关于六年法则的一个很有争议的问题, 请专家指点

逆风而上

如果同时有两套房 A和 B。
A 原来是自住， B 是后来买入的投资房。 但是B从未出租过。
由于家庭或工作原因后来房主从A搬入B。 房主想在A房上用六年法则， 将其出租。 保持B的投资房的身份。 主要原因是长期看A的增值潜力可能比B会高一些。

这样的操作可以吗？

为什么说有争议呢？ 因为ATO对于六年法则解释的时候 一直说 另外一个你住入的房子是别人的房子， 也就是租来的房子。 而不是你自己的房子。 在这里投资房B也是自己的房子。 所以问题就是这样做的话 房屋A可以合法使用6年法则吗？

请专家指点

Hillwang

你驾照，medicare，银行等用的地址是确认自住房地址的方法。不过税局大概率是不会查的

coffee_bean

基本原则，同一时间只能有一套自住房，ATO才懒得管，A上少的税，B上补回来的。从整个澳洲全局数据看，ATO的税不会少收的。

逆风而上

coffee_bean 发表于 2023-5-27 11:30
基本原则，同一时间只能有一套自住房，ATO才懒得管，A上少的税，B上补回来的。从整个澳洲全局数据看，ATO的 ...

对， 这个当然是啊。 但是就想知道是否合法。

如果合法的话。 其引申出来的玩法还是很多的。 比如说 你知道某一地方的地要大幅度升值了。 但是你又不会去那里长期住。那么这个时候 这个法则就会起到很大的作用了。 这样可以帮你达到资金利益最大化。

所以搞清楚是否合法 是有很大的好处的


而个人的实际自住， 大多数人还是不愿意租房的吧。 资金允许的话， 买个近城区位置不错的小房子打理很少的那种。 增值也有但会少些， 但生活方便简单。 这样不就可以鱼和熊掌兼得了吗

逆风而上

Hillwang 发表于 2023-5-27 11:22
你驾照，medicare，银行等用的地址是确认自住房地址的方法。不过税局大概率是不会查的 ...

这里问的是六年法则。 所以这些东西是无关紧要的

yzh1999

可以。ATO没说过是租来的房子吧

Nosugarcoffee

不是专家，但可以分享一下自己的理解。六年是指出租的话，不超过六年，你还有机会把它作为自住房考虑。A房你住过，只要后面出租时间不连续超过六年就可以。

coffee_bean

逆风而上 发表于 2023-5-27 11:38
对， 这个当然是啊。 但是就想知道是否合法。

如果合法的话。 其引申出来的玩法还是很多的。 比如说 你 ...

这个就是怎么解释法则的方式了，避税和逃税的区别就在这里。同一时间只拥有一套自住房这个原则再加上这套自住房出租时间不满6年，就构成合法避税，否则就是非法逃税。个人理解加探讨，不是法律意见。至少我的会计师是让我按照这个原则处理。

人在悉尼已中年

可以，这叫主要自住房认定法则

simonhang

没什么问题，想得太多了。哪有这么容易去预测哪里会涨得多，能够预测也不用省这点税了，炒房炒地产分分钟发财啊。

pengruijun

6年法则只适用只有一套房产，你有二套了，就没有什么所谓的6年法则了

逆风而上

pengruijun 发表于 2023-5-27 12:51
6年法则只适用只有一套房产，你有二套了，就没有什么所谓的6年法则了

这是什么道理？ 6年法则针对自住房。 和有几套投资没关系吧？？

pengruijun

逆风而上 发表于 2023-5-27 13:05
这是什么道理？ 6年法则针对自住房。 和有几套投资没关系吧？？

房主从A搬到B。 那么A 出租不。 如果出租有租金收入，A就是投资房了。 如果不出租，房主可以认定A一直就是主自住，所以也没有什么6年法则的意义。
六年法则的核心意义是，只有一套房子，但是由于各种原因，房主不能居住在哪里，需要去别的地方租房住，这个唯一的房子可以出租，有个六年的缓冲期

逆风而上

pengruijun 发表于 2023-5-27 14:40
房主从A搬到B。 那么A 出租不。 如果出租有租金收入，A就是投资房了。 如果不出租，房主可以认定A一直就 ...

六年法则不就是说 A可以六年内出租而不算投资房吗？ 现在说的的是B一直算投资房。 而A如果也算投资 那不就没有自住房了？

人在悉尼已中年

逆风而上 发表于 2023-5-27 15:08
六年法则不就是说 A可以六年内出租而不算投资房吗？ 现在说的的是B一直算投资房。 而A如果也算投资 那不 ...

可以的，不用再问了。外行太多，只会越问越乱

人在悉尼已中年

从悉尼搬去西澳养老的人，就是这么做的，西澳的房价增幅肯定是不如悉尼的

人在悉尼已中年

有效期也是六年，六年内卖房

gaddafi

pengruijun 发表于 2023-5-27 14:40
房主从A搬到B。 那么A 出租不。 如果出租有租金收入，A就是投资房了。 如果不出租，房主可以认定A一直就 ...

我的理解也是这样，六年法则的基础是，你当作自住房的房子，你不住这个房子的时候，是不可以同时有另外一个自住房的，如果你没住自己的自住房的时候，你租房子住，那么六年法则适用。

逆风而上

gaddafi 发表于 2023-5-27 16:08
我的理解也是这样，六年法则的基础是，你当作自住房的房子，你不住这个房子的时候，是不可以同时有另外一 ...

另外一个是投资房属性， 不是自住房。 这里不是说两个都去享受自住房增值减免。 而是只有一套享受。 只不过这个投资的房子 自己住了进去而已。 但是还是照样交税的

逆风而上

人在悉尼已中年 发表于 2023-5-27 16:04
可以的，不用再问了。外行太多，只会越问越乱

恩。 我就是不确定。 因为也找不到相应的税务条款。

人在悉尼已中年

逆风而上 发表于 2023-5-27 16:13
恩。 我就是不确定。 因为也找不到相应的税务条款。

主要自住房认定法则，也是六年，不可以重复

逆风而上

人在悉尼已中年 发表于 2023-5-27 16:15
主要自住房认定法则，也是六年，不可以重复

谢谢
找到出处了
https://www.ato.gov.au/individua ... our-main-residence-(home)/treating-former-home-as-main-residence/

人在悉尼已中年

逆风而上 发表于 2023-5-27 16:23
谢谢
找到出处了
https://www.ato.gov.au/individuals/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-ta ...

很简单的问题，只不过论坛外行太多，越问越乱

人在悉尼已中年

这个问题，我印象中，我都写过十几次了。

gaddafi

逆风而上 发表于 2023-5-27 16:11
另外一个是投资房属性， 不是自住房。 这里不是说两个都去享受自住房增值减免。 而是只有一套享受。 只不 ...

ATO上写可以自己选择的，也可以选择其中哪几年作为自住房，可以不用连续的六年。

heroxk

逆风而上 发表于 2023-5-27 16:11
另外一个是投资房属性， 不是自住房。 这里不是说两个都去享受自住房增值减免。 而是只有一套享受。 只不 ...

应该是可以的。

比如2023-2029 6年，你有两套房产A和B

你2023-2024住A，然后出租了，你2026年-2029年住B，

应该是可以说A免2023-2026年的CGT，然后B免2026-2029年的CGT，总共是免了6年一套房子的CGT。

但前提是有前后眼，知道房子未来的涨幅怎么样，适合的时候搬到适合的房子里面。

2023新移民

pengruijun 发表于 2023-5-27 14:40
房主从A搬到B。 那么A 出租不。 如果出租有租金收入，A就是投资房了。 如果不出租，房主可以认定A一直就 ...

请教一下这里的各种由于各种原因，房主不能居住在哪里。是不是我随便找一个理由就可以了？好比说我不喜欢我房子所在的区域，我想到别的区体验一下生活之类的。这样的理由ATO是否能接受？

阿斯巴田

搭车请教一下

海外唯一房产一直没出租, 澳洲租房住, 是不是澳洲买房前海外这个一直算是自住？卖出不用交税？

总有刁民要害朕

没问题的你可以一直保留a是自主 b投资 只是你要确保6年内回来住一下。基本ato就看下你的电费单确保一下

上书房行走

Usually, a property stops being your main residence when you stop living in it. However, for CGT purposes you can continue treating a property as your main residence:

for up to 6 years if it's used to produce income, such as rent (sometimes called the '6-year rule')
indefinitely if it is not used to produce income.

关键在于，收入发生在哪间房 有收入的，就是投资房。

如果你有两套房，都空着不租，住一阵就换到另外一家，这两个房都是自住，在税务局来看。

但你从一套房搬到另外一套，现在这套开始出租产生收入，在税务局来看，你的自住房和投资房就改变了。