商业房地产市场面临下一波金融压力

李闲闲

【商业房地产市场面临下一波金融压力】

金融界越来越多地警告写字楼业主将面临痛苦

从Apollo Global Management Inc.的 Marc Rowan 到 Cain International 的 Jonathan Goldstein 和 Citigroup Inc. 首席执行官 Jane Fraser 的投资领袖本周聚集在加利福尼亚州比佛利山庄，参加米尔肯研究所全球会议，当时第一共和国银行的动荡达到顶峰最后一刻出售给摩根大通公司。现在，人们的目光转向了另一个潜在风险来源：商业地产。

“作为旧金山和芝加哥的办公室老板，这是糟糕的一天，”Apollo 的联合创始人兼首席执行官罗文周一表示。“我们将看到损失，”他说，并补充说压力将集中而不是系统性的。

鉴于远程和混合工作的兴起，办公室已成为压力的一个特殊来源，这限制了填充这些塔楼的前景。根据经纪商Cushman & Wakefield 的数据， 美国写字楼的空置率在第一季度末接近19%，连续13个季度上升。

“我确实认为有一段痛苦的时期，而且还没有走到尽头，”Goldstein 说。

不断上升的借贷成本也在对业主产生更大的压力，使许多建筑物的融资变得复杂。它导致包括Brookfield Corp.和由 Pacific Investment Management Co. 管理的基金拥有的 Columbia Property Trust 在内的房东出现债务违约。一些房东违约作为启动与贷方谈判的战略步骤。

纽约写字楼的主要所有者 Vornado Realty Trust 最近将其股息支付推迟到年底，此举令分析师感到意外并令投资者感到不安。

房地产投资公司 Hines 的全球首席投资官戴维·斯坦巴赫 (David Steinbach) 周一在米尔肯研究所全球会议小组讨论会上表示，商业办公楼——缺乏便利设施的旧办公楼——将面临特别的痛苦，阿默斯特首席执行官肖恩·多布森 (Sean Dobson) 指出办公楼中央商务区是该行业的一个特别困难的地方。

根据 Cain 的 Goldstein 的说法，并不是所有的办公室都会受到影响。他说，高质量、位置优越的办公室租金越来越好。Cain 与 OKO Group 合作开发了位于迈阿密的 830 Brickell，该建筑吸引了包括 Ken Griffin 的Citadel和微软公司在内的租户。

“重大错位”

该行业的压力也对价格构成压力。根据 Green Street 的数据，美国商业地产价格在截至3月份的12个月内下跌了15%，写字楼价格下跌了25%。

“由于利率的变化，在利率上升之前购买的世界各地的每一块房地产现在都变得不值钱了，”罗文说。“这并不意味着它不会回来。这并不意味着它最终不会是一项好的投资，但在短期内，我们会出现严重的错位。”

包括 Wells Fargo & Co. 在内的银行已经承认商业地产领域存在风险，尤其是办公室贷款。富国银行在4月份表示，它正在审查这些资产以更好地了解情况。

做好市场“大事故”准备

查理芒格，这位99岁的老人在周末接受英国《金融时报》采访时承认，由于商业地产价格暴跌，美国银行“充斥着”他所说的“不良贷款” ，他不祥地警告说， “麻烦发生在银行业就像麻烦在其他地方发生一样。在好时光中你会养成坏习惯，当坏时光来临时，他们就会损失很大。”

虽然脾气暴躁的老人猛烈抨击比特币（我们不怪他不了解这一点），但他肯定更精通商业地产贷款和银行业务的细节。

TCW 集团总裁兼首席执行官 Katie Koch 警告称，私人信贷市场开始出现裂痕，投资者应为未来12至18个月内这个炙手可热的行业发生“重大事故”做好准备。

“我们已经有五年的时间'勤奋的光'成为一个术语，”科赫说。“如果你从那个角度来看，那在接下来的五年里就不会有趣了。”科赫表示，投资者应该“非常低配”地区性银行。

“由于存款外逃，区域银行是我们关注的一个领域，因为它们对商业房地产的敞口最高。”


✍️ 造成商业地产困境的原因澳洲也一样。象澳洲大城市不少办公楼是老式大厦，这些老式大厦很容易改建成公寓，这样做可以解决CBD区租房紧张问题，也可以解决商业办公楼高空置率问题。

lampyre

对，跟美国学学把办公楼改成公寓，还能带点人流去市区，现在感觉CBD跟以前差太多了。。

merryau

看空地产，有什么可以个人买入的hedge fund吗？

superdigua

关注

吾生须臾

“高质量、位置优越的办公室租金越来越好” 悉尼barangaroo三塔和歌剧院前amp新建好的那栋供不应求旺得很 其他老旧office就淡很多了 墨尔本更不用说了 岂止一个惨字了得

WACT

写字楼现在基本已经成了垃圾，仓库反正昆州压力也挺大。
零售业门店，垃圾商铺比例惊人。
商业物业现在真的受到重创。

现在只有少数10的商业物业，是优质的。
10-20%是良好。
剩下风险都非常高。

merryau

原来都是这样的，还以为只有个别城市

老白

中国也要爆，商场什么的物业，受网络和经济衰退双重夹击，原本可以伸手救援的地方政府债务也开始陆续堡垒了，明年全球大衰退的概率大大增加。

weaknet

美国金融巨鳄已经盯上了中小银行，除了挤兑危机，接下来商业地产MBS就是很好的引爆点，不然没法完成大鱼吃小鱼的过程。

澳洲商业地产金融化程度低，其实风险比美国的小不少，到时受到多大影响，有待观察。如果有商业地产贷款快到期的，近期转贷可能会遇到一些麻烦，想找低利率、只还利息的贷款产品难度会变大。

WACT

商业地产已经是血流成河了。
黄金海岸喜来登酒店，超级奢华地段，无敌海景沙滩，只要1亿澳元出头。
旁边的范思哲酒店现在无人接盘，范思哲目前还不肯续约，谈判好久了，找下家也找了好久，暂时还没结果。
他们这种物业，现在维护和持有成本相当高。
折扣现在30%+很普遍

yinianwuyu

明白了，谢谢

冲出藩篱

美国加息接近尾声了，大宗商品开始下跌为衰退做准了。
千疮百孔的金融体系，动荡不安的国际局势。
呵呵

新晨

读过分析资本早做算盘， 先从中小银行， 进而商产， 看美6 .1 前两党可否达成协议。耶伦说：按照“目前的经济运行数据预测”，政府最早将于6月1日耗尽资金，如果国会不能尽快提高债务上限，导致“灾难性的债务违约”。

XyZ010

冲出藩篱 发表于 2023-5-3 06:42
美国加息接近尾声了，大宗商品开始下跌为衰退做准了。
千疮百孔的金融体系，动荡不安的国际局势。
呵呵 ...

求教衰退期有什么好的投资产品？

冲出藩篱

XyZ010 发表于 2023-5-3 21:02
求教衰退期有什么好的投资产品？

听老版主李闲闲的指引。
在线等，挺急的，哈哈

冲出藩篱

其实从08年金融危机到现在，各国的央行向市场投放了海量的货币，如果再有大的危机，对政府的信用是一个极大的考验。
黄金吧，在货币失锚的时代，黄金和房子更值得相信

吾生须臾

real estate不管commercial和residential，本质上是靠收租获取现金流，并期望通过升值而获得额外盈利。所以在通胀正常或高通胀时期，房产都是一个好资产类别。因为高通胀也带来租金增长，给房产价值以支撑。唯有滞涨时期，通胀在涨，但租客因为无法负担租金而不得不退出租房市场（合租回父母家etc）导致租金下滑，这时才是对房产价值的打击。
而黄金，滞涨时期最疯狂。

以上是教科书观点

冲出藩篱

吾生须臾 发表于 2023-5-3 22:36
real estate不管commercial和residential，本质上是靠收租获取现金流，并期望通过升值而获得额外盈利。所以 ...

我问了chatgpt,他告诉我滞胀的时候房子是缓慢增长的，呵呵。
以合理的价格买入核心区域的核心资产，相信稀缺资源会带来合理的回报

geyaru

WACT 发表于 2023-5-2 20:46
写字楼现在基本已经成了垃圾，仓库反正昆州压力也挺大。
零售业门店，垃圾商铺比例惊人。
商业物业现在真的 ...

我的感受是，零售行业街边店的流量全部被mall吸走了，越大的mall越吸流量。因此街边店的价格越来越低，而mall里的物业又是不单独卖的。

geyaru

WACT 发表于 2023-5-2 23:20
商业地产已经是血流成河了。
黄金海岸喜来登酒店，超级奢华地段，无敌海景沙滩，只要1亿澳元出头。
旁边的 ...

这些酒店的sales不够，还是运营成本太高？

WACT

geyaru 发表于 2023-5-4 07:23
这些酒店的sales不够，还是运营成本太高？

运营成本巨高