商用和民用之间，现在坚定支持House

ARACT

资本增值这可以块儿，House可以说遥遥领先，即便加上未来的预期，仍然是遥遥领先。
House的租金猛涨，在现金流方面的短板现在也追回来一些。

commercial 不论是仓库，retail，还是Office，都太多不确定性了，现在基本上可以说没多少人感兴趣，但是卖家的心里预期大部分还是很高，已经不太值得在这上面浪费时间了。

House好区价格接近稳定，基础夯实。
烂区还在掉价。

中上等社区的House，学区House是未来的重点关注，是增值潜力股。。。

spin123

学区House是什么意思？是指步行到达学校？

每个house都在某个学校的catchment里面啊

fangchong

Commercial property是押宝，你押到了好的长期租客，月月都是现金流。

库克风飞扬

fangchong 发表于 2023-7-7 08:09
Commercial property是押宝，你押到了好的长期租客，月月都是现金流。

押错了的话，月月都是零收入+无限支出，不知道商铺租不出去的话，能负扣税不？

huang003261

house的租金回报还是低，特别是悉尼 好多一年gross income都不到 2%， 还要除去维护 中介 之类 。 所以现在买house的以自住升级为主，基本也没啥投资价值， 除了一些builder 买坡地推到重建新房卖高价赚钱

vcsg

现在任何物业的租金收益都是历史低位，就悉尼来说，house毛租2.5-3%，industry纯租3.7-4.3%。 但是房贷已经在中性价位了。未来1-2年还会上升个1-1.5%。要不是每年5%以上的资本增值预期，我没看出现在这个价位地产市场有啥赚头。如果靠自用能支撑市场的话没问题，否则就是调整的先兆了。租金再每年10-20%的涨通胀要爆表了。就看RBA的大锤子啥时砸下来了。现在4.1%的点位太软弱了。

v26v26oo

两个都不选，买银行股吃5%的分红不香吗

ARACT

v26v26oo 发表于 2023-7-7 13:51
两个都不选，买银行股吃5%的分红不香吗

也不错，是一个值得考虑的选项。

anz ， westpac 是两个好的选择。

weaknet

对于购买多套投资的投资客来说，本来就是两个玩法。

Residential，对购买人的贷款能力限制很大,个人贷款的上限和收入挂钩，买到第三套以后基本就用不上什么杠杆了。后面除了租金现金回报偏低，还有land tax等问题。
Commercial, 对贷款申请比较友好，很多类型都是用租金来担保贷款，有利于扩张自己的投资标的数量。

Residential当然也可以现金买，但是现金买的收益将大大降低。100万的房子，涨到120万。
-对于首付20万的投资客，毛收益已经100%，翻倍；
-对于全款买的投资客，毛收益才20%；

residential物业，个人title的投资客还很多；Commercial物业，基本都是公司或trust方式购买。

大头爸爸

Residential肯定是House，Commercial还是仓库比较看好，毕竟网购的趋势来说，将来Office和Shop应该都会走下坡路，当然Location特别好的Shop不用担心，但是价格不菲

vcsg

weaknet 发表于 2023-7-7 15:03
对于购买多套投资的投资客来说，本来就是两个玩法。

Residential，对购买人的贷款能力限制很大,个人贷款的 ...

commercial一样的问题，现在的租售比，用租金也只能做50%左右，利息比residential 高0.5%左右。公司买地税免税额也只能用一次，卖了还没CGT折扣。现在的市场，收益也没好去哪里。

木木山高

House的Land tax也让人苦恼，没办法。

flyinfree

spin123 发表于 2023-7-7 08:01
学区House是什么意思？是指步行到达学校？

每个house都在某个学校的catchment里面啊 ...

学区当然是指的是好的公校/精英公校学区了，否则哪个地方没有指定学校？都是学校，也分三六九等的嘛。

ARACT

就按照现在的预期，House的价格远比commercial扎实的多。
commercial虽然价格掉的最快，但仍然价格非常虚高，不是很值得。

tiangtiang

远程办公在改变房地产市场的预期

bjcxyd

俺一直认为最好的投资就是house

zhangwei7461

commercial我看好仓库类型的。 retail 除了好地段 餐饮类型的，都有可能被革命。

ARACT

仓库，可能也就在悉尼，墨尔本还行。
昆州仓库多的是，地也多的是，呼呼呼直盖，早都过剩了。

paulaxing

ARACT 发表于 2023-7-7 18:42
仓库，可能也就在悉尼，墨尔本还行。
昆州仓库多的是，地也多的是，呼呼呼直盖，早都过剩了。 ...

是呀，logan这里盖了多少啊，crestmead工业区，那里谁来买啊

vcsg

ARACT 发表于 2023-7-7 18:42
仓库，可能也就在悉尼，墨尔本还行。
昆州仓库多的是，地也多的是，呼呼呼直盖，早都过剩了。 ...

仓库那些预期ecommerce的估计哪里都能做。如果昆州成本低廉，完全可以搬去那边。没必要非在悉尼扎堆。

ARACT

vcsg 发表于 2023-7-7 19:09
仓库那些预期ecommerce的估计哪里都能做。如果昆州成本低廉，完全可以搬去那边。没必要非在悉尼扎堆。 ...

就我单位所在的区方圆3-4公里，最少也有几百个仓库在建，或者即将落成。哪有那么多求租的？
比周边House盖的都多，占地面积来算。
远郊那就更别提了，海量仓库在建。

ARACT

说个行外话

我发现其实商家并没有明显增多，其实还是那么些个商家，就是在周边换换位置。
新仓库其实是有special design,设计符合新的商业和工业流程。商家搬家，是为了优化工作流程，削减人工，节省成本。
新的这些开发工业园区的开发商，是专门干这个的，搞的挺不错的。
老仓库其实比不了，老仓库也是大部分普通投资者持有的资产。
昆州这边新仓库感觉还可以，尤其是大开发商搞的大项目，都是跟大公司合作。开发的时候就是给大公司量身定制的。
老仓库，我感觉空置率有点高，租金也不是很好。
不知道感觉对不对。

lycans

商业地产要完菜。 网购，团购的流行对销售性商家是毁灭性打击。

170887931@od

买商业物业不如买GMG股票，人家的仓库都是根据顾客的需求盖的，起码不怕买单个物业暴雷

maxinfang

看时间周期 不能独立拉出来的 很多早买的 租金都已经赚疯了

你的样子

看地段呀看地段

ARACT

maxinfang 发表于 2023-7-8 12:20
看时间周期 不能独立拉出来的 很多早买的 租金都已经赚疯了

早买是啥时候买？去年，前年？5年前，10年前？20年前？

确实有些买了持有20年+，现在租金很好。
也有持有20年，现在荒废了。还有的买了10年，现在卖不出去，拿着烫手。。。

持有5-10年租金很好的，也确实有，不过布里斯班这边不普遍。

maxinfang

ARACT 发表于 2023-7-8 12:34
早买是啥时候买？去年，前年？5年前，10年前？20年前？

确实有些买了持有20年+，现在租金很好。

几年之后 谁知道呢