关于房产投资，今天算了笔账，不知道对不对，请大侠指正一下

kieren

假设，手头现有资金25万，投资房产和存银行，为方便比较，利率和房产升值率统一为7.2%（请大家不要在这上面纠结，只是个估计数，方便计算而已），存款利率每年按复利计算。

投资房产的利润为10年后房价去除所有的利息（没计算负扣税，也没考虑CGT）和25w投资，投资存款10年利息就是总收入。

算下来投资房产要收入120w多，而利息收入只有40多万，这么算对吗？看起来好像投资房产应该是绝对划算的呀

        买房                   存款
总价        $1,000,000        $200,000
自有资金        $200,000       
贷款        $800,000       
其他税费        $50,000                  $50,000

投资期10年               
利率        7.2%                  7.2%
每月利息        $4,800                  $1,500
利息        $576,000       
10年后房价        $2,004,231       
10年后利润        $428,231        $400,846

[ 本帖最后由 kieren 于 2011-1-18 16:33 编辑 ]

lol

显然不对
纠结的就是那点利率

kieren

原帖由 lol 于 2011-1-18 15:27 发表
显然不对
纠结的就是那点利率

能说说看具体不对在什么地方吗？我可以更新
比如说假设不对，不能假设房子升值率跟利率一样？

billy_shaw

lol

房子升值赶上CPI应该问题不大，赶上利率，目前看来不现实
不过10年的事情，没人说得准
明年就2012了

铁板烧

这就是杠杆的作用。用100w和用25w去投资，相同的回报率，80%的借贷相当于回报放大了5倍。

存25w10年7.2%，算上复利，最后利润应该只有25w，不是40w。

铁板烧

投资期10年               
利率        7.2%                  7.2%
每月利息        $4,800                  $1,500
利息        $576,000        
10年后房价        $2,004,231        
10年后利润        ($200 - $100 - $57.6) = $40w        $25w

天涯浪客

我觉得楼主好象没有算房产的维护成本,管理费,修东西什么的.

还有就是假设的前提是房产每年都是固定增长的,其实总会有涨跌的,人的心理承受力很重要,这一点是很难算进去的,因为每个人承受压力的能力不同.

click

房子每年涨那么多？
那钱也不值钱了。
所谓房产增值，涨得多，都是通货膨胀闹的。
这个也算得太潦草了吧，租金收入呢？各种费用呢？NG和CGT也是大头。投资房产，CASHFLOW也很重要。
要是这么算，还算什么呀，找华人BROKER，能贷多少是多少。

qinyi

7楼算得对。
LZ把银行贷款的80W都算成利润了， ！

[ 本帖最后由 qinyi 于 2011-1-18 16:09 编辑 ]

click

你这个也不对，减100干什么，LZ就贷80万。

10年后房价        $2,004,231        
10年后利润        ($200 - $100 - $57.6) = $40w        $25w

click

LZ，银行的80万你不打算还啦？

mickey_shao

算利润的时候，得把本金减掉吧。

天涯浪客

原帖由 铁板烧 于 2011-1-18 15:59 发表
投资期10年               
利率        7.2%                  7.2%
每月利息        $4,800                  $1,500
利息        $576,000        
10年后房价        $2,004,231        
10年后利润        ($2 ...

我觉得利润好象多算了5万,我是这样看的,10年有资产200万,欠银行80万,也就是净资产120万,减去57万,还要再减去20+5万,所以利润35万多.

天涯浪客

原帖由 click 于 2011-1-18 16:09 发表
你这个也不对，减100干什么，LZ就贷80万。

10年后房价        $2,004,231        
10年后利润        ($200 - $100 - $57.6) = $40w        $25w

您理解错了,楼主出的首付不能算是利润把?还有另外的5万没算,所以利润应该是35万,如果算上维护费什么的,没钱赚啊!

qinyi

LZ另一个大错误是房产的使用价值没有计算。
出租或自住都能体现价值的。

click

糊涂了，你算的对。

原帖由 mickey_shao 于 2011-1-18 16:17 发表
算利润的时候，得把本金减掉吧。

kieren

原帖由 天涯浪客 于 2011-1-18 16:06 发表
我觉得楼主好象没有算房产的维护成本,管理费,修东西什么的.

还有就是假设的前提是房产每年都是固定增长的,其实总会有涨跌的,人的心理承受力很重要,这一点是很难算进去的,因为每个人承受压力的能力不同.

其实我也没有算房租收入，只是单纯从投资的角度看的

kieren

原帖由 click 于 2011-1-18 16:10 发表
LZ，银行的80万你不打算还啦？

对的，这个忘了，没还本金

gwang

买房应该还有租金收入吧。如果没有，平白无故每年倒贴5万多，还不如直接存银行， 十年下来利息也是一笔不小的收入。
算的基本没有正确的地方。

snowcat

每年能涨７％的房子不多, 而且租金收入是否能cover一切支出还是个未知数。现金流也是要考虑的。

kieren

原帖由 gwang 于 2011-1-18 16:33 发表
买房应该还有租金收入吧。如果没有，平白无故每年倒贴5万多，还不如直接存银行， 十年下来利息也是一笔不小的收入。
算的基本没有正确的地方。

这个有点打击积极性

kieren

其实这个帖子的目的就是要让大家畅所欲言，把遗漏的因素都给发掘出来

kieren

原帖由 click 于 2011-1-18 16:10 发表
LZ，银行的80万你不打算还啦？

这都让你看出来了？

kieren

其实好像真没怎么赚钱，都是帮银行赚的

看来还是的考房租收入了

flyspirit

投资房产没有租金收入，还能叫投资吗？这是投资房不可缺少的一部分。

有相当一部分人，甚至把正现金流作为投资房产的主要目的。

比如贷款利息是7.2%， 但你有投资房租金收入gross return是8.2%，那你的投资每月都给你生钱，

click

LZ在一个小时之内，由盈利100多万，变为没有赚钱，杯具了，

cangaru

数学上讲，以你的假设，最后计算结果是两种投资一样：

(1,000,000 - 800,000) x 十年复利       =       200,000 x 十年复利

judyqianqian1

原帖由 click 于 2011-1-18 17:05 发表
LZ在一个小时之内，由盈利100多万，变为没有赚钱，杯具了，

呵呵...今天最令人捧腹的一刻

kieren

回头再算一个细的, 不过要各位稍等