网站查了一下，给你看我看到的这个链接http://www.ato.gov.au/individual ... ontent/00113233.htm
我想click应该是指的这个，具体请看Example: Interest incurred on ...

fztt

正解。