換自住房的時候是不是賣了比較好?

jands

最近剛買了一間房子當自住. 在考慮目前的自住房是要賣了還是轉投資房好.

假設在貸款還完的情況下 (沒有利息當 negative gearing). 我的理解是假設自住房2014年 100 萬買, 2024 年漲到 150 萬, 現在賣的話不用繳 CGT. 如果現在轉成投資房租出去並且 2034 年以 200 萬賣掉的話, CGT 的算法是 200 萬 (賣出價) - 100 萬 (買入價) = 100 萬 CGT, 因為持有超過一年, 有 50% discount, 再加上房子有一半時間是自住房再減 50%. 所以 25 萬的算入收入繳 CGT.

請問以上的理解對嗎? 如果以上的算法對的話, 那還不如 2024 年 150 萬賣了完全不用付稅, 再拿去投資 .... 想請問大家的看法, 先謝謝大家了.

jands

Any suggestions?

maxinfang

卖掉 除非你觉得明年增幅会大于你现在出手 加交税 但是如果钱没地方花 房子有很好 可以转给孩子自住持有

Forbne

楼主理解没错，但是买房有印花税，你自己要算清楚

Flyingfree

关键是楼主对未来的判断。。。如果觉得未来还要大涨。。。那当然就不卖，出租呗。。。但是如果觉得前景不确定，卖了也要隔好久才会考虑再买，那就出手呗，毕竟以后的事以后再说嘛。。。。

手头宽松的随意。。。手头有点紧的，卖至少落袋为安。

cppbug

maxinfang 发表于 2024-10-7 16:28
卖掉 除非你觉得明年增幅会大于你现在出手 加交税 但是如果钱没地方花 房子有很好 可以转给孩子自住持有  ...

请问如何转给孩子？要交印花税的吧

maxinfang

cppbug 发表于 2024-10-7 18:01
请问如何转给孩子？要交印花税的吧

嗯 可以把价格卖低点 饿死胆小的
估价师给个市场价

eric_au

是这么计算吗？难道不是自主转投资时房子的价值和最终的卖价差值来计算的吗？

jands

Forbne 发表于 2024-10-7 17:27
楼主理解没错，但是买房有印花税，你自己要算清楚

謝謝。再投資的話可能會選指數型基金，不用擔心房客，需要錢的時候也不用整個房子賣掉。

jands

Flyingfree 发表于 2024-10-7 17:39
关键是楼主对未来的判断。。。如果觉得未来还要大涨。。。那当然就不卖，出租呗。。。但是如果觉得前景不确 ...

賣掉肯定手頭寬裕很多。也不年輕了，對自己好點，也可以多帶小孩出去玩。

jands

eric_au 发表于 2024-10-7 18:36
是这么计算吗？难道不是自主转投资时房子的价值和最终的卖价差值来计算的吗？ ...

我也不是太確定，想問問大家自住轉投資的算法。

Forbne

jands 发表于 2024-10-7 19:25
謝謝。再投資的話可能會選指數型基金，不用擔心房客，需要錢的時候也不用整個房子賣掉。 ...

不再投资房产的话，那你就卖

Forbne

eric_au 发表于 2024-10-7 18:36
是这么计算吗？难道不是自主转投资时房子的价值和最终的卖价差值来计算的吗？ ...

楼主是简单按时间比例计算，其实差不多，除非以后十年房价都不涨

Forbne

jands 发表于 2024-10-7 19:28
我也不是太確定，想問問大家自住轉投資的算法。

你的思路没啥大问题，按时间比例计算而已，如果按转投资当时的估价计算，除非以后10年不涨或少涨你才划算，这个就要赌了，但没必要。不如现在按自住房卖掉，拿到钱后投资你想投资的。

JohnnySu

自住房第一次转投资，按照规定需要做个Valuation， 以后出售的计算需要用到这个数字。不是用购买价格参加计算的。
具体是卖是留，需要根据你个人情况考虑，税只是其中一个因素，最好可以跟你的会计师详细谈

大西洋12345

JohnnySu 发表于 2024-10-8 09:10
自住房第一次转投资，按照规定需要做个Valuation， 以后出售的计算需要用到这个数字。不是用购买价格参加计 ...

请问这个valuation一定要做吗？
是不是就是贷款时银行来做的那种吗？还是有专门的一种业务？

JohnnySu

大西洋12345 发表于 2024-10-8 10:08
请问这个valuation一定要做吗？
是不是就是贷款时银行来做的那种吗？还是有专门的一种业务？  ...

房产中介出的就可以接受

tina-go

JohnnySu 发表于 2024-10-8 12:26
房产中介出的就可以接受

啊？这样的吗？

那在算CGT时候，在某个时点，这个房子性质发生改变。就用中介value的就行？

那让中介，少写点，和买价区别不大的话（或者让中介多写点，和卖价区别不大），CGT就可以少交了呢？

Forbne

tina-go 发表于 2024-10-8 13:53
啊？这样的吗？

那在算CGT时候，在某个时点，这个房子性质发生改变。就用中介value的就行？

别信这种鬼话，税局认可的才行，还是找个正规的估价做，最后税局说了算。

tina-go

Forbne 发表于 2024-10-8 13:56
别信这种鬼话，税局认可的才行，还是找个正规的估价做，最后税局说了算。 ...

我理解这是accredited的一个专门职业。在专业范围里，稍微灵活点可以。但是，一切还是有个专业标准。

而且我还有个问题呀，就是银行valuation 的那个职位，总是高估我的房产，这样不能如实反应value, 当然批贷款时候，我没意见啦。但是，在投资房改自住时候，房子没这么值钱，却被高估。。银行找的这个职位，是税务局认可的吗？

Forbne

tina-go 发表于 2024-10-8 14:00
我理解这是accredited的一个专门职业。在专业范围里，稍微灵活点可以。但是，一切还是有个专业标准。

而 ...

不觉得税局会认可银行的估价

patricklky

JohnnySu 发表于 2024-10-8 12:26
房产中介出的就可以接受

鬼话连篇

刮胡刀

cgt算错了，搬家后去买一份估价报告，比如今年150万，5年后以200w卖出，那么capital gain是50w

建议是现在就卖出，没有NG很不划算。如果今年能套现150万，还到其他贷款里，5年省下的利息会超过增值

tina-go

Forbne 发表于 2024-10-8 14:29
不觉得税局会认可银行的估价

那请问是哪一种才可以？

上面那个网友还是Ca, ASIC auditor, tax agent 呢。。咋说中介出的就可以？

hehua53

6年之内卖，可以当自住，不用交税吧

jands

hehua53 发表于 2024-10-8 22:40
6年之内卖，可以当自住，不用交税吧

有一定的條件, 其中一條是你搬出自住房後租房子住才行. 如果你另外買了房子, 那你就只能選一個當自住.

mmllyy

eric_au 发表于 2024-10-7 18:36
是这么计算吗？难道不是自主转投资时房子的价值和最终的卖价差值来计算的吗？ ...

yes, marketing value 2024 as cost base

Biggirl

差不多。2014-2024，自住，免税。2024-2034，有CGT。租住转投资前找人做个valuation。

另外需要考虑方面，如，房租收入的潜在收益；投资房的持有成本（包括利息，维修、管理、保险等）；最后房子本身的未来走势。

如果需要利用negative gearing，自住房经常受贷款结构限制，后面转投资通常很难充分利用到。

jands

刮胡刀 发表于 2024-10-8 14:48
cgt算错了，搬家后去买一份估价报告，比如今年150万，5年后以200w卖出，那么capital gain是50w

建议是现在 ...

Capital Gain 的部分是不是因為持有超過12個月所以有 50% 的減免？

gus80

是不是2024 房产估价150 这时候自住 转投资 找正规评估机构评估
150W 然后2034 卖出 200 万 减去2024 150W
cgt 50 W。 然后discount 25 W 算当年收入 是这么算吗