见顶信号和流出信号

笑和尚

地产市场的热度再度引发市场关注。根据CoreLogic发布的2025年7月数据，悉尼房价同比上涨4.2%，其中中高端城区如Pyrmont、Mosman、Chatswood涨幅超过7%。在澳洲整体加息周期趋缓、经济增长疲软的背景下，这一轮房价上涨显得尤为“反常”。它不仅是市场信心的回光返照，在地产金融化的今天，更可能是资本出逃前的“最后必然的狂欢”。

一、房价上涨并非需求复苏，而是资产造顶腾挪 。
与表面的房价上涨形成对比的，是租金收益率的疲软和交易量的萎缩。根据PropTrack的报告，2025年第二季度悉尼住宅成交量同比下降12%，租金涨幅自5月以来已明显放缓，空置率从年初的1.2%上升至6月的1.8%。这说明并非市场需求在推动房价，而是资金在“做顶部价格”。 从资金行为角度来看，这更像是庄家在制造价格顶峰，以便更好地出货。在过去20年中，世界各地房地产泡沫往往在价格疯涨、成交缩量中走向尾声。如今的悉尼，似乎正重演这一模式。

二、美元在跌，澳元在涨：反向套利正在进行 货币市场提供了更深一层的解释。
2025年上半年，美元指数（DXY）从年初的106一路跌至7月的98附近，跌幅接近8%。与此同时，澳元兑美元从0.59上涨至0.65，升幅超过9%。表面看是澳元强劲，实则是美元信用走弱所致——美国财政赤字创下纪录，2025财年前三季度赤字突破2万亿美元，美元吸引力减弱。 而在资本视角下，这种货币走势意味着什么？意味着那些持有澳洲房地产的海外资金，尤其是港资和美资机构，可以在房价“人为拉升”后，将资产抛售套现，换回澳元，随后再将澳元兑换成相对便宜的美元流出——实现两边套利。澳洲房产涨的是“账面价”，跌的是“澳元购买力”，而庄家趁机用高澳元套取低价美元拿着美元走人，才是最后赢家。

三、本轮上涨更像“泡沫之巅”的信号
澳洲央行（RBA）虽然不再加息，但7月份坚定地停止降息。但面对仍处于4%以上的真实通胀水平，政策空间十分有限。过去支撑房市的三大引擎——低利率、大规模移民、供应短缺——均出现边际减弱：
•  利率已维持高位，房贷压力指数创新高，家庭偿债负担沉重；  
•  虽然移民总数仍多，但国际学生退潮已明显，租房市场供需开始平衡；  
•  建筑成本下降、项目审批提速，供应在缓慢恢复。   这意味着，基本面难以支撑房价持续上扬。而资本的集体“最后一搏”推高价格，其实是为了最大化出货窗口。一旦房价触顶、市场反转，澳元滞涨而美元反弹，最终接盘的投资者将面临双重打击：资产贬值与货币折损并存。

四、泡沫破灭的序幕，或已悄然拉开

悉尼房市的上涨不能简单解读为“牛市重启”。其背后更多是外资主导、货币对冲、利润结算的金融操作逻辑。在全球货币体系震荡、美元信用退潮的节点上，资产泡沫往往是庄家完成转身的最后工具。 换句话说：房市的火热，是泡沫破裂前最炽烈的一瞬，而美元的流出，是资本悄然离场的脚步声。

DaftPunk

这贴有潜力 2025/26财年这一代空军形成
之前的已经全军覆没

pan123au

在悉尼house 市场，庄家怎么大量买入house，又以何种方式持有，又怎么融资，哪道每个区都在物业，怎么做顶部价格，拉高出货，逻辑上不通，估计是炒别人的文章。

而是资金在“做顶部价格”。 从资金行为角度来看，这更像是庄家在制造价格顶峰,---意味着那些持有澳洲房地产的海外资金，尤其是港资和美资机构，可以在房价“人为拉升”后，将资产抛售套现

gongxd

   这两年澳洲的房地产市场确实看不懂，有点像国内2015–2018年的势头。

笑和尚

老衲从来不屑于抄。

笑和尚

现在还昧着良心说涨涨涨的，嗯，真是能人啊，能人所不能之能之人。

marlene603

从租售比、房价收入比、居民负债率、人均收入增长缓慢这些方面观察，澳洲房产无疑是处于泡沫顶峰，现在澳洲就是在等待一根刺破泡沫的针，也许是矿业繁荣的终结，也许是某些政策的改变。

Isydney

marlene603 发表于 2025-7-13 21:25
从租售比、房价收入比、居民负债率、人均收入增长缓慢这些方面观察，澳洲房产无疑是处于泡沫顶峰，现在澳洲 ...

严控移民数量是各个移民国家的共识，就这点也会导致房价下行概率大增

粤式油鸡

比起房市，澳元泡沫更大

oed

marlene603 发表于 2025-7-13 21:25
从租售比、房价收入比、居民负债率、人均收入增长缓慢这些方面观察，澳洲房产无疑是处于泡沫顶峰，现在澳洲 ...

你这2点基本会到来，快的明年就能看到，到时候看看澳洲房地产的韧性。

ctsnzakl12@gmai

学生假期讨论不热烈

maxinfang

也没啥好房子 出来
只拉高这么点趴数就出货 庄家也是慈善家

coolangatta

庄家在悉尼主要还是买地盖房，这个赚得多。
单纯买投资房然后租出去等升值的，不能算庄。
现在新房的价格一直在涨，也给了开发商足够的利润空间。
2024年中价值2.7m的2e附近的土地，盖完duplex，现在单边可以卖到3m。

maxinfang

coolangatta 发表于 2025-7-14 10:17
庄家在悉尼主要还是买地盖房，这个赚得多。
单纯买投资房然后租出去等升值的，不能算庄。
现在新房的价格一 ...

买房分地 盖duplex 或者开发公寓 是提供房产供应的
其实对房产是好事
假设 就是有两个人拿着四五m预算 如果同时拍一套house 清空率 和房价会上去的 但是 如果有了两套duplex 其实是缓解了买家的竞争
那么为什么 新房那么贵 那不是因为澳洲这里人工和通胀 材料都涨了  是建筑成本上的增值
其实单论地价 我觉得其实增幅没那么大 现在很多开发商倒闭
而存活下来的 前几年也只是接个活 养养人
只是现在开发商竞争变少了 所以新房的价格要足够的恐怖 吸引更多人进来开发
同理 现在的很多人都想要住house 所以竞争激烈 但是如果公寓成主流 那么house的竞争自然会 下来 那么free standing house 价格自然会下来

记得以前还是很多人 喜欢住公寓的 比如方便不用打理 设施齐全 位置优越 但是现在已经一边倒 仿佛公寓都不是人住的了 大多数人的 价值认同 决定了 价格

笑和尚

都是最低级的接近散户的小破庄，大庄不提前个4年，算不上大的

coolangatta

maxinfang 发表于 2025-7-14 10:22
买房分地 盖duplex 或者开发公寓 是提供房产供应的
其实对房产是好事
假设 就是有两个人拿着四五m预算  ...

建筑成本没有持续上涨，早就到顶了
疫情那波上涨，现在还在说。

maxinfang

coolangatta 发表于 2025-7-14 10:28
建筑成本没有持续上涨，早就到顶了
疫情那波上涨，现在还在说。

通胀一样 上去了 只是不继续涨了 但是 定价已经都上调到了这个区间 比地的价格增幅更大
就好像 蓝莓疫情后6刀一盒 现在5刀 已经不涨了 但是 整个价格已经上来了

xq052b

coolangatta 发表于 2025-7-14 10:17
庄家在悉尼主要还是买地盖房，这个赚得多。
单纯买投资房然后租出去等升值的，不能算庄。
现在新房的价格一 ...

只看贼吃肉，没看贼挨打

这种很容易砸在手里的，亏本的比比皆是

youtube上的自媒体里，一抓一大把

我的设计师说，他有个客户就是盖duplex资金链断裂，最后都离婚了

maxinfang

coolangatta 发表于 2025-7-14 10:28
建筑成本没有持续上涨，早就到顶了
疫情那波上涨，现在还在说。

2.7 地价 以前duplex 1-1.2m就够了 那就是 4m成本
你现在做个质量好点的 估计 卖3m不一定赚呢 除非你是为了养自己的工程队 另外你也可能卖不出去 那hold的利息成本可是吓死人的哦

很多破产的小开发商就是 报价报太低了 fix合同 资金链一断 宣布破产

花正红

maxinfang 发表于 2025-7-14 10:35
2.7 地价 以前duplex 1-1.2m就够了 那就是 4m成本
你现在做个质量好点的 估计 卖3m不一定赚呢 除非你是为 ...

的确

coolangatta

xq052b 发表于 2025-7-14 10:33
只看贼吃肉，没看贼挨打

这种很容易砸在手里的，亏本的比比皆是

你说的贼和我说的贼不一样。
你说的属于散户，就像你提到朋友，自己买块地找人盖房子。这种非常容易被各个环节坑。

我上面一条回复，联系的是帖主说的“庄家”
我表达的庄家就是专门买地盖房子的那批人，他们才是悉尼房地产的所谓庄家。

而你说的贼，其实是我们说的散户，不是一回事。

coolangatta

maxinfang 发表于 2025-7-14 10:35
2.7 地价 以前duplex 1-1.2m就够了 那就是 4m成本
你现在做个质量好点的 估计 卖3m不一定赚呢 除非你是为 ...

对

kklanlan

是泡沫要爆，房价要跌的意思吗？

zn7726

LZ这高度可以啊，秒杀当年大胸妹

天涯浪客

zn7726 发表于 2025-7-14 14:14
LZ这高度可以啊，秒杀当年大胸妹

文采还是差一点儿。

pikemanz

能看准市场并且敢于操作的少，大部分人还是以不变应万变

pan123au

coolangatta 发表于 2025-7-14 11:11
你说的贼和我说的贼不一样。
你说的属于散户，就像你提到朋友，自己买块地找人盖房子。这种非常容易被各 ...

你能给出这些庄家名字吗 ？

jodyj

墨尔本相对水分少点，现在还是刚需为主。

coolangatta

pan123au 发表于 2025-7-14 14:51
你能给出这些庄家名字吗 ？

无法给出。
你可以问发这个帖子的帖主。
看看他是否有调查统计。

pan123au

coolangatta 发表于 2025-7-14 14:53
无法给出。
你可以问发这个帖子的帖主。
看看他是否有调查统计。

在悉尼house 市场就没有所谓庄家，教会拥有几十套house，倒是正常，但教会一般都不卖，公司名义大批量拥有house，真没有听说过。他根本不敢回答。