该不该推到重建呢

水果

情况如下，希望大家给点参考意见

1．        地点： 墨尔本北边一区，买入价360K，现在市场价可以在500K-550K
2．        房子简介： 550-600 平地，40年左右的房子，比较破旧，屋主自住加出租，但对于这种局面有点不能再忍受
3．        贷款情况：欠银行200K，月还1400
4．        计划构想：拆掉重新建两个连体TOWNHOUSE，认识BUILDER，留一个，卖一个，做过预算，觉得可以剩下一个，而无任何借贷。
5．        收入情况：一个月税后大约3500，无储蓄

有的朋友支持。理由如下
1．        按照屋主现在收入情况，如果REFINANCE买投资房，CASHFLOW会有问题，比较辛苦，
2．        如按计划，工程完工后，会完全拥有一个200多平地的全新TOWNHOUSE，是一个EQUITY，可以用来REFINANCE，构想是和BUILDER合作，继续买地拆分
3．        屋主心理诉求得到满足，无贷款，拥有自己的独立房，

也有的朋友反对，理由如下
1．        卖掉是的一半的地，也是EQUITY，为什么？觉得这个工程不能带来任何收益。如果还要投资房产，现在这个房子已经是不错的投资，为什么还要折腾，能保证以后投资的收益能大于这一半土地的增值吗？
2．        机会成本，这个工程需要投入的人力，时间，和付出
3．        如果以现在的情况不能REFINANCE去投资，就不要强求，可以将时间和精力投入到别的地方，比如工作，或者自己学习增值
4．        即使做这个工程，也可以再等等，如果对房地产市场有信心的话，不一定现在做，

朋友现在有点矛盾，之前很坚定去做这个事情，现在反而有点迷糊了，所以在这里和大家讨论一下，希望能听点多的意见，尤其是如果老妖版主能给点意见，真是非常谢谢了

[ 本帖最后由 水果 于 2010-7-12 20:22 编辑 ]

Y叔

支持折腾

fengcoolzi

非常怀疑楼主的朋友是否可以从银行借款来做这个project
首先房子在建期间，地的贷款还是要还的，也就是说那月供1400还是要继续
另外，房子在建，楼主的朋友不能住 了，要去其他地方租房，那么多了租金支出，少了租金收入，这个加起来一个月要减掉1000多吧
BUILDER也不是干完才收费的，开始建也就要分期付款了
楼主的朋友税后3500，能供得起吗？

水果

原帖由 fengcoolzi 于 2010-7-12 11:07 发表
非常怀疑楼主的朋友是否可以从银行借款来做这个project
首先房子在建期间，地的贷款还是要还的，也就是说那月供1400还是要继续
另外，房子在建，楼主的朋友不能住 了，要去其他地方租房，那么多了租金支出，少了租 ...

谢谢这位朋友的关心，

1。 出去租房+房贷， 是有点紧张，但可以克服

2。 盖房的贷款从房子完全建成后开始还款，但倾向与PRE-SALE，然后也有其他资金支持，

天涯浪客

我觉得工程有点大,需要贷不少的款,房主的收入很可能跟不上.

而且盖房子是一个长期的过程,里面东西很多,找康艘批,画图什么的,都是耗财耗力的.

batigol

买这种老房子最闹心了，自己住很遭罪。

推到重建明显又很不划算，呵呵

红石

推！不破不立。

水果

原帖由 天涯浪客 于 2010-7-13 19:23 发表
我觉得工程有点大,需要贷不少的款,房主的收入很可能跟不上.

而且盖房子是一个长期的过程,里面东西很多,找康艘批,画图什么的,都是耗财耗力的.

其实图纸已经好了，也已经报COUNCIL了。和银行谈过贷款的事情，确实有数额的缺口，但可以筹到。

很是希望从投资的角度，听听大家的意见，

gaogangkkk

提前预售看看，就是现在你想卖掉的房子呢！帮你预售掉，这样风险就降低了不少，而且银行贷款也好批，简单了吧！ 对买家来讲呢，可以减免印花税。如果需要可以联系我 ，LEE 0433985380  

水果

原帖由 gaogangkkk 于 2010-7-14 14:07 发表
提前预售看看，就是现在你想卖掉的房子呢！帮你预售掉，这样风险就降低了不少，而且银行贷款也好批，简单了吧！ 对买家来讲呢，可以减免印花税。如果需要可以联系我 ，LEE 0433985380  

谢谢了，等朋友的PERMIT下来了，和你聊聊

yn2000

呵呵，已经是箭在弦上啦，还折腾啥！

你要了解的事情，你的朋友应该在DA之前就已经有答案啦，负责的设计师应该会给些专业意见的，要不他是不会贸然DA的。项目的地点和budget不详，具体的local条文有区别，你的builder报价会有高低，你要造的房子档次有如何？房子多长时间要造完？

你要造房子卖，时间+造价+市场做好resaerch！才上马！

水果

原帖由 yn2000 于 2010-7-14 14:36 发表
呵呵，已经是箭在弦上啦，还折腾啥！

你要了解的事情，你的朋友应该在DA之前就已经有答案啦，负责的设计师应该会给些专业意见的，要不他是不会贸然DA的。项目的地点和budget不详，具体的local条文有区别，你的bui ...

你说的很有道理，但是如果不做图纸报批先，就不知道到底可以做什么样的房子，也不知道到底可不可以批。

假设如果能批，预算和市场预计的是卖一个，留下一个，无贷款，大家会做这个工程吗

boxoz

主要是現在銀行都收緊貸款，如果能確定能貸到錢，那就可以。因為你甚麼都已經做了。不過蓋房子就跟扒層皮一樣，個人意見，就算認識builder也省心不了多少，除了自己是builder。
假设如果能批，预算和市场预计的是卖一个，留下一个，无贷款，大家会做这个工程吗－－－－這個問題嘛，我覺的假設太多了，如果建出來，房市跌了怎麼瓣，建房子的過程中是一直要給銀行付利息的。這麼多假設，很多事情都可能發生，就看你自己怎麼看，或者是看運氣怎麼樣。

oasisspirit

原帖由 水果 于 2010-7-14 14:59 发表


你说的很有道理，但是如果不做图纸报批先，就不知道到底可以做什么样的房子，也不知道到底可不可以批。

假设如果能批，预算和市场预计的是卖一个，留下一个，无贷款，大家会做这个工程吗 ...

其实贷款不一定是坏事， good loan 可以增加你的 return on equity, 可以用多下的现金再投资。 如果对周围经济环境研究透彻，觉得可行，还是不错的project。 其实这种add value 的方式 是比较合适的房产投资方式。 期待今后房价的涨跌，没有可靠性。但是 对大的趋势的预期，还是要有的，。