地产开发的讨论

灯火烟火

Project 1,
如果有这么一块地，当初若干年前购入价格加上印花税七七八八是50万，利息不考虑 因为租金可以抵消
如果不做任何改动直接放到市场上出售 价格大概130万，另外一个方案是推倒重新开发出三套town house

unit 1 双层 3-2-2。 3个睡房 2个浴室 单车库加一个停车位 面积约18-20SQ 售价 88万
unit 2 双层 3-2-2。  3个睡房 2个浴室 单车库加一个停车位。面积约18-20SQ 售价 88 万
unit 3 单层 2-1-1      2 个睡房 1 个浴室 单车库。面积约15SQ 售价约 70万

三套一共售价约 246 万

那就有请各位分析看看，是直接卖旧房子 ，还是推倒开发以后再卖 值不值得这样折腾？
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Project 2，
我再来说另外一个可开发项目，
地块比Project 1小一些，可盖前后或者side by side 2 套 4-3-2 结构town house
每套20 SQ，一共40 SQ ，预估20K/SQ， 盖房成本约80万
再加上其它开销拆房，申请费七七八八 20万
一共100万

Case 1， 卖掉 1.6M每套， 一共卖3.2 M

case 2 ， 出租，800/周/套，一年租金8万，相当于8%回报率

Case 3,   不折腾直接卖 1.4 M
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还有Project 3,4 ………
我计划未来就做这个事情，用一些年的时间去完成，首先去学一个owner builder 证书，我英文还好 学这个绰绰有余、
然后把能开发的都折腾一遍，乐观地说 租金回报率是很好  大几十万每年

我想要的生活

不是Builder或装修工就不要折腾

花正红

不值得

xq052b

如果是我，我会推倒盖面积大一点的duplex，收租折旧退税

盖完就卖的难度太大，窗口很难掌握的，基本是在给ATO和银行打工

hellobottle

如果不是 builder 或者相关联的工作， 别瞎折腾了...

oed

246-130=116

edwardt

推倒开发需要多少钱？3套town house 116万能搞定？

DaftPunk

拿着不行吗  都正现金流了

灯火烟火

感谢各位
确实 不值得折腾

灯火烟火

edwardt 发表于 2025-7-23 15:54
推倒开发需要多少钱？3套town house 116万能搞定？

实际是2个Townhouse 1个unit
116 应该是够的， 2万一个SQ对于Townhouse已经很好了，一共55个SQ左右 那就是110万

sydney668

一个SQ是多大？

灯火烟火

DaftPunk 发表于 2025-7-23 16:37
拿着不行吗  都正现金流了

目前租金是 700/周
如果三套盖好 都用来出租，租金约650+650+500 就是9-10万租金回报每年
简单来说，花110万盖三套新房，维修少了，省心了， 回报率8.5 %
从租金回报上来看 也还是值得的

aileelouis

直接卖地

灯火烟火

sydney668 发表于 2025-7-23 16:55
一个SQ是多大？

1 squares = 9.290304 square meters

fly02

估计你不是在nsw，可以先申请3个tw的DA,再带着DA卖地。

xiwu

灯火烟火 发表于 2025-7-23 16:52
实际是2个Townhouse 1个unit
116 应该是够的， 2万一个SQ对于Townhouse已经很好了，一共55个SQ左右 那就 ...

折腾半天，多赚多少？

灯火烟火

fly02 发表于 2025-7-23 17:00
估计你不是在nsw，可以先申请3个tw的DA,再带着DA卖地。

另外一个方案是 盖好后收租金  租金回报还是挺好的

灯火烟火

xiwu 发表于 2025-7-23 17:39
折腾半天，多赚多少？

对于这块地来说 折腾完跟不折腾直接卖 差不多
但是，如果盖好 就多了一个选择 出租 租金回报高
另外 通过这个项目积累经验

weekends

开发能力不强的，就算能赚，也是赚的地价升值（如果买的便宜）
开发能力差的，也可以把地价升值也亏进去。
这些年，至少维洲搞小开发的少了很多，成本上升，楼主的造价估计大概乐观了一点，你的project2，造价50万一个，想卖1.6m有点难度吧，毕竟地价1.4m一块地的位置大概在位置属于中等偏上一点点的地方。不到200平方的中低端town house想卖1.6m有点难度

灯火烟火

weekends 发表于 2025-7-23 19:32
开发能力不强的，就算能赚，也是赚的地价升值（如果买的便宜）
开发能力差的，也可以把地价升值也亏进去。
...

感谢业内人士的建议

JhYu

造价低估了,那么小的town house起码预算2.5万sq

灯火烟火

JhYu 发表于 2025-7-23 22:02
造价低估了,那么小的town house起码预算2.5万sq

感谢您的分享

edwardt

首先如果楼主自己不是builder, 110万搞定一切是不可能的，坑多着呢
单从简单数学计算上来看，如果自己投110万，最终得到价值246万的房产，跟你卖了现在的得到130万，加上110万，手里能有240万，直接买几个出租不就得了。这两者之间的差价6万，随便干个什么轻松的工作都能挣出来吧，不比折腾建房子延年益寿多了

qjj666

学习了

little_koala

就算是builder，遇到不是很熟悉的设计，没控制好成本和工期，再遇到一些意料之外的状况，都可能是亏的，更何况你都不是builder。

maxinfang

其实可以干 但是没必要

灯火烟火

edwardt 发表于 2025-7-24 12:40
首先如果楼主自己不是builder, 110万搞定一切是不可能的，坑多着呢
单从简单数学计算上来看，如果自己投110 ...

Project 1 是你算的这样
但project 2 会赚多一些
而且我想着盖好以后也不一定卖，出租的话 租金回报率高

灯火烟火

maxinfang 发表于 2025-7-24 17:45
其实可以干 但是没必要

你也投资房老手了
如果盖好以后 租金回报高了 长远看 难道没有必要吗？
还请展开聊一下没必要的理由

maxinfang

灯火烟火 发表于 2025-7-24 18:37
你也投资房老手了  
如果盖好以后 租金回报高了 长远看 难道没有必要吗？
还请展开聊一下没必要的理 ...

除非你有收现金的打算或者 你要退休了 这辈子也不准备拿pension了

灯火烟火

maxinfang 发表于 2025-7-24 18:40
除非你有收现金的打算或者 你要退休了 这辈子也不准备拿pension了

我不打算收现金 我们现在的投资房都是给中介管理
将来如果手里的项目都开发成功 也是要中介管理 不想钻税务的空子
Pension 我们都没考虑过 ，资产太多了 何苦为了Pension 卖掉资产 去迎合领pension 的条件
得不偿失
把全部资产卖掉换一套超级豪华自住房 然后领pension  领Centrelink ，这样做不太好吧 有点太缺德
做人最好别太过分 别把便宜占尽