用SMSF买房

churchman

请教大家如果用SMSF买房子 SMSF是放在公司名下还是个人名下 各有什么利弊吗 请大侠指点迷津 谢谢

阿毛

差不多，公司名每年要交年费，个人不需要。

zl5431

smsf设立的时候不是就确定是按公司还是个人了吗? 不是很懂你的问题.

AKB48

已经个人名下投资房产，各种搞负扣税的话，SMSF要不要继续投房产需要商榷吧。

阿毛

zl5431 发表于 2025-3-18 20:22
smsf设立的时候不是就确定是按公司还是个人了吗? 不是很懂你的问题.

我猜想他打算成立SMSF来投资房产，现在还没设立，在考虑用公司名还是用个人的名

Ngshun

SMSF買property 必须放在trust里的、那trustee當然是用公司名、你是director , 因为个人是trustee如果那人大吉利是就trust就要停止了。asic收SMSF trustee 的公司only $67 per year.

zl5431

阿毛 发表于 2025-3-18 17:34
我猜想他打算成立SMSF来投资房产，现在还没设立，在考虑用公司名还是用个人的名 ...

我的印象中无论哪种名义，asset都是smsf账户持有，和独立个人并没有什么关系吧。两者区别主要在于账户本身结构以及谁负责。当然我也可能理解错了，请指正。

Ngshun

zl5431 发表于 2025-3-19 10:06
我的印象中无论哪种名义，asset都是smsf账户持有，和独立个人并没有什么关系吧。两者区别主要在于账户本 ...

你根本不明SMSF本身要set up 一个trust, 而这个trust 就是你的SMSF、而trust的trustee可个人或公司负责、很多会计或financial adviser 会建议用公司做trustee, 因为公司是不会死的、director 死亡可转其他人做director, 如果trustee是个人、而这个人突然死亡、那这个trust必须就要停止運行。这样会影响trust里其他beneficiaries 的member.  要重新来过。而SMSF買任何资產必须是under SMSF trust名字一样。除非你借贷買、这样你要起个另一个trust 去持有和借钱。當你还完錢、你就要從借钱的trust转回SMSF trust 名下。

阿毛

zl5431 发表于 2025-3-19 10:06
我的印象中无论哪种名义，asset都是smsf账户持有，和独立个人并没有什么关系吧。两者区别主要在于账户本 ...

一种是有限公司pty. ltd. 形式成立smsf, 另一种是成立家庭信托的形式，trust形式。
前一种每年需要ASIC 年检（缴费）后一种不需要, 但无论哪种形式的smsf每年都需要核数和审计

Ngshun

阿毛 发表于 2025-3-19 21:48
一种是有限公司pty. ltd. 形式成立smsf, 另一种是成立家庭信托的形式，trust形式。
前一种每年需要ASIC  ...

二种都是家庭信托、只是trustee different, 一个成立公司做trustee 每年ASIC $67 、你registers 公司的時候你必须填写是為SMSF 做trustee 那ASIC只收特惠给SMSF trustee公司。另一个是个人企名做trustee

Aelove

有些基金必须要有CORPORATE TRUSTEE才能给贷款，如果不用贷款，那就随便吧

zl5431

Ngshun 发表于 2025-3-19 18:40
你根本不明SMSF本身要set up 一个trust, 而这个trust 就是你的SMSF、而trust的trustee可个人或公司负责、 ...

我的意思是不存在楼主的问题，无论怎样以smsf购买的投资房不会在个人名下。

zl5431

阿毛 发表于 2025-3-19 18:48
一种是有限公司pty. ltd. 形式成立smsf, 另一种是成立家庭信托的形式，trust形式。
前一种每年需要ASIC  ...

是的，但任何一种也不会出现投资房在个人名下这种情况，对吗？

QianNing

楼主，自管养老金这事不是一般人能搞定的，尤其是你还要买房。在这里问大概率越问越糊涂。掏钱找持牌financial advisor吧。

Ngshun

zl5431 发表于 2025-3-20 02:33
是的，但任何一种也不会出现投资房在个人名下这种情况，对吗？

对

一天世界晴~

SMSF名下今年多了很多 尤其很多税务会计本身自己的投资， 毕竟退休后出售没有CGT，选择现金流较好的州的物业 哪怕增值慢 但是你的投资年限是20年+

Mushroomm

一天世界晴~ 发表于 2025-3-20 10:02
SMSF名下今年多了很多 尤其很多税务会计本身自己的投资， 毕竟退休后出售没有CGT，选择现金流较好的州的物 ...

‘ 毕竟退休后出售没有CGT’ -  更应该选择增值快的物业才对！20年都够翻两番了
现金流撑不住的当我没说

一天世界晴~

Mushroomm 发表于 2025-3-20 10:13
‘ 毕竟退休后出售没有CGT’ -  更应该选择增值快的物业才对！20年都够翻两番了
现金流撑不住的当我没说: ...

投资方向而已  人家名下也不缺投资房 只不过land tax这类问题 多买2套100万以内的放SMSF

JhYu

一天世界晴~ 发表于 2025-3-20 10:02
SMSF名下今年多了很多 尤其很多税务会计本身自己的投资， 毕竟退休后出售没有CGT，选择现金流较好的州的物 ...

请问这个退休后无cgt的出处有吗？我的会计说没有的,还是有10%左右.謝谢

Mushroomm

JhYu 发表于 2025-3-20 18:42
请问这个退休后无cgt的出处有吗？我的会计说没有的,还是有10%左右.謝谢

你可以考虑换accountant了
https://www.ato.gov.au/individua ... x-on-super-benefits

阿毛

zl5431 发表于 2025-3-20 02:33
是的，但任何一种也不会出现投资房在个人名下这种情况，对吗？

对的

Ngshun

Mushroomm 发表于 2025-3-20 10:13
‘ 毕竟退休后出售没有CGT’ -  更应该选择增值快的物业才对！20年都够翻两番了
现金流撑不住的当我没说: ...

SMSF's income is taxed at the concessional rate of 15%, then capital gains are also subject to a 15% tax.

我不知道你那里消息说不用交CGT

Ngshun

JhYu 发表于 2025-3-20 18:42
请问这个退休后无cgt的出处有吗？我的会计说没有的,还是有10%左右.謝谢

是15% CGT

any

Ngshun 发表于 2025-3-20 22:11
SMSF's income is taxed at the concessional rate of 15%, then capital gains are also subject to a 1 ...

是不是退休以后就不用交了？

Ngshun

any 发表于 2025-3-20 22:18
是不是退休以后就不用交了？

Once you convert your SMSF to the Pension Phase, all income and capital gains is taxed at 0%. This is a huge advantage that SMSFs have over all other types of holding vehicles. If you convert your SMSF to a pension phase prior to selling this asset, you will pay ZERO Capital Gains Tax.

Mushroomm

Ngshun 发表于 2025-3-20 22:11
SMSF's income is taxed at the concessional rate of 15%, then capital gains are also subject to a 1 ...

20楼，ato的消息算吗？

JhYu

Ngshun 发表于 2025-3-20 22:12
是15% CGT

15% is right, but it has 1/3 discount, around 10% advised by my accountant.

Ngshun

JhYu 发表于 2025-3-21 05:07
15% is right, but it has 1/3 discount, around 10% advised by my accountant.

看图

jhjhjhjhjh

Ngshun 发表于 2025-3-20 22:11
SMSF's income is taxed at the concessional rate of 15%, then capital gains are also subject to a 1 ...

SMSF一旦开始pension phase整个交税方式都不同了。

jhjhjhjhjh

JhYu 发表于 2025-3-20 18:42
请问这个退休后无cgt的出处有吗？我的会计说没有的,还是有10%左右.謝谢

你的会计对SMSF完全是外行