买第二套投资房要redraw第一套投资房loan里的钱吗？

mcbaobao

第一套投资房（假设30万）已还98%，剩余2%留着一个loan account, 无offset account(不知道为什么银行不给我offset，说是产品选择问题，不懂)，因为担心利息太高，就把存款还到loan里，想减少利息。。。然后会计说我这么做是大错特错，因为这样就没有利息去法抵扣什么开销，租金变成正现金流要交税（目前大概30%的income tax）了。。。


会计又说，要把loan里的钱redraw出来去买第二套房，才有可能在第二套房子里算正常扣税。。。这到底什么意思，说得我一脸懵。。。有没有专业的人士教一下怎么操作：要买第二套投资房（假设40万），怎么做，才可以少扣税，最后达到利润最大化呢？

谢谢大神们

ysc

第一套房做refinance，借钱买第二套。
利息可以抵税。

话说回来，你如果当初连offset都不知道要设立。。。。哎。。。

mcbaobao

ysc 发表于 2023-7-31 12:56
第一套房做refinance，借钱买第二套。
利息可以抵税。

贷款银行说我的产品没有给offset account

ysc

https://www.ato.gov.au/uploadedF ... Rental-interest.pdf

catstyle02

mcbaobao 发表于 2023-7-31 13:18
贷款银行说我的产品没有给offset account

那就换产品。不行就换贷款银行。

selina79

mcbaobao 发表于 2023-7-31 13:18
贷款银行说我的产品没有给offset account

你当初是不是fix了interest rate导致不能用offset?

月华task

看起来应该是basic的产品只有redraw facility，当时应该是为了追求利率折扣吧………………redraw第一套的钱用来买第二套的话可以抵税

因为redraw的钱还进去后再提出来如果不能证明是投资用途的话是不能抵税的，这种情况可以考虑做一次小的转贷

mcbaobao

月华task 发表于 2023-7-31 15:46
看起来应该是basic的产品只有redraw facility，当时应该是为了追求利率折扣吧………………redraw第一套的钱 ...

小的转贷是指？

mcbaobao

onlyoung

可以把第一套房子的资产top up出来买第二套投资房，如果borrowing power和equity购的话，可以105% 付扣税 （印花税也可以贷出来）。

sellmycar

不懂就问，哪里找三四十万的投资房？

月华task

mcbaobao 发表于 2023-7-31 17:09
小的转贷是指？

转贷的时候先降一部分额度然后做cash out首付和印花税，顺便把产品换成有offset的

sweetstar

已有的那套转贷，尽量多refinance，A银行如果估值100万，那就贷80，B银行可能给你估110那你可以贷88。剩余的钱和未来的闲钱offset抵扣利息。这80或88万用来买新投资房是可以抵税的。

当然，以上是原则性的，要考虑利率，服务等。如果你收入如何贷不出那么多，或者房租+其他收入不高，自然也无所谓利息抵扣了。