为什么这么多地产中介都在推销楼花？？

catlittle

在考虑投资房，很多地产中介都在推销楼花，我们也不是太懂房地产这一块，但是总有个心理障碍，觉得说，都在推荐楼花，说什么升值快，前期投入资金少的。真的是那么回事吗？
如果大家都去买楼花做投资房，都能赚钱，那么容易的话，感觉不太真实。
而且，作为咱就普通老百姓，也不比那些炒房产的大户，加上听sales越说的多，越觉得不靠谱～

因为真的是没有经验，所以想问问大家对楼花的看法，谢谢～

红石

不买楼花贷不到款。

techpull

利润高

orange0328

你想开发商从银行借钱盖房子多不合适啊。利息那么高。还这个限制那个限制的。
但是他们先卖房子拿老百姓的钱盖房子他们就开心了。因为既卖了房子还收到了些钱。
如果开发商项目比较多的话这笔钱还是蛮多的。

dy59

俺买了一个, 反正是存银行, 自己的帐户, 前提条件是不能动, 只到房子盖好为止.

反正是投资,  比起买卖2手房, 省心呀, 现在的现金流还是正的.

万一到时候房价高了, 俺不就开心了吗.

万一跌了, 就出租,  反正CITY不愁租的, 大不了就贴点钱就是了, 你算下每年能贴多少.

既然是投资, 总有赢有输.  

只要输的起, 又省心, WHY NOT

ausox

前期投资资金少是真的
但升值快慢还得看眼光
一般都是慢的..

icac

发展商一定要卖出超过50%的楼花才有可能贷到款；能够全额支付不是不可能但不划算
你想想看假如一个楼盘的造费是550万，全卖掉后是700万，利润等于：
（700-550）/700= 21.4%

但是如果全部先卖掉，然后向银行借50%造费，自己就掏一半275万
275万一年的利息是7% = 19.25万

（700-17.5-550）/275 =  47.5%

djydjy2006

楼花投入资金少是事实,因为你只要付10%.但是楼花的总价基本比现房高,因为开发商已经把未来涨的钱加上了.除非楼盘特火,一般上涨空间还是有限的.况且如果是公寓房,一般管理费都得3,5千,楼主可以算算投资回报率,值不值.

catlittle

大家能告诉我，如果选楼花，因该注意哪些吗？

icac

第二点，中介如果卖2手盘的话其实commission高点
通常是1.5%到手

二手房才0.9% - 1.2%不等

但对买家来讲，买楼花的确有优胜的地方

icac

第一是以后的depreciation,在税务上有很大的优势
第二是杠杆，10%的首期就能hold2年，以后出租也容易，因为是新盘

icac

如果想买楼花重要的是2点

1.发展商的历史，像austral land, mirvac, multiplex，payce这些名气大而且过去记录良好的当楼盘造好后你会省心很多

2.后期贷款的预算，最好能在2年内准备好另外10%的首期以免银行不肯贷90%给你

MelCity

到settle的时候就见分晓，第一套房或者现金不充裕的不建议，银行估价过不了的话要贴钱，特别是mel 2012-2013，到时大家去捡便宜

catlittle

原帖由 MelCity 于 2010-5-20 11:11 发表
到settle的时候就见分晓，第一套房或者现金不充裕的不建议，银行估价过不了的话要贴钱，特别是mel 2012-2013，到时大家去捡便宜

我没听明白，啥意思呀～

nikyxin

我就觉得期房都贵，死贵死贵，绝对把你造好那时候的增值也加进去了。

小茉莉

因为提成高

休

为什么这么多地产中介都在推销楼花
因为他们找不到二手房源,  楼花最难卖,你有没看知名度高的鬼佬中介卖楼花?

catlittle

那投资楼花到底好不好呀？
是不是缺点太多，不值得投资？

tonyju626

My experience FYI

In 2002-2003, Someone I know bought a off-plan in wolli creek for 450,000 Which is about same price or maybe a bit more ATM.(was only worth around 35-40W @ 2006)

One of my friends bought an old full brick house in Hurstville for 470,000 at the same time and the house now is worth about 800,000.

Another friend bought a villa in Carlton for 28W in 2002 and just sold it for 56W.

So for investment, I think we still should be more careful with off-plan.......

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2010-5-20 11:55 编辑 ]

太阳能

这个问题不绝对，期房一样有好有坏。现在悉尼一方面房源枯竭，另一方面房价已经蹿升了很大一截，对赌的两方，风险都很大。很多失败的投资都是在这种时机栽进去的。

休

同样是投资,为啥盯着楼花,

MelCity

举个例子，你现在买一个50万的楼花，5万的银行担保（其实这笔钱已经给了，settle的时候会强制你付），到2012或2013年的时候settle，银行估价45万或者甚至是40万，那么你就需要额外的5万到10万去填这个差价。如果你填了，账面上就损失了5万，如果不填，银行的5万担保就没了，一样损失5万。不要为了省个万把块钱的印花税，买一些虚高的楼花（虽然本人也卖楼花），现在mel的楼花90%的项目价格虚高，值不值自己判断。

当然会有人说settle前转手合同，但是要冒是否有人接盘的风险，当然好盘转手还是很容易的。

总结来说，如果你是pr,可以买现房投资，风险小很多。50万的楼花钱你可以买25万的现房（市面上还是很多），收租金的时候坐等升值。

olicc

原帖由 icac 于 2010-5-20 09:16 发表
发展商一定要卖出超过50%的楼花才有可能贷到款；能够全额支付不是不可能但不划算
你想想看假如一个楼盘的造费是550万，全卖掉后是700万，利润等于：
（700-550）/700= 21.4%

但是如果全部先卖掉，然后向银行借5 ...

你这个计算有问题.
为什么第一个最后除的是整个售价700万,第二个除的是自己掏的现金?

olicc

原帖由 休 于 2010-5-20 11:38 发表
为什么这么多地产中介都在推销楼花
因为他们找不到二手房源,  楼花最难卖,你有没看知名度高的鬼佬中介卖楼花?

2手房市场和新房楼花的市场是不同的.
卖2手房的都是local agent.
卖楼花的也有知名度高的鬼佬,像colliers international这种.不然这么多楼花难道都是卖中国人?
local agent很难卖楼花,同样,卖楼花的中介也很难卖2手房.

休

local agent的牌照可以卖楼花,为什么不卖?

petercome

原帖由 catlittle 于 2010-5-20 09:26 发表
大家能告诉我，如果选楼花，因该注意哪些吗？

After having purchased 2 off-the-plan properties in 2006&2009 at Sydeney, my experience tells me if you wanna begin appreciating your assets in a short term, the ideal off-the-plan property would include the following:
Position, Position! Suburbs close to the city,shopping centres,public transport,or other amenities have performed well.
Environment,Environment! It's no doubt people would prefer the place where produce a better quality of life. To avoid buying the property with the problems of noise pollution,chemical pollution,radioactive pollution... That's also the part of reason I selected Woodlands in Epping rather than Meriton developed Apt in Rhodes.
Layout,Layout! Find the right apartment with the right apartment layout design.  BTW higher-floor apartment with north/east aspect is always attractive.
Price,Price! Last but not least, as you should understand developer would sell property for those won't be settled until up to 18 months at today's price.It will be priced higher but there is still plenty of room for them to play with the price...Don't get fooled by your agent  

olicc

几个原因:
1. 所花的时间和精力不划算.如果你是在balwyn的local agent, 你要卖city的楼花,那么你可能每次带客户去看房的时候在路上就要花1个小时. 效率不高.
2. 佣金结算的时间比较长, local agent卖一套房子一般2-3个月时间就可以拿所有佣金了,卖楼花, 最后的50%要等交割的时候才能拿,这个周期可能是2-3年.
3. 市场不同, local agent针对的主要还是本地的客户,而卖楼花的中介需要有更广的客户群, 可能需要别的州或者是海外的客户.

不是说local agent不可以卖,只是很多中介觉的,有这个时间去卖楼花,还不如把时间花在自己的区域找房源来的好.

jesyl

如果对未来方向不确定和资金紧张，我觉得买楼花是否会比买现房暂时更亏？

catlittle

原帖由 jesyl 于 2010-5-20 12:30 发表
如果对未来方向不确定和资金紧张，我觉得买楼花是否会比买现房暂时更亏？

同问～

Y叔

买楼花的只看到了省一点印花税