现阶段澳洲的地产

xiamensimon

儿子同学家长要他现在买房。该同学不想买，要我帮忙找理由去说服他家长。我竟然编出11个原因：
澳洲的地产：

1:允许只还利息。
2:可以10%首付甚至5%首付。
3:有贷款中介，可以轻松获得更多贷款。
4:公开拍卖。
5:负扣税政策。
都是推高房价的因素。

澳洲是非常年轻的国家。每年大量的移民进入。人口高速增长。长期看好澳大利亚的地产。



现阶段：
1:边境开放。30-40万移民进入。
       一部分有钱的会直接购买地产。但是大部分是留学生，还有一部分因为不熟悉区域和政策都需要时间考察才会。
     但是这部分的人会买高档住宅。对其它的影响不大。

2:澳洲并不缺乏土地。只要政府改变一下规划，提升容积率。随便一块地都可以增加几倍的地产供应。

3:现阶段，因为中美贸易战、疫情、俄乌战争，导致通货膨胀。劳动力紧缺，材料上涨，建筑成本高，所以房产供应不足。需求大于供给。所以租金大涨。

4:租金大涨，可是利息涨幅更大。投资者的投资收益更低。亏损率更高。
      租金上涨，租客的可支配资金大幅下降，导致消费减少，整体经济就会下降。


5:负扣税，因为投资房亏钱可以抵税。亏钱为什么还要投资？因为投资者是认为地产增值才会投资。
        如果地产增值预期改变了或者不确定了，就会有一些投资者退出。也会导致一部分投资者不愿意投入。

6:利息大涨。使有贷款的投资者、租房者等收入大幅下滑。更加导致经济下滑。
       手上有现金的投资者要投资也仅仅寻找投资回报高于利息支出的项目才会投资。这也导致可投资项目太稀少而使经济活跃度下降。打击经济。

7:住房并不是刚需！它是非常有弹性。
三口之家，没钱的可以租一、二房，有点钱租三房，更多钱就买房子。柴米油盐是刚需。所以高通货膨胀国家的人民都在抢购油盐酱醋甚至厕所纸，没有听说抢购住宅。

8:建房成本非常高，所以房价不可能下跌？

      不是简单的算各种材料上涨，房子价格就跌不下来。资金链断裂就得亏钱卖，而没有人接盘就会导致更大幅度的下跌。我看过很多个郊区的Motel。建筑成本要2-3百万，但售价仅仅1百万多。

9: 地产有暴利？
     其实是误解！因为金融机构喜欢地产做抵押品，所以地产很容易融资。
      本来回报率在个位数，因为融资杠杆的作用，看起来投资回报很不错。
     但是杠杆是双刃剑。即使你看对做对了方向。因为中间环节的波动就会导致亏损甚至破产。
     所以需要做长期的计划，并有现金流支持。
      
10:之前低利率环境，大部分人都固定利率。而固定利率仅仅是几年。不是长期固定利率。从今年7月份开始就陆陆续续到期。转为现在的利率。基本是从2%调涨到6%。有几个能够承受？

11:贷款中介服务：澳洲很大一部分通过贷款中介公司的基本是为了多贷款而造假。太多的事把贷款能力虚假的拉高并带出款。这部分人基本上是无法承受现在的加息。

jz1215

其实现在的行情下大部分人不会卖了自住房去租房，然后等着未来抄底。

就这个简单的观察，就可以用来分析澳洲地产了。因为这说明大多数人不认为未来会下跌10% （不超过这个跌幅，就基本上不值得这样折腾）

dnr

为什么要找您去说服呢？这个前提不妨小八一下。

cwb1000

jz1215 发表于 2023-6-15 20:19
其实现在的行情下大部分人不会卖了自住房去租房，然后等着未来抄底。

就这个简单的观察，就可以用来分析澳 ...

两码事吧，搬家不累？
要到大家抢着抛自住房去租房的时候，那房事得差成什么样子？

只是现在来算，首次置业的就会放缓了

xiamensimon

其实一开始我以为儿子是要我劝他同学，所以我写了这个：
年轻人现在买房的利弊得失：

利：给年轻人工作压力，逼迫他们省钱、存钱。可能有些税务优惠。未来地产增值也会带来收益。

弊：因为压力，聚焦于工作和挣钱，就会陷入缺少精力思考未来发展。也不可能有时间去进修。有更好的投资机会也不可能有资金参与。

        一个台湾老板公司我： 没有本事的人才投资不动产。因为有本事的会发现太多的投资机会回报比不动产高得多。

       买自住房不是投资！反而是成为房奴！

       房奴后，不能随意更换区域工作，不能随意更换工作。不敢和老板据理力争！不能停止工作去进修。
本科毕业：
$40x38h=1600/w*50w=8w/y 做30年才还清房贷。
博士毕业：多学习3年。少挣24万。
$80x38h=3000/w*50w=15w/y
可是你未来30年的总收入远远超过。

       人生就是一场马拉松比赛。是看谁最后所能到达的高度。


     只要你的收入排名在top20%。你是随时都可以轻松买房。

      年轻人最主要的目标应该是成长。学习本领，提升自己的能力。所以需要多学习，多出去走走看看，开眼界，寻找自己的兴趣点和确定未来的方向。不要把太多的精力用于挣钱。挣钱的机会未来会很多。

        你现在的首付款其实是可以开始投资。这个也是一种机会，也是人生必须学习的一种本领。如果你买房当上房奴就没有机会学习和投资。

xiamensimon

dnr 发表于 2023-6-15 20:22
为什么要找您去说服呢？这个前提不妨小八一下。

可能是我儿子认为我比较会吹牛吧

逆风而上

分析的不错。 赞一个

xq052b

xiamensimon 发表于 2023-6-15 21:42
其实一开始我以为儿子是要我劝他同学，所以我写了这个：
年轻人现在买房的利弊得失：

“买房”和“学习新本领”有啥冲突啊

我在读PhD的时候买了套老破小unit，毕业后refinance买house

icac

xiamensimon 发表于 2023-6-15 19:42
其实一开始我以为儿子是要我劝他同学，所以我写了这个：
年轻人现在买房的利弊得失：

「没有本事的人才投资不动产。因为有本事的会发现太多的投资机会回报比不动产高得多。」

這點我很同意，有本事的人太少了。

w8927876

我觉得你分析的很有道理，但还是想买房。

在认知层面可以接受，但是实际行动上又接受不了。我一直以来都只能是一个普通的人，可能这就是最重要的原因之一吧。

HolyHH

icac 发表于 2023-6-16 09:34
「没有本事的人才投资不动产。因为有本事的会发现太多的投资机会回报比不动产高得多。」

這點我很同意， ...

问题是绝大部分觉得自己”有本事“的人其实没有本事。

icac

HolyHH 发表于 2023-6-16 07:42
问题是绝大部分觉得自己”有本事“的人其实没有本事。

知人者智，自知者明

xiamensimon

w8927876 发表于 2023-6-16 09:40
我觉得你分析的很有道理，但还是想买房。

在认知层面可以接受，但是实际行动上又接受不了。我一直以来都只 ...

首先认知层次提升，才有可能会在实际行动上改变。
大多数人都很难改变自己。我和儿子都是这样。
最近儿子独立出去锻炼了一段时间，他认识到自己的问题。可是很难改变。
       他告诉我他现在每天做计划、写日记。然后又找一个朋友监督他。他如果没有完成计划，要罚款交给他母亲（因为他母亲是教师特别会唠叨，他怕她烦）。做到了我给他奖励。还在大学期间就能够反思自己，让我们非常期待。
      上周所以最近我儿子警告我，这么多年都没有进步。也建议我每天计划并记录。然后由他监督。我也在努力改变自己。期待来年有点进步。

NonSense

飞， 飞， 飞买王回来了？

红泥小火炉

通常家长逼刚成年的孩子买房，都是为了有个贷款在，督促孩子存钱，不要乱花钱而已。除非是家长全款给买，那孩子肯定不会不要的。。。

所以跟房产市场怎么样根本没关系。你要想劝家长，得往这上说。