房地产，这是合法避税还是逃税？

kylenix

比如我有一个自住房买60万，贷款50万；一个投资房买50万，贷款40万。现在房子涨价了，比如投资房涨了20万，我就用投资房向银行多贷了20万，然后把这20万repay自住房。现在自住房就只欠30万，投资房贷了60万。这样相当于20万的interest就可以tax deduction了。这个是合法的吗？

fztt

你多贷出来的20万的利息是不可以tax deduction的。

kylenix

是吗，看来我是想得太好了。
谢谢

fztt

原帖由 kylenix 于 2011-3-30 12:38 发表
是吗，看来我是想得太好了。
谢谢

是，你绝对想错了。万恶的ATO不会同意你这么作的。

kylenix

那请教一下，有没有什么办法能把自住房的interest变成deductible的呢？好像听说过什么debt recycling？但一直没弄懂

大牛哥

原帖由 kylenix 于 2011-3-30 12:24 发表
比如我有一个自住房买60万，贷款50万；一个投资房买50万，贷款40万。现在房子涨价了，比如投资房涨了20万，我就用投资房向银行多贷了20万，然后把这20万repay自住房。现在自住房就只欠30万，投资房贷了60万。这样相当于20万的interest就可以tax deduction了。这个是合法的吗？

挺简单的事被你搞复杂了。

要求银行重新调整你的贷款组合，尽可能的把所有贷款都做到投资房名下（100%贷款），这样你自住房的利息就少了。

就用你的例子：“一个自住房买60万，贷款50万；一个投资房买50万，贷款40万”，这样你总贷款额就是90万。重新分配贷款，投资房50万（即全额贷款），自住房就剩下40万了。那么50万的投资房利息就可以用于抵扣税前收入。因为你是在现有贷款合同的基础上调整，所以不存在首付比例的问题，也就不涉及mortgage insurance，调整贷款的成本为零。

问问银行吧，可行。

kylenix

谢谢大牛哥！从没有人跟我说过这个事哦。找broker做的贷款，自住投资用的不同银行。悔当初。。。。

kylenix

又想了一想，从ATO的角度来看，好像这个和我从投资房银行多贷10万repay自住房，是一回事哦。弄个贷款额度调整ATO就不管？

kylenix

布鞋族，分实在太少，大家多包涵哈

大牛哥

原帖由 kylenix 于 2011-3-30 13:10 发表
又想了一想，从ATO的角度来看，好像这个和我从投资房银行多贷10万repay自住房，是一回事哦。弄个贷款额度调整ATO就不管？

尽管最后的数字结果可能相同，但过程却绝对不是一回事。

你从投资房银行多贷钱出来，属于refinance，而贷款的用途是还你自己的自住房，等于你为自住房多贷了款。而自住房的贷款利息是不可以用于抵税的。

fztt

原帖由 kylenix 于 2011-3-30 13:10 发表
又想了一想，从ATO的角度来看，好像这个和我从投资房银行多贷10万repay自住房，是一回事哦。弄个贷款额度调整ATO就不管？

管。真查到你的话，有可能追到5年前。投资房的原始贷款，还款记录一调出来，就露馅了。

cangaru

这个例子里10万贷款还是可以的吧

投资房50万，全额贷款，ATO有啥理由不让报税

MU

重新调整你的贷款。。投资房一开始就１００％贷款，多出来的全部丢到你自主的对冲帐户，那么５０万的投资房如果是５０万的贷款，所有投资房的利息当然可以退税。

kylenix

“投资房一开始就１００％贷款”
投资房早就买了，怎么办啊？当初天煞的broker也没给俺讲讲这个利害关系。

fztt

原帖由 cangaru 于 2011-3-30 13:35 发表
这个例子里10万贷款还是可以的吧

投资房50万，全额贷款，ATO有啥理由不让报税

因为他当时只贷款40万，只有那40万的利息支出和房租收入有关联，所以只能claim那40万的利息。如果楼主一定要说银行只贷款给他40万，他必须从自住房里借10万出来，才能买投资房，那他可以claim全额50万的利息。但同时，他要申报10万贷款的利息收入（这和把钱借给别人收利息是一样的）。net result是那10万的利息还是没有抵税。

mxgong

原帖由 kylenix 于 2011-3-30 13:44 发表
“投资房一开始就１００％贷款”
投资房早就买了，怎么办啊？当初天煞的broker也没给俺讲讲这个利害关系。

跟broker有什么关系，跟你说的话，说明是个更好的broker，不跟你说也没错，broker只管贷款，税务找你的会计去。

fztt

原帖由 kylenix 于 2011-3-30 13:44 发表
“投资房一开始就１００％贷款”
投资房早就买了，怎么办啊？当初天煞的broker也没给俺讲讲这个利害关系。

投资房的款应该放到对冲账户去。如果直接还进贷款账户了，就没办法了。

fztt

原帖由 kylenix 于 2011-3-30 13:44 发表
“投资房一开始就１００％贷款”
投资房早就买了，怎么办啊？当初天煞的broker也没给俺讲讲这个利害关系。

卖了还讨论什么呀？

dizzypiggy

Re: "投资房的原始贷款，还款记录一调出来，就露馅了。"
Can you explain more please?

kr2000

合法的方法只有你把那refinance出来的20万去做别的投资，比如再买个投资房

格美

这六楼大牛哥的办法可行吗 ？

原帖由 大牛哥 于 2011-3-30 12:55 发表

挺简单的事被你搞复杂了。

要求银行重新调整你的贷款组合，尽可能的把所有贷款都做到投资房名下（100%贷款），这样你自住房的利息就少了。

就用你的例子：“一个自住房买60万，贷款50万；一个投资房买50万，贷款40万”，这样你总贷 ...

fztt

原帖由 dizzypiggy 于 2011-3-30 14:02 发表
Re: "投资房的原始贷款，还款记录一调出来，就露馅了。"
Can you explain more please?

拿楼主为例，ATO有权调他历年的loan statement.从上面可以看出最初的贷款金额和历年的还款情况。已经还进去的10万，即使他重组贷款，利息也和房租收入无关，不能抵税。

fztt

原帖由 kr2000 于 2011-3-30 14:03 发表
合法的方法只有你把那refinance出来的20万去做别的投资，比如再买个投资房

对。

kylenix

原帖由 mxgong 于 2011-3-30 13:51 发表


跟broker有什么关系，跟你说的话，说明是个更好的broker，不跟你说也没错，broker只管贷款，税务找你的会计去。

你说的是，接受批评。broker还是个好broker.只怪我自己。哎

HappyRain

Mark.

kylenix

原帖由 kr2000 于 2011-3-30 14:03 发表
合法的方法只有你把那refinance出来的20万去做别的投资，比如再买个投资房

这个我知道，供房太累了。
只是想有什么办法能把自住房的贷款利息抵税。
根据以上tx的讨论，好像是没有办法了，除非买投资房的一开始就100%贷款

kylenix

原帖由 fztt 于 2011-3-30 13:57 发表

卖了还讨论什么呀？

不是卖了，我是说投资房早买了。当初就只贷了80%，没有贷100%，现在也就没什么办法了，是吧。

fztt

原帖由 kylenix 于 2011-3-30 14:39 发表

不是卖了，我是说投资房早买了。当初就只贷了80%，没有贷100%，现在也就没什么办法了，是吧。

是的。以后再买投资房时，从贷款开始就要考虑税务问题。

kylenix

悔不当初啊。就当买个教训了。下次一定注意。希望还有下次

patricb

Please ask a qualified tax accountant, don't rely on the opinion here on the website. At the end of the day, it's your tax and you're resposible if ATO comes to question you. You can't say you were advised by someone on the internet .:)