前高后低推到重建楼层有限制吗

zwy6669

各位大神请问，前高后低推到原来的重建，楼层有要求吗。
原来是地面一层，后院两层。新建的话，可以前面两层后面三层吗。谢谢

jacent5588

找专业人士设计，在限高范围内就可以，见过海边的房子就是前面两层，后面两三层

ancient_fan

理论上是可以的，但是具体要看设计和层高是否超过了限制。

861201

普通住宅很难到三层 看你周围有没有盖到三层 然后  你问council   council planner 跟 building surveyor 都有咨询 自己可以搜一下当地ldp/lpp local development plan   最后planning 弄好后再看NCC

Kylins

斜地和平地的限制是一样的，一般高度不超过9.5米。
但是斜地错层设计会看起来有三四层高，实际的envelope的高度并没有超过9.5米。
比如这个：

Kylins

普通民房不盖三层或以上不是不能盖，只是是没必要。费用增加很多，住起来也不方便。
不超高的前提下盖三层，就只能是平顶的。爬楼也是个大问题，除非装电梯（豪宅错层装电梯的比较多）
另外如果走DA，部分超高也是可以的，看你设计的需要了。

seawhale

Kylins 发表于 2024-5-30 09:44
斜地和平地的限制是一样的，一般高度不超过9.5米。
但是斜地错层设计会看起来有三四层高，实际的envelope的 ...

感觉能不盖这种感觉还是最好不要盖，因为澳大利亚的土质比较松软，美国很多这种山顶的豪宅其实都是下面有坚硬的岩石的基础上，澳大利亚也喜欢模仿这种结构，但是搞不好过几年土质稍微一动一下房子就要开裂。我之前见过把整个土层都挖开，下面打了underpin一直打到岩石上在山坡山盖了个真两层的，那家主人是结构工程师他就说他不会盖这种错层依附土层的，山坡上的他只认为打了underpin的是安全的

any

盖平顶的，不超过限高就可以。

Kylins

seawhale 发表于 2024-5-30 10:12
感觉能不盖这种感觉还是最好不要盖，因为澳大利亚的土质比较松软，美国很多这种山顶的豪宅其实都是下面有 ...

有水景或者山景的大多是这种坡地

seawhale

Kylins 发表于 2024-5-30 10:21
有水景或者山景的大多是这种坡地

我只是说一个大概，澳大利亚这种松软土质雷蛮多的

我就知道一个之前盖这种房子，就在墨尔本的mount waverley也是依坡建的这种错层，这个土地前后高度差8米，地长47米，7年开裂，从个人的直觉上来讲，我觉得山坡上最稳固的做法还是铲平铲出来一块空地然后打underpin到岩石上是最稳妥的做法，但是就是贵

greenleafmel655

限高没问题就可以

Kylins

seawhale 发表于 2024-5-30 10:30
我只是说一个大概，澳大利亚这种松软土质雷蛮多的

我就知道一个之前盖这种房子，就在墨尔本的mount wave ...

是的，斜地盖房的site cost会高很多。engineer design 会标明地基要求 “Mass Concrete Piles to ###mm Socket Into Shale”

weekends

大坡地造三层的很常见
按照当地康少最高限高规定
地价越高的地方，造价就越不重要

weekends

seawhale 发表于 2024-5-30 10:12
感觉能不盖这种感觉还是最好不要盖，因为澳大利亚的土质比较松软，美国很多这种山顶的豪宅其实都是下面有 ...

澳洲普遍是粘土，一点也不松软，山地岩石不少
打桩，不叫underpin ，回填土或沙土用screw piles很普遍

zzx_007

很多都是只有最高9m 的限制(最低点到建筑最高点), 盖三层估计只能DA特批(邻居都是三层). 而且三层会导致每层层高底, 住起来不舒服了.

luckycato

很费钱

马.自达

山上海景房很多都是前高后低吧，那景色真的无敌了，也有三层甚至四层的，如果不挡邻居的景，应该不难审批吧，估计也看council。

lesli1109

提醒： 你要看这块地上有没有covenant。 认识个朋友， 在一块前高后低的地上盖房子， 风景无敌。 然而，谁都没有发现这块地上有covenant, 就是这条街的邻居们当年一起搞的，为了保证家家户户的风景，这条街的建筑不能超过多高。  结果朋友的房子盖到了一半，被邻居举报了，才发现有这个限制。 council，设计师，builder全部都甩锅，都说不是自己的责任。。。。 最后朋友只能硬着头皮去掉了一层的房子。

xq052b

lesli1109 发表于 2024-6-2 18:35
提醒： 你要看这块地上有没有covenant。 认识个朋友， 在一块前高后低的地上盖房子， 风景无敌。 然而，谁 ...

这个不在买房合同里吗？

lesli1109

xq052b 发表于 2024-6-2 18:42
这个不在买房合同里吗？

这个细节我不知道，反正就是所有人都不知道这个限制，直到被邻居举报。

weekends

lesli1109 发表于 2024-6-2 18:45
这个细节我不知道，反正就是所有人都不知道这个限制，直到被邻居举报。  ...

这种可能性接近于万分之一，设计和出建筑许可的building surveyors 必定会查title 里面的所有限制条件，基本不可能漏掉。
为什么说基本呢，就像手术留纱布在体内那种错误。
还有种可能是没有按图施工导致高度不对。

lesli1109

weekends 发表于 2024-6-2 18:55
这种可能性接近于万分之一，设计和出建筑许可的building surveyors 必定会查title 里面的所有限制条件， ...

是啊，几率非常低，朋友的确非常倒霉。 这个房子盖了好几年，中间打官司停工了很久。 房子最后终于是盖起来了，但是足足少了一层。  

xq052b

weekends 发表于 2024-6-2 18:55
这种可能性接近于万分之一，设计和出建筑许可的building surveyors 必定会查title 里面的所有限制条件， ...

我也觉得奇怪，如果是council弄的，那么title里肯定有的

这个什么邻居搞的“covenant”，那么卖房合同的section 80里应该有的

sniper

weekends 发表于 2024-6-2 18:55
这种可能性接近于万分之一，设计和出建筑许可的building surveyors 必定会查title 里面的所有限制条件， ...

的确是这样。设计师第一件事就是看title内容，包括covenant。Buildling surveyor审批时有时会甩锅，说这个不是他们管辖范围，但是一定会告知业主有这么一条限制，不听的话后果自付。
所以重重流程之下，还会出这种事情，有点匪夷所思。