买个投资房，到底能退多少税？

wentworthpoint

以下是个人的经验总结，因笔者非专业会计师和税务师，是凭着兴趣和爱好自己写得，算是非专业人士的专业文章，望多批评指正，多交流探讨。               

买个投资房，到底能退多少税？

很多朋友们在购买投资房进行理财的时候，都听说能够退税。但这个税是怎么计算出来的，到底能退多少税呢？问到这个层次的问题，不是专业人士很难给出准确的答案，今天我给大家解释一下。

一、退税收益       
投资房的可负扣税项目包括年短差、折旧报告表、贷款费用、会计师费用和交通费用。税局在你年收入（比如工资）的基础上，减去上述可负扣税项目后计算你的实际个人收入税（income tax）。相比你未减去可负扣税项目前，你的税收要减少一部分，这部分税局是要退给你的。这部分退税是你购买投资房而减少的税收，因此，可计算为你购买投资房所产生的收益之一。
年短差就是在你购买的投资房上，年度总支出（年利息、政府收费、物业费、出租中介费、房东保险等）减去年度总收入（年租金）之差。

二、房租的差异收益
投资房的年度总收入是年度租金，根据上述公式，收入越少，扣税金额就越大，因此，向税局报告的租金越少，退税额度就越大。因为房租如果以现金方式支付或者支付一部分，还存在空租期的问题，因此，你向税局报告的租金只要不是特别离谱，税局是认可的，比如你实际租600，而报到税局是400，多出来的200是你的无税收收入，这部分租金差也可计算为购买投资房所产生的收益之一。

三、投资房所获得的收益
根据以上两点，大家都应该基本明白，投资房的收益为两部分，一个是退税，一个是房租，投资房的支出是以上几项。那投资房的年收益就是年房租+年退税－年支出，金额为正就是有收益，为负就是还需要追加投入。
投资房另外最大的收益就是房屋价值的增长，但这部分的增长是没有具体数字的。

四、首付存入银行
如果不购买投资房，也不进行其他理财，而是存入银行，则该部分款项的收益就是银行的利息。看投资房是否投资成功，银行利息收益是一个重要的参考指数。

五、实际案例
比如某人年报税收入为70000元，购买了价值为60万的投资房，付了20%的首付，贷款利息为6.34%，存款利息为6%，年政府收费为1500，物业费4000元，年折旧报告为14000元，印花税为22490元，律师费为990元，年实际出租为700元，报税局为400元，会计师费用为300元。则年度可负扣税总额为31726元，年度退税为9518元，实际交税为5032元，年度实际收益为7692元。如该部分首付存入银行，获得的利息净收入（利息也要计算到收入里一并计算收入税）为5044元。也就是说，购买了这个投资房，12万的收益比银行要多出2648元，这还没计算投资房的增值部分。如果长期持有，房地产市场的持续走好，几年甚至十几年以后的收益是惊人的。
具体见下图：（帖子里放不了表格，抱歉）

六、结论
根据以上分析和案例，个人认为，购买投资房是个人理财扣税增收的一个很好的途径，如果选择好了投资房的产品，收益是非常客观的，建议符合此条件的没有购买投资房的朋友们早日着手准备。

备  注：
本文系作者原创，其中的意见和观点，供各位读者参考，如能对大家的购房理财或者投资起到一定的帮助，本人将不甚荣幸。如有转帖请尊重作者劳动，声明文章出处，作者身份并通知作者，多谢。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2010-11-3 11:47 编辑 ]

蓝马

以小博大，房产7年之后翻一番。12万7年之后变成60万了。

Tigerpie

楼主，这个实例中说的 ：也就是说，购买了这个投资房，12万的收益比银行要多出2648元，

是每年的收益，还是购买第一年的收益 ？

印花税蛮高的，是不是每年要付呢，不懂。

frostywb

原帖由 蓝马 于 2010-10-6 13:30 发表
以小博大，房产7年之后翻一番。12万7年之后变成60万了。

真能忽悠！2003-2010年这7年，有哪个地方的房子长得超过20%都是烧高香了

flyspirit

LZ是卖房的中介吧。

kieren

谢谢分享。已短信求Excel。
另外请问关于折旧有什么具体规定？直线折旧吗？每年百分之几？

四喜丸子

楼主不要太专业。

ronitrue

原帖由 flyspirit 于 2010-10-6 13:54 发表
LZ是卖房的中介吧。

我有同感。

lycans

60万的房子能租700的不多。
另外除非自己分租或租给熟人，少报租金应该挺难的。而且这样做是违法的， 有风险。

ronitrue

原帖由 frostywb 于 2010-10-6 13:51 发表


真能忽悠！2003-2010年这7年，有哪个地方的房子长得超过20%都是烧高香了

有吧？我最熟悉的两个区都不止.

克赛前来拜访

报税局为400元 是什么东东？

另外，上面很多支出都是一次性的，第2年就不能拿来退税了。

cdfei

真实胡扯，现在你去给我找个60W的房子能租700的？

zhubaomm

印花税是不可以来做负扣税的吧？是在将来卖投资房时算在CAPITAL GAIN里的。

coin_king

原帖由 frostywb 于 2010-10-6 13:51 发表


真能忽悠！2003-2010年这7年，有哪个地方的房子长得超过20%都是烧高香了

欢迎回到地球，火星上的房子没涨那么多吧

lol

原帖由 cdfei 于 2010-10-6 14:10 发表
真实胡扯，现在你去给我找个60W的房子能租700的？

楼主说的是一年租700，这个还是相当容易的

mxgong

12万的收益，还是1.2万的收益

click

买房子投资是好事，可不带这么忽悠人的。

随便说两点吧：
1.年实际出租为700元，报税局为400元。
这是啥意思啊？先不说你60万的房子怎么租出700/WEEK，就这一点，不是明显让人知错犯错么。被ATO查到，连借口也没有，明显的逃税行为，罚你个底掉。你为什么要这么算呢，明显的，按照700/week，你退不了那么多税。退不了那么多税，你后面的每年能赚钱的计算就根本不能成立。

2.年度退税为9518元。
你不要光想着年度退税为这么多，你想一想为什么退的，是因为你除了首付，还付出了31726元。资本都是有成本的，这31726元的成本你计算了么？按照你存款利息6％计算，这部分利息就是1903（实际要少，因为还要缴税）。

年收入7万，没有其他资产，银行能贷给你48万？
60万的房子哪里找700/week？

举个例子也不举个实际点的例子，当个AGENT都这么不专业，也就哄哄傻子还差不多。

DMW

学习了。

IceBlock

and tax deducation is only reduce the  income, doesnt directly reduce the tax payable.....

>_> cant get much back.......

edwardt

归根结底：退不了多少

团结的腹肌

原帖由 frostywb 于 2010-10-6 13:51 发表


真能忽悠！2003-2010年这7年，有哪个地方的房子长得超过20%都是烧高香了

???are you kidding me??? some areas increased 20% only in 2009! (monkey28)

wentworthpoint

原帖由 Tigerpie 于 2010-10-6 13:50 发表
楼主，这个实例中说的 ：也就是说，购买了这个投资房，12万的收益比银行要多出2648元，

是每年的收益，还是购买第一年的收益 ？

印花税蛮高的，是不是每年要付呢，不懂。 ...

是每一年的收益，或者说是前十年左右的收益，印花税是一次性的，而且没算到可负扣税里。

wentworthpoint

原帖由 frostywb 于 2010-10-6 13:51 发表


真能忽悠！2003-2010年这7年，有哪个地方的房子长得超过20%都是烧高香了

呵呵，除了个别地方，悉尼大部分区域在过去的7年的涨幅都超过了20%，不信的话，可以去RPDATA去查。

wentworthpoint

原帖由 flyspirit 于 2010-10-6 13:54 发表
LZ是卖房的中介吧。

不用怀疑，是中介，而且是有一说一的中介，不是黑中介，不忽悠人。

wentworthpoint

原帖由 click 于 2010-10-6 14:23 发表
买房子投资是好事，可不带这么忽悠人的。

随便说两点吧：
1.年实际出租为700元，报税局为400元。
这是啥意思啊？先不说你60万的房子怎么租出700/WEEK，就这一点，不是明显让人知错犯错么。被ATO查到，连借口也没有，明显的逃税行为， ...

第一、没忽悠人。

第二、60万的房子租700是可能的，一朋友四月份在RHODES买的不到60万，整租出去720.如果不信，可跟我核实，我都可以告诉你是那个房子。

第三、是否逃税只是一个合理的技巧，没有证据，谁也不能罚你。比如空租了一段时间，比如只租给了一个人，另外的房间空了，你又收的现金，怎么罚你？当然尽量避免为好。

第四、我这个表是算的所有的投入是12万，包括印花税也含在贷款里了。三万多的投入你应该看出来是总支出而不是实际的真金白银拿钱出来，你还有收入呢，还有退税呢，实际短差才是真正的投入，即使算利息，也应该算实际投入。

第五、年收入7万，交两成首付，买投资房的话，贷48万一点问题都没有，这个可以问银行或者BROKER去核实。

第六、我承认不是专业的会计师和税务师，但是专业的agent，举的例子是身边的实例，不是教科书上的例子，是生活中实际存在的，也绝对没有忽悠人。

第七、感谢您的热情的批评指正，欢迎多探讨。

蓝马

楼下继续。

flyspirit

楼主， 如果不隐瞒收入，贷款90%， 你手里有没有可以positive cash flow的房子。

北风

不会有的
现在澳洲的大城市没有这样的房子

原帖由 flyspirit 于 6/10/2010 15:13 发表
楼主， 如果不隐瞒收入，贷款90%， 你手里有没有可以positive cash flow的房子。

flyspirit

原帖由 北风 于 2010-10-6 16:19 发表
不会有的
现在澳洲的大城市没有这样的房子

LZ的分析就是以positive cash flow为前提的, 不然就没啥好谈的。

lycans

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-6 15:38 发表


第一、没忽悠人。

第二、60万的房子租700是可能的，一朋友四月份在RHODES买的不到60万，整租出去720.如果不信，可跟我核实，我都可以告诉你是那个房子。

第三、是否逃税只是一个合理的技巧，没有证据，谁也不能罚你。比如空 ...

60万现在在rhodes能买2房一般朝向的。 不过2房的现在有几间能出租超600的？