谈谈关于“ 买milkbar或convenience store前先要弄清楚的12个问题”几点想法

小气鬼同学

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买milkbar或convenience store前先要弄清楚的12个问题
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看到版里有不少朋友在考虑买店，自己做老板，就想把自己的一点经验写下来，给大家做个参考。其实，如果你翻翻以前的帖子，有很多类似的介绍经验的帖子。

正式看店之前，先弄清楚下面几个问题：
1。我为什么买店？因为找不到工作，凑钱买个小生意？厌倦了打工，所以想自己做？看朋友开店挣钱，所以自己也想做老板？开店是为了挣钱，挣more than current income的钱，否则还不如该干吗干吗。最忌讳因为现在没工作，凑钱买个小得不能在小的生意，即吃苦又不挣钱，那还不如歇着。
2。自己准备好吃苦了吗？有家人帮忙做吗？做生意肯定很辛苦，不仅仅身子累，起早贪黑，事事亲躬；心也很累，防火防盗还要防贼。如果没有家人帮忙就要聘人，工资高不说，还有很多麻烦.
3。买多大的店才能挣钱？ 因店的种类而异，比如在悉尼，开价低于10万（甚至15万）的corner shop就不要考虑了，这样的店，一般每周的taking不会超过1万的，利润可能不值你的辛苦。
4。资金准备好了吗？ 除了good will ,还要准备3--5万的存货的钱。另外，还有律师费，房东要求的三个月的押金，一个月的房租，保险费，work cover保险，电力局的押金等等。这些都要马上支付的。
5。从哪里获得shop for sale的信息呢？主要是如“新快报”等华人报纸的周末版，SMH周末版，还有tradingpost以及中介的网站，也可以过跟朋友聊聊，获得信息。买卖生意的中介费一般是卖方出。也有少数比较狠的，直接上门问：老板，你的店打算卖吗？
6。周围（一般是3公里范围内）有没有大型超市（coles, woolworths, IGA，等等）？即使现在没有，还要打听有没有此项规划。经过此次金融危机，越来越多的人开始精打细算过日子，更多的人带着购物清单去大超市，Milkbar生意越来越难做。
7。店面面积多大？店面不能太小了，太小了就没有什么发展。买下一个Milkbar,还是希望比以前做的更大点，品种更丰富点，如果太小了，即使你有想法，也没法施展开来。
8。有没有竞争？一条街上弄几个milkbar，生意就没法做了。Maroubra那里就是个例子，中国人和越南人的两个店开在一起，相互压价，价格低的出奇。
9。顾客基础？一个milkbar要有一定的固定客人，才够支付房租和帐单。这个主要看每个星期的牛奶和面包，还有香烟的进货量。
10。还要看看milkbar所在建筑有否拆迁改造肯能。尤其如果这个店看上去不错，开价又特别低，你就要格外当心。否则，就打了水漂了。另外，房租的租期也要注意，3+3，还是4+4等。如果前任店东恰好又是房东，务必要对对方人品仔细观察。
11。关于卖主，你要弄清他为什么卖店（华人一般都会说是回国转让）？ 正当的理由，比如年老退休，或者有了更大的生意，这些比较可信。有些店做的时间很多就要卖，这种情况务必小心
12。亲自考察店主所报的taking是否可信。看准一个店，就要花大量的时间去观察，每天不同时间去清点人头，观察顾客购买的量，跟其它店对比零售价格，同时看牛奶和面包的进货量。最好请有经验的人去看两次，就知道大概了。

在你决定付试店的押金（店价的10%）之前，做好上面的这些功课，因为一旦交了这个钱，这个交易就算成功了。店主在你试店的两周中，想法设法也会把营业额做到合同规定的那个水平。
购买生意最好通过律师，这个钱不能省。

最后，建议在购买小生前，先仔细参阅新洲政府的小生意网站：www.smallbiz.nsw.gov.au 中starting a small business中的buy a business,里面有很多tips,非常有用。

[ 本帖最后由 coffeecorner 于 2009-11-21 14:46 编辑 ]
    原帖由 coffeecorner 于 2009-11-21 14:59 发表
    一年多前的帖子，现在读起来，觉得很肤浅，有些内容过时了。 因为“新快报”想用这篇文章，就做了些修改。 买生意的前前后后，远远比这个帖子提到的问题复杂。
  
首先请教您是否自己开过Milk Bar？
其次想对您提的若干问题谈谈自己的看法：
周围（一般是3公里范围内）有没有大型超市（coles, woolworths, IGA，等等）？即使现在没有，还要打听有没有此项规划。经过此次金融危机，越来越多的人开始精打细算过日子，更多的人带着购物清单去大超市，Milkbar生意越来越难做。
有些店边上就是IGA，难道他们就不活了？到Milk Bar消费的客人就是来买点香烟饮料的，谁高兴为买瓶饮料跑到超市里去拿，弄不好还要找车位，排队结帐。当然也少有客人跑到Milk Bar里买100多货吧。附近有超市肯定有影响，但是那是好久以前超市全面取代Milk Bar的时候，所以那时候那么多希腊人印度人店主卖出来，华人冲进去。
顾客基础？一个milkbar要有一定的固定客人，才够支付房租和帐单。这个主要看每个星期的牛奶和面包，还有香烟的进货量。
看每星期牛奶面包和香烟的进货量，说到底要估算出Taking多少很难。有些店牛奶面包卖的很少，或者香烟压的多，要这样算是不精确的，还有很多巧克力可乐什么的都是超市进的，这类发票一般记完帐就扔了，要想看Taking只有试店，在店外数人头有用吗？那您数得出谁买了1包烟，谁买了2包烟，或者他出来什么都没拿，其实已经买了张电话充值卡呢？
关于卖主，你要弄清他为什么卖店（华人一般都会说是回国转让）？ 正当的理由，比如年老退休，或者有了更大的生意，这些比较可信。有些店做的时间很多就要卖，这种情况务必小心
很多理由都可能，卖家随便编一个不成了，难道卖家会说本店经常被抢，天天被偷，生意不好？最愚蠢的问题就是“您为什么要卖店啊？”答案都是正面的，您还真当真啊。有些店做2，3年要卖了也很正常啊，Milk Bar生活未必是人人适应的，有些原因也很正常，比如小孩大了可以入托了，大人可以腾出手做其他生意了，难道说一定要卖家做了5，6年才能卖啊？
有没有竞争？一条街上弄几个milkbar，生意就没法做了。Maroubra那里就是个例子，中国人和越南人的两个店开在一起，相互压价，价格低的出奇。
确实这种现象有，但不多见。您说Maroubra那儿，可以模糊点吧，不然咱们同胞的店将来怎么出手啊？
店主在你试店的两周中，想法设法也会把营业额做到合同规定的那个水平。
要作假容易吗？都是5元，10元的交易，要是差太多，要找多少人来作假啊，华人找得到那么多鬼佬做假啊？那要多深厚的群众基础啊。
买多大的店才能挣钱？ 因店的种类而异，比如在悉尼，开价低于10万（甚至15万）的corner shop就不要考虑了，这样的店，一般每周的taking不会超过1万的，利润可能不值你的辛苦。
10万以内（包括存货）的Milk Bar也能存下来5，6万一年，每个买家的情况不同，也不是所有刚来的移民都能拿出10万以上的来买生意，选择Milk Bar一是先稳定有住房，二是方便带小孩，三是门槛低，不用武断的说Taking不超过1万的利润就不值得辛苦，赚多少才算值得辛苦呢？
最后想说的是，买生意，什么都怀疑，还是不要买了。在搞清Lease长短，房租，住宿条件，实际Taking和售价后，权衡利弊，该出手就出手吧，就像买房子一样，哪里有百分百十全十美的Milk Bar，又要Taking高又要价格便宜，又要房租便宜还要住的好，还要安全不会被抢，还要营业时间短，还要什么熟食都不做，还不要卖车票（说到卖车票，明年有补贴，而且是带人气的），有吗？真有这种理想化的话也轮不到您，早就朋友间内部消化了。

[ 本帖最后由 小气鬼同学 于 2009-11-22 07:19 编辑 ]

techpull

沙发？

huhu

很客观，骗人的有，但并不等于个个都是骗子，偶们报着怀疑的态度，好几年也买不上房子，后悔呀

huhu

其实，milkbar 要是有住房，不卖蔬菜和鲜花，相对就会舒服一些

budgie

我很赞同楼主的观点，是比较现实的。如果按照原来贴子的观点，没错，就是太太太保险了，那样就不容易下手买到生意，错失很多机会。

Robbie2018

关于卖主，你要弄清他为什么卖店（华人一般都会说是回国转让）？ 正当的理由，比如年老退休，或者有了更大的生意，这些比较可信。有些店做的时间很多就要卖，这种情况务必小心
很多理由都可能，卖家随便编一个不成了，难道卖家会说本店经常被抢，天天被偷，生意不好？最愚蠢的问题就是“您为什么要卖店啊？”答案都是正面的，您还真当真啊。有些店做2，3年要卖了也很正常啊，Milk Bar生活未必是人人适应的，有些原因也很正常，比如小孩大了可以入托了，大人可以腾出手做其他生意了，难道说一定要卖家做了5，6年才能卖啊？


这个，真的是很难知道卖店的真实原因。

winfield

买店要是都像搞侦查工作的话太累了，可能会犯因小失大的错误。用什么特殊技巧，比如看看什么巧克力的保质期啦，有时候疏忽进多了过期一点也是正常的，超市也有过期的来。有些居民区的人流有时段性，你在外面呆一两小时有用吗？有些人说看20分钟就够了，那是瞎扯。看生意心态要好，要有信心，要相信自己以后能比店主干得好，什么都往负面的考虑，您还是别买生意了。虽然不害人也不被人害，但是也不必以小人之心度店主之腹吧。在国内都这么累吧，来了澳洲还这么累，到哪里都这么累，是不是自找的，还是本来心里就有点那么暗。不相信Taking就大方的问店主是否可以试店吧，旺季应该比平均的高，淡季应该比平均的低，大致差不多就可以了，每周还可能上下10％呢，遇到什么节日啦更说不清，有些人说试店么总归能够达到的，那您还要怎么样？要不您试一年看看。

[ 本帖最后由 winfield 于 2009-11-22 08:36 编辑 ]

able

你心态还真是挺好的哈

able

要是悉尼高于15万就能买到taking1万的店，还真够便宜的

coffeecorner

原帖由 winfield 于 2009-11-22 07:08 发表
买店要是都像搞侦查工作的话太累了，可能会犯因小失大的错误。用什么特殊技巧，比如看看什么巧克力的保质期啦，有时候疏忽进多了过期一点也是正常的，超市也有过期的来。有些居民区的人流有时段性，你在外面呆一两小 ...

看一个店，肯定要观察相当一段时间才行的，week day和weekend都要看，一天中还要观察不同的时段，点点人头，大致观察顾客的购买量。买一个店，如果到了试店的阶段，这个店基本属于你的了，原因很简单：1. 店东多少会作假。2. 根据合同，一般允许10%的差异。3. 即使因为营业额不到而放弃，你花费的精力和律师费，就打了水漂了。 功课还是要做在前期。

coffeecorner

原帖由 huhu 于 2009-11-21 19:44 发表
很客观，骗人的有，但并不等于个个都是骗子，偶们报着怀疑的态度，好几年也买不上房子，后悔呀

谨慎再谨慎，总不会错的。谨慎不代表畏缩不前，犹豫不决。
我买店的时候，在看了几十个店后，重点观察了一家，盯了将近一个月，决定买下来。
我觉得边打工边看店比较好，不急不躁。如果闲赋在家，闷得慌，就恨不得三天就买下个生意，这种心态下，容易做出草率决定。

winfield

原帖由 coffeecorner 于 2009-11-22 10:34 发表

看一个店，肯定要观察相当一段时间才行的，week day和weekend都要看，一天中还要观察不同的时段，点点人头，大致观察顾客的购买量。买一个店，如果到了试店的阶段，这个店基本属于你的了，原因很简单：1. 店东多少 ...

您说的有理。
问题是像Milk Bar这样营业时间长（6：30－21：00），人流零星，时段有时候也没什么特别的，您要在店外数人头搞清楚Taking是很难的，5000还是7000，8000还是10000，这个不可能精确的。还有你看多久，一天还是三天，一周还是2周？买报纸还是买香烟什么的，很难看出来的。您说10000Taking应该多忙？5000Taking应该多空啊？一句话，难啊。

coffeecorner

[quote]原帖由 winfield 于 2009-11-22 10:56 发表

您说的有理。
问题是像Milk Bar这样营业时间长（6：30－21：00），人流零星，时段有时候也没什么特别的，您要在店外数人头搞清楚Taking是很难的，5000还是7000，8000还是10000，这个不可能精确的。还有你看多久， ... [/quote
你最后这个问题是关键， 有经验的人，根据这些人头，房租，销售组成和价格等等数据，很容易就能给你估算出这个点的毛利和净利。

winfield

有经验的人，根据这些人头，房租，销售组成和价格等等数据，很容易就能给你估算出这个点的毛利和净利。
人头数几天没问题，房租也是透明的，那么销售组成和价格呢？在店外看还是看不出来的吧，还是要问店主的吧，店主要说个很合理的销售组成和价格的话，不是太难吧。
其实不用太复杂，一般Milk Bar毛利率25％以上，净利率17％以上。
上家的Taking也就是个参考，换人的话总会有变化，不是好了就是差了，关键还是您自己好好做。

engadine

winfield是个明白人。对杂货店看得狠明白。对自己狠有信心。CC还嫩，胆子还得大点儿。
哥们儿惦记一1多M的店有日子了，父母，老婆，俺，分不同时间段儿，踩过N回点儿呀，愣没看出个所以然来，数据拿来，怎么看怎么不靠谱，可是侧面打听过一些人，都说生意不错，难道我们这么寸，老赶上不忙的时候？
要说杂货店这周6万的taking，下周变5万了，狠正常，老老实实报税还好说，找会计拿一年的看看，瞎报的，你要真喜欢这店，只能相信人家，撑死了试两周，看看客流，别忘了偷偷打听出这主儿住哪儿，以后报仇报恩用得着，要是这主儿没两天搬家了，您也别瞎闹心，挣钱了，还不许人家换大house 住吗？

[ 本帖最后由 engadine 于 2009-11-22 13:24 编辑 ]

footy2009

CC是个好同志，辛辛苦苦码这么多字，没有功劳也有苦劳呀。虽然写的是浅了点，但是毕竟人家才干了2年，也是有情可原的。虽然有时候给人的指导意见是错的，但是出发点是好的，也是个热心肠。希望大家砖下留情呀。

天使也一样

LZ的这些分析可能只有做过小生意的才能真正明白,我很赞同:si20,
CC说的好几条对没做过生意的新手还真是会被误导了.真照这么看店很难买到店.谨慎是没错,我是觉得过于谨慎了.只能说观念不同吧!经验还是得靠自己总结,别人的做个参考就好.

coffeecorner

楼上几位看来都是老生意人了， 说说自己的经验吧，我也好好学习学习。

coffeecorner

原帖由 winfield 于 2009-11-22 12:37 发表
人头数几天没问题，房租也是透明的，那么销售组成和价格呢？在店外看还是看不出来的吧，还是要问店主的吧，店 ...

难道你不会装着顾客，到店里仔细的观察一下？ 老板不会赶你出来吧？
销售的组成确实不太容易看出来，不过主要是担心香烟车票手机充值卡占得比例太大。
商品的价格，主要看看香烟牛奶面包巧克力饮料等代表性的商品。

coffeecorner

原帖由 engadine 于 2009-11-22 13:23 发表
winfield是个明白人。对杂货店看得狠明白。对自己狠有信心。CC还嫩，胆子还得大点儿。
哥们儿惦记一1多M的店有日子了，父母，老婆，俺，分不同时间段儿，踩过N回点儿呀，愣没看出个所以然来，数据拿来，怎么看怎么不 ...

1.我的胆子不够大，但我来澳洲后7个月后，就买下来这个店。你胆子够大，生意看了几年了？ 怎么还没拿下来？
2.就算前店东骗了你，人家也是根据合同一步一步来的，你就算认识人家住哪儿？ 难道你赶上门杀人？ 这种路子好像不好吧？
大热天的，还是心平气和的聊聊吧？

coffeecorner

原帖由 footy2009 于 2009-11-22 14:05 发表
CC是个好同志，辛辛苦苦码这么多字，没有功劳也有苦劳呀。虽然写的是浅了点，但是毕竟人家才干了2年，也是有情可原的。虽然有时候给人的指导意见是错的，但是出发点是好的，也是个热心肠。希望大家砖下留情呀。

不要说什么功劳苦劳，我纯粹是因为整天闷在店里没事，写了玩玩。 我也觉得自己写得比较浅，等着拜读你的高深的见解。

jenny1999

感谢CC的贡献。
我刚买到店7个月，参考了CC那个贴子的所有注意事项。
CC给我们刚来澳洲没做过生意的人一些好心的提醒，大家可以看看，照不照做，执行的程度不都是自己把握的吗？经验分享难道在任何情况下都一定要适应吗？
想想很多朋友驾照考试、路考的一些分享，能不能用到，用到多少，都是不同的。每个人考试过程都是个性的，参考性未必100%。
驾照考试、路考还是有标准要求的，MILKBAR差别太大，CC总结了一些共性的问题，参考则已，不参考也罢，大家心里还是有杆秤的吧。
还是应该鼓励勇于分享的筒子。

cocacola

小气鬼同学不小气:)

cocacola

CC是个好同志:)

ziyi

奶吧在所有生意里是水分最少的，风险最小的。生意关键是地点，选对了地方想不挣钱都难。我买的几个生 意也没数过人头，主要是别买在移民区，别买在老人多的 地区，看着melway分析分析，比数人头准 100个人喊着买生意，真买的也就一个半个的。买生意要心细谨慎，不过最关键的还是要勇气。前怕狼后怕虎的永远买不成。

Robbie2018

继续学习，请大家继续。

winfield

原帖由 ziyi 于 2009-11-22 22:05 发表
奶吧在所有生意里是水分最少的，风险最小的。生意关键是地点，选对了地方想不挣钱都难。我买的几个生 意也没数过人头，主要是别买在移民区，别买在老人多的 地区，看着melway分析分析，比数人头准 100个 ...

是的，关键是试店试出基本大概的Taking，因为6000到7000到8000到9000以上的话，价钱差得多了。
懂行的自然懂的，不懂的有些怕上当，你跟他说他当你骗他，说起来只能卖给有缘人。

budgie

不同位置的店销售侧重不一样，拿牛奶、面包、报纸的销量来衡量商业街边的店是不适宜的

不同的区域的店同一商品的销售毛利可以差很多，比如香烟，有的店香烟毛利比较低（15%），有的店可超过25%甚至更高，全取决于那个位置的人的消费特点

winfield

是的，香烟超过25％是高的厉害的，一可能是周围无竞争，富人区，二也可能是店主卖店期间抬高售价，这样短期内Taking肯定会上去，而且算毛利率的话更可高达35％以上了。居民区2Lcoke卖的好，街边600MLcoke卖的好，多少还是有点区别的。还有些项目是拉Taking，可能最后不赚钱的，比如出租DVD之类的，所以很多生意只有做了才知道。如果看店只是照条条框框看，按图索骥，那么就是自己忽弄自己了，呵呵。

footy2009

认同楼上所说