我的第一个物业

patrickzhu

悉尼的SUNDAY TELEGRAPH的房地产专栏的内容其实是蛮好看的，贴近时事贴近市场，有很多小老百姓关心的话题。

今天的报纸里有一个专栏是My First Property，请悉尼的一个名人来谈谈自己的第一幢物业。

这个人叫做Benny Elias，是个黎巴嫩移民的后裔，是悉尼八九十年代著名的橄榄球明星，现在是一个非常成功的商人，你可以在ONE HD Channel里每个星期四的直播之夜节目里看到他的主持。他虽然是个名人，但还算不上是什么地产大亨，所以这个访谈的内容还是比较客观的并没啥功利性的东西在里头。



文章是以问答形式来编排的，我翻译给大家看。

What and where was the first property that you owned?

那是一个在Parramatta的一出5个卧室的板房，地有1000m2大。我现在还持有着这个房子。我从来没有搬进这个房子住过，现在我一直持有更多地是因为感情方面的因素。过去只有一次我被怂恿着卖这个房子。无论如何这个房子已经是我个人最成功的投资。


When did you buy it？

1981年，我19岁，我因为在学校里橄榄球的出色表现赢得了3000刀的奖学金，加上我从送报打工里省下的5000刀，我用这些钱付了一个HOUSE的首期，这个房子当时我买的价格是48000刀，买下后我就出租了这个房子，租金是每周70刀！


What was the story behind the purchase?

当我买第一个房子的时候，Parramatta被认为是一个西面非常远的地方，每个人都说：“在那个地方买房子你是个大傻瓜。” 但是这个房子我买得起（可以负担），我知道自己的实力是多少。
我的父母是第一代的黎巴嫩移民，他们也出钱投资在这个房子上了，他们对这个物业很满意，因为每周他们作为房东收到了可观的租金。


Did you have a mortgage？

我有贷款，但是不太记得这个贷款对我的生活有很大的影响，因为房子始终保持着出租的状态。在当时，我们遵循的公式是，如果你以10万刀买了一个房，那么这个房子出租的租金可以收每周100刀。
我个人没觉得悉尼的物业市场发展到今天有了很大的变化，当然现在银行好像要要求更多了。
我个人只知道，你不能借一笔钱去买车和股票，但是你可以借一大笔钱去买房地产。


Did you renovate or change it drastically?

从我买了这个房子以来，我基本上没花过多少钱在这个房子的装修上。


Did you always know you wanted to get into property?

是的。
我父亲曾经告诉我，房产在十年里会增值很多，然后在再下个十年里增值更多。这是一个很好的经验传授。
我们民族的文化习俗，在结婚的时候大家不送礼物只送钱。如果来出席婚礼的有100人，每人给200刀的礼金，那么这20000刀就可以作为买房付首期了。这是一个你可以给予一对新人最好的礼物了，让他们在悉尼的生活可以有一个好的开始。
这也是为什么像我们这样的民族，当然也不单单是黎巴嫩人，这么关注于房地产。对我们而言，伟大的澳洲梦是你得有自己的房子。


What was your next property purchase?

我1992年结婚，我们付了当时是属于令人惊讶的48万的价格买了Drummoyne这个区里的一处房子。后来我们卖掉这个房子的时候我们赚了一大笔！我实在是非常幸运。
我过去是个橄榄球运动员，我一直把打球赚来的钱的相当部分投入大房产市场 - 买房子。我父亲过去也告诉过我，你不可以一辈子打橄榄球，但是一旦你买了物业，你可以选择持有房子一辈子。


What lessons did you learn?

玩房产的诀窍是，你不能出去买一个1000万的房子因为显然你供不起这样的房产。
但是一旦你买了你可以负担的房子，那么这个物业在市场上的价值就只有一个走势 - 那就是不断向上。


Where do you live now?

我现在住在悉尼的东区。


How has your taste changed?

我在房地产上的口味其实没啥大变化。我一直是”区位优势“策略的拥护者，不知道是那个天才提出了”location,location,location"这个口号的，但是我认为这个口号现在仍然适用。
如果你在一个很好的location有一个挺像样的房子，那么只要你能够一直供得起，这个物业肯定不会错到那里去。
这适用于任何人，无论你是一个六十年代出生的人或者你现在还是一个年轻人，只有你能够负担得起一个物业并一直持有它，那么你就不会错。


What advice woudl you give people either buying their first home or investing in property?

我的忠告是，始终要考虑最坏的情况。
如果你今天打算买了一个房子，你就要假设下，如果下个十年里利率上涨5个百分点，你还能扛得住吗？如果你投资的房子有4-6周空置，你也需要有一个应付还款的计划。
悉尼是一个最被看好的城市，因为其居住人口的不断增长。这是个简单的供求关系 - 因为（房地产）供应是有限的。
我建议年轻人去看看Penrith到Blue Mountains一线，南面可以看看Cronulla或者Wollongong。如果你在这些区买任何你可以负担的物业，那么你大概是不会错的。
在Fairfield或者Liverpool的UNIT可能是会一个好的投资，因为我想空置率将会非常有限而物业的资本价值将会不断上涨。
你只要看一下世界上的那些有钱的富人们，他们都是拥有物业的富翁。

[ 本帖最后由 patrickzhu 于 2010-3-28 19:33 编辑 ]

steveking

这个房子当时我买的价格是48000刀，买下后我就出租了这个房子，租金是每周70刀

赚翻了！

patrickzhu

原帖由 steveking 于 2010-3-28 19:47 发表
赚翻了！

是很好的租金回报。
相当于现在48万买了UNIT，租金可以有700刀一周。
现在这样的比例大概是绝迹了吧。

goodman111

关键现在的租金和利息比率失调啊,能基本不影响生活的投资少之又少

atmb

那么53万的房子 租金750一周呢？

林草123

问题是现在租金回报率那么高的房产应该没有了吧？投资房能做到收支平衡都很不错了。。。

cream

N年前的利息也曾很高过， 好像是Keating在位的时候

patrickzhu

原帖由 atmb 于 2010-3-29 00:45 发表
那么53万的房子 租金750一周呢？

当然好的不得了。
在哪里？

qqyang

绝无可能。

bulaohu

记得几年前澳洲矿业大发展的时候，有些小镇上确实有房价15万，租金高达200到300之间的正现金流的房产。有个媒体上报道的年纪轻轻，刚二十出头就拥有了上百栋房产的女孩就是走的这个偏门发了财。虽说她的第一笔deposit，大概两万多，是父母给的，但人家这钱赚得还是更多地靠自己的本领和决断。

likespring

if the apartment is about 40w and the rental is 450 per week, is it a good investment?

qqyang

问题是这些偏远小镇的房子，太remote了，不full time很难maintain。

qqyang

不一定，还要看Strata Levy多少。如果超800每季度可能就比较.....

lycans

原帖由 patrickzhu 于 2010-3-29 07:57 发表

当然好的不得了。
在哪里？

整租基本不可能。
估计是分租的， 见过有人把3房unit， 间隔出6，7个房间。每个租100左右。

roo81

原帖由 lycans 于 2010-3-29 09:44 发表

整租基本不可能。
估计是分租的， 见过有人把3房unit， 间隔出6，7个房间。每个租100左右。

中国人吧? 呵呵..

roo81

现在location location location still working, but i think you need to add timing timing timing as well.

qqyang

我觉得他那个rent/buying price rule still worked...我买投资房就参考这个ratio的。

pipiman

这个房子当时我买的价格是48000刀，买下后我就出租了这个房子，租金是每周70刀


这是1981年的故事了
想想当时贷款利息多少之类的先

完全不同的历史阶段了

现在48万的房子，帮房客交了一堆Strata，能租到420你就偷笑了