新手墨尔本自建房进行时

OBer

坐标东区croydon附近，上个月死马当活马医，写了申请要求砍前院的本地保护树种(不砍影响建房格局)，没想到council痛快就给批了，立马花了250刀在家附近找了个人砍掉，这下世界清净了。由于有 one dwelling covenant, 没法分地，倒是不用申请planning permit了，得以保留天然气，可以上Hydronic Heating，于是决心推倒重建。

本人码农一个，没什么建房经验，就多年前偶然跟builder朋友搭过一次木头框架，平时也喜欢自己动手铺地板刷漆小修小补有一点动手能力，正好明年能有时间，就萌生了OB的念头，主要是为了省钱，其次也是难得的体验，当然省的了省不了就是另外一回事了。忽然想起之前收到council信要求vote门口的court立早上school time的no stopping sign，赶紧翻出来一看明天due，之前一直不知道咋办，这还了得，不让停车还盖啥房子？赶紧挥笔疾书痛陈利害亲自送去council，结果后来收到council回信才知道除了里头3，4家支持，其它十几家都反对，原来大家都不傻啊，council也折衷处理只在里头竖了两块牌子意思一下，呵呵优点用力过猛了。

一个一个翻看了坛子里大神们的建房帖子，做了一番功课，感谢足迹，总算大概有了点头绪，初步打算建双砖的，研究了好久，结果跟builder朋友聊了一下，再反复研究之后成功劝退。退而求其次，现在打轻钢+Hebel的主意了，看坛子里有大神说国内运过来能便宜30%，一问朋友，朋友说他一哥们从国内运来的搭好后检查没通过全扔了，也不知道是不是不符合澳洲标准，哪位大神了解或者有可靠的厂家敬请告知，能从国内运我还是想尽量从国内运，兄弟我先谢过了。

前几天约了一家华人来做soil test，打了一个眼1.5m，都是粘土，没打到石头，只好要求打到2m，结果我他X的，我前后院横七竖八的大石头得有5，60块，然后这兄弟2个眼连根石头毛都没有，兄弟很热心，知道我旧房子有地基下陷的问题，专门挑了那地方旁边砖墙边上打眼，结果bang一声，我还以为终于打到石头了，结果是戳到雨水管道了--粘土的管道--破了，水就往外兹，赶紧安慰兄弟这纯属运气不好，换了个地方，仍旧只有粘土，好消息是分层还算均匀。这兄弟的公司也还靠谱，第二天找plumber给修好了水管。后来发来报告给了个P+H1。这也是放弃双砖的一个原因。

然后就是land survey，在黄页上发了个广告，收到10来个报价，从2000到6000都有，包括boundary+feature，纠结了一番一层还是两层，LD发话，万一之后两边邻居都建两层，咱家一层咋办？目前倾向2层，那就俩survey都得做，正在继续研究。

画图想着自己DIY，那个，现在开始学AUTOCAD不知道行不行哈哈，从maroondah网站上扒了一些申请permit的drawing（有些申请planning permit的也是用的architectural drawing，估计懒省事？），准备倒到AUTOCAD里改吧改吧交上去试试（当然这个抄一点那个抄一点），里面居然还有我年初没抢到的一个139万的房子的（被一个胳膊缠满绷带的印度人抢走了），得，就他了。

结构图没办法DIY，而且很多事情要跟结构工程师商量，得请大伙推荐了，再次感谢。

太晚了，明儿接着写

fengyush

国内的建材，其实是可以符合澳洲标准的，澳洲标准其实也不高
只要购买国内价格适中的档次的，基本都还可以的
如果你非要只看价格，只看宣传，那你基本踩坑的几率是很大的
因为国内的产品质量良莠不齐，国家监管的缺失，伪造盛行，所以我的一般建议是
通过可靠的熟人介绍去购买，你如果和这个建材之间没有任何关系的，只是看到广告或之类的去购买
确实有可能买到价廉物美的产品，但是大概率就是踩坑，
因为信息的不对等，你不可能做到对这种建材非常之了解，绝对做不到

好了，接下来说澳洲标准的事情
国内很多大的建材公司，规模和质量都是在线的
只是澳洲市场太小，才这么点人，做澳洲认证的费用很高
所以很多建材公司不愿意或拖延做澳洲标准的这个必要过程
导致他们的产品其实是合格的，但是没有澳洲标准检测
这个问题，是没有办法规避的，你只能在选择建材的时候
知道那些是可以不需要澳洲标准的，那些是必须要澳洲标准的
这点builder很熟悉，他会告诉你的，如果必要澳洲标准的
你只能从有澳标的公司中寻找，别的产品，哪怕再好，再便宜，对你毫无意义
自建房其实做不到便宜，除非你什么活都是自己做，
自建房的好处是，建材可以自己选，物料质量好，用的也放心

letsgo

坐等分享

letsgo

下次联系council的时候，麻烦问一下，如果后院放个 胶囊式奶奶房（中国预制的），需要什么手续

letsgo

letsgo 发表于 2024-10-10 08:45
下次联系council的时候，麻烦问一下，如果后院放个 胶囊式奶奶房（中国预制的），需要什么手续 ...

OBer

letsgo 发表于 2024-10-10 08:45
下次联系council的时候，麻烦问一下，如果后院放个 胶囊式奶奶房（中国预制的），需要什么手续 ...

就是需要申请 building permit

planning permit基本上不需要，详见：

https://www.maroondah.vic.gov.au/Development/Planning/Do-I-need-a-planning-permit/Small-second-dwelling

回头我去councl的时候再问问。

cocohuijing

请问您那个砍树怎么这么便宜? 树很小吗?

mingn04

术业有专攻。

阿暮

soil test没有要求打多深，一般只要打到clay即可，所以很好奇为什么要打到2m。
Mel所有的soil report都是Class P。是否双砖和你的土壤没关系，和你的foundation有关。
如果干两层，用轻钢，响彻天际。国内来的轻钢是按照图纸来做的，但是concrete slab尺寸和图纸有出入很正常，本地请钢厂都是做完slab去测量。还有就是为了省重钢的钱，用轻钢，但是其实不省钱。还有可能就是这里的工程师不肯certificate。
feature survey和建一层两层有什么关系？
你不是licenced builder，你自己画图纸也不能用作working drawing，你还是要去找archi或者drafter。

sniper

建筑图你要DIY我也就认了，结构图都想自己露一手。。撇开qualification不说，楼主想法实在有点危险啊。

xinkaishi

朋友十年前在croydon买的地皮直接和开发商选的户型，微调以后打包建的，
夫妻俩还有点行业背景吧算是，聊起天来说，谨慎谨慎，盖房子太麻烦了。
楼主真的是勇气可嘉，房子我只选拎包入住或者大格局没问题微调即可的。

OBer

cocohuijing 发表于 2024-10-10 19:36
请问您那个砍树怎么这么便宜? 树很小吗?

不小，超过5米了，报价从250到1千多都有，包stump grinding，就选了个最便宜的附近的local，运气不错俩小时搞定，后来又请他到去另外的房子砍了俩不到5m的，还是250哈哈

OBer

阿暮 发表于 2024-10-10 20:40
soil test没有要求打多深，一般只要打到clay即可，所以很好奇为什么要打到2m。
Mel所有的soil report都是Cl ...

感谢指点
一般是1m5，手工打最深只能到2m，双砖不是想着地基尽量坐石头上吗，再往下地基成本太高了
国内运轻钢确实现在有顾虑，如果风险大就算了用truecore，不太想用木头因为得至少仨人，异响问题会有这么严重吗？那还真得研究研究。
我打算floor to ceiling 下面3m，上面2.7m，为了不超过9m限高，需要做AHD精确的高度，一层就不需要考虑这个了吧？
有规定working drawing必须archi或drafter出吗？

OBer

sniper 发表于 2024-10-10 21:16
建筑图你要DIY我也就认了，结构图都想自己露一手。。撇开qualification不说，楼主想法实在有点危险啊。 ...

，没想过搞结构图啊？还没不自量力到这种成都 建筑图也是先试试，做不了还得请人

OBer

地是860平，地基位置前后差大概3，4块砖的高度，因为i左面朝北，所以准备把车库放右边侧面，房子建12m x 20m左右，如图

cocohuijing

OBer 发表于 2024-10-11 07:29
不小，超过5米了，报价从250到1千多都有，包stump grinding，就选了个最便宜的附近的local，运气不错俩小 ...

能给个联系方式吗

Siva

楼主打算从头开始自己做啊？
我们在西区，因为找的builder都不满意或者不愿意在旧区盖房子，所以最后觉得OB。
楼主已经申请好OB证？
我们现在已经做好permit，就是因为空地没接过水电，现在等电力公司做电井，自来水公司通管道。
西区很难找到华人水管工啊????

OBer

作为坚定的实用主义者，建房思路自然是简单实用省钱适合DIY。
拆房的有个问题是满院大石头，方案1.拆房公司处理，估计上万刀。2.租挖机凿碎扔掉。3.租碎石机。4.gumtree看有没有人要。
挖洞挖沟平地准备租挖机自己干，先淘宝了一个模拟机练手，听说东区这边扔土被垄断了，要扔土必须找他们挖，不知真假。
地基做raft slab，框架用truecore轻钢，防止异响不知道加橡胶片怎么样，先做实验试试，外墙和楼板hebel，render不知道能不能DIY得试试，铁皮屋顶，无eave，窗户和内装尽量海运DIY。
总之只要有时间就一个细节一个细节的弄，大的风险不能有，小的问题提前做功课

OBer

cocohuijing 发表于 2024-10-11 08:19
能给个联系方式吗

已经私信你了

OBer

Siva 发表于 2024-10-11 08:25
楼主打算从头开始自己做啊？
我们在西区，因为找的builder都不满意或者不愿意在旧区盖房子，所以最后觉得OB ...

刚拿到白卡，正要申请OB证，我前院右边strip上有棵大桉树，没法再开一个driveway，我又不想车库放在左边挡光，也是决心OB的一个原因。
OB 最重要的事情就是靠谱的subie了，我现在还一个都没找到呢，欢迎大伙自荐/推荐。

Siva

OBer 发表于 2024-10-11 09:37
刚拿到白卡，正要申请OB证，我前院右边strip上有棵大桉树，没法再开一个driveway，我又不想车库放在左边 ...

我们本来也考虑在西面申请车道，但是有一个hydrant access，设计师认为移开代价太高，就放弃了。
新接电我们就选了三相的，好像价格没有贵很多。如果是推倒重建可能就继续用老线路？

gymcool

能分享个砍树的联系方式吗“？谢谢

Pies

可以给砍树的联系电话吗？谢谢

阿暮

OBer 发表于 2024-10-11 07:40
感谢指点
一般是1m5，手工打最深只能到2m，双砖不是想着地基尽量坐石头上吗，再往下地基成本太高了
国内 ...

你对地基的理解错了。
要指点的东西太多了，先去上个C4扫盲吧

你什么都不懂，你如何觉得自己可以找到好的subie？你以什么标准来判断他们的活是否正确，有没有偷工减料？
subie都是人精，看人下菜，跟你聊几句就知道你啥都不懂，随便糊弄一下了，都是一锤子买卖，不指望干你下一个活。所以，你怎么办？原本一个月可以干完的活，拖你3个月，你咋办？虽然扣了尾款，但是尾款不足以cover剩下的活，你咋办？

建房就是一个买单的过程，一定会出错，一定会返工，就看谁买单，房东，builder，subie，你占了2。OB能不能省钱还真不好说，但是你能学到东西，这是真的。
OB哪那么好干，licenced builder每天都焦头烂额了。

good luck，持续关注。

shawn-oz

我刚开始也是ob，干完footing不敢再干下去了，自己累个半死不说，自己找的subie根本不知靠不靠谱，而这些人都看出你是个小白或半桶水，不斩你斩谁？我立马转找了个builder总包了

OBer

OB和builder各有各的风险，也不是说找个builder就可以高枕无忧了，我喜欢自己控制风险，先试试看吧也不着急

xzhang

劝你别冒险，建房是个大工程，好多工种一起，你即使天天不上班在家里研究，你也不可能和专业干的比。即便找project  的现成图纸，样板房都是现成的，只是在原有稍微做很少改动都觉得很费精力和时间。并非有一个画到图纸上理想的房子就可以开工了那么简单，你的地形，朝向，和邻居的位置，council 的规定，建筑法规，还有不同你的预算，都让你被迫修改你的图纸，最后可能出来的并不是你想要的。另外理解一下处女作一般指的啥。

redstone

可以给砍树的联系电话吗？谢谢

阿暮

OBer 发表于 2024-10-11 07:51
地是860平，地基位置前后差大概3，4块砖的高度，因为i左面朝北，所以准备把车库放右边侧面，房子建12m x 20 ...

你这个图纸会有问题，你左边是朝北，那么右边是朝南，你车库WOB，average 3.2m，ground floor 3m 层高，车库也是3m，高度ok。但是你邻居在你南面，他有窗户向着你（你得照片上有），那个窗户里得房间是habitable，并且离开boundary 3m以内，你需要去council和你邻居那里拿consent。如果council和你的邻居不同意，你的车库就要setback 1m。
先去解决这个问题再继续画图吧

OBer

阿暮 发表于 2024-10-11 23:17
你这个图纸会有问题，你左边是朝北，那么右边是朝南，你车库WOB，average 3.2m，ground floor 3m 层高， ...

谢谢，确实本来也打算画图之前要找邻居商量的，相处的不错，会尽量满足他们的要求。