请教关于洪灾过后修缮款退税的事情

sillybaby

我的事情比较复杂,请大家帮我出个主意吧

背景:

2010年10月中在布村首次购房,同时申请了减免印花税和首次购房补助,但是交接前夕老公工作调动,离开布村2年,不得已将房屋出租,并且补交印花税1.4万,首次购房补助7K后面再说.之后老公申请到了LAFHA这个税收优惠政策,我们现在还要支付这里的房租.布村的房子是个10年房龄的TOWNHOUSE,BC AND CONCILE一年大概4K,出租420/W.

可是房子被淹,毁掉大半,物业没有买洪水险,对我来说 是灭顶之灾啊,我的问题来了:

1.旧房子肯定不能折旧了,那么我修房子的钱可不可以抵税?将来出售房屋时,修缮款是不是增加到房价里再算增值税
2.房贷的利息支出可以抵税?当时我们贷款时有写过各占50%,是不是说我们2个都只能申请利息的一半去退税?我2月份才有一份临时工作,之前主妇,收入低,那是不是我占50%就很亏?
3.我想找要会1.4万的印花税,因为不知道房子修好之后在10月底之前能不能出租取得收益,如果不能,我还要交贷款,但是如果可以出租,是不是出租比我要回钱空着房子划算呢?
4.首次购房的7K,政府说接受我们的解释,但是调动结束后必须马上入住,解释过程很复杂,不说了

yzf686

1. 你房子的损毁有多严重？如果你可以把房子修复到原始状态，这样算是“repair ”。如果需要大兴土木，很多东西都要弄新的，跟以前材料不一样，那样就是capital nature了。而且两个事你只能占一头，如果是repair，只能抵税，不能算作capital cost。反之亦然。最好修完之后找专业的depreciator再做一份折旧表。我估计你的这些修复工作怎么样都要算是capital了，因为你的房子现在不是avaiable for rent。只有avaiable for rent时的repair可以直接抵税。

2. 如果你的房子将来，准备或正在出租利息可以抵税。注意，如果现在没出租，现在一定要有意愿以后出租。claim利息不是看谁贷款，而是看房子的title在谁名下。如果房子在两人名下，利息必须各占50%。

3. 印花税交了还能要回来？你的意思是跟那7K一起拿到？怎么样划算就要看能不能租出去，能租出去多长时间。这期间挣得钱是不是比你要回的多。

[ 本帖最后由 yzf686 于 2011-3-2 14:32 编辑 ]

sillybaby

1. 你房子的损毁有多严重？如果你可以把房子修复到原始状态，这样算是“repair ”。如果需要大兴土木，很多东西都要弄新的，跟以前材料不一样，那样就是capital nature了。而且两个事你只能占一头，如果是repair，只能抵税，不能算作capital cost。反之亦然。最好修完之后找专业的depreciator再做一份折旧表。我估计你的这些修复工作怎么样都要算是capital了，因为你的房子现在不是avaiable for rent。只有avaiable for rent时的repair可以直接抵税。

除了结构不动,墙面地板天花厨房,房子二楼进水高度600MM,一楼完全水下
2. 如果你的房子将来，准备或正在出租利息可以抵税。注意，如果现在没出租，现在一定要有意愿以后出租。claim利息不是看谁贷款，而是看房子的title在谁名下。如果房子在两人名下，利息必须各占50%。
房子一直在出租,只是洪水后退租了
3. 印花税交了还能要回来？你的意思是跟那7K一起拿到？怎么样划算就要看能不能租出去，能租出去多长时间。这期间挣得钱是不是比你要回的多。
因为我还在6月这个时间里,所以可以要回来