RBA一直加息 转贷到底划算吗?

aileelouis

看到四大银行P&I IO 固定现在基本上都上5.5%+
搜索了很多 大部分人都考虑转贷

但我自己算笔账:

比如现在已经还款24/25年   out of 30年 自动固定续约5.6%~5.9%

转贷又重新拉回了30年 虽然Variable低了 但是年限更长 interest 也会更多;

何况即使转了Variable 每次加息又上涨

以贷$1mil 为例子 自动固定续约25 年  5.59%
VS
转了Variable低 5.24% 30年 interest 会增加 $140K

转贷是因为现金流看上去划算吗?

香菇

我感觉他们应该是off set很多吧

scoopy

转贷以后，你愿意的话，同样还是可以25年还清啊，为什么非要等30年呢。但同时你如果需要的话，你可以30年还清，而不转贷就只有25年而没有30年的选择了。

lucyc

同问

aileelouis

scoopy 发表于 2023-2-22 10:00
转贷以后，你愿意的话，同样还是可以25年还清啊，为什么非要等30年呢。但同时你如果需要的话，你可以30年还 ...

但我又思考了一下

1. 每年extra payment 有额度限额
2. 25年还清30年的loan;  Interest 还是总的增加$140k?
3. 增加extra payment, 现金流的优势也没有了?

scoopy

别的什么先不提，就说30年后，140k也许就是你一个月的薪水而已。

sarahlin

只要利率能拿到更好，转贷肯定划算啊，只要你的贷款额数目没变，那转之前和之后的利息就不会变，变的只是本金的部分，只要有offset就不存在什么差别。

shptjdk

scoopy 发表于 2023-2-22 11:16
别的什么先不提，就说30年后，140k也许就是你一个月的薪水而已。

这种思潮如果不止，通货膨胀就消退不了，就只能一直加息下去

悉尼麦迪

shptjdk 发表于 2023-2-22 11:33
这种思潮如果不止，通货膨胀就消退不了，就只能一直加息下去

就跟中介说现在房市很热 物价还很高 大家还很有钱 美联储和rba听完后 满意一笑，加息看来妥妥的

yl002

scoopy 发表于 2023-2-22 11:16
别的什么先不提，就说30年后，140k也许就是你一个月的薪水而已。

那只是发展中国家，或者告诉发展的国家。。。比如中国。 30年前月薪100 现在10000

但是你想想，比如日本呢，30年前的月薪可能比现在还高~这是事实哦。

发达国家都差不多，1990年，澳洲年薪3-4万也很正常，现在同样的工作，或许也就5-6万

一天世界晴~

只要有对冲账户 你的假设就不成立 不存在贷款年限变高你的还Interest就变多，repayment低了你多出来的钱依然在对冲账户

aileelouis

悉尼麦迪 发表于 2023-2-22 10:36
就跟中介说现在房市很热 物价还很高 大家还很有钱 美联储和rba听完后 满意一笑，加息看来妥妥的 ...

我也觉得转贷是个圈套

明面上看上去短时间能负担了

各大银行抢客户 cashbank $4-5k

还得加息

lvr

转贷不是为了cash back吗？再加上利率会比原银行低一些，现金流好了，对冲账户钱多了，还的利息就少了，这样可以缩短贷款年限。

那个延长的年限可以忽略不记。

大头爸爸

你没有考虑你对冲账户里面的那部分利息，如果你把每个月少还的钱留在你的对冲账户里面，最后还的利息其实是一样的

usydkevin

你把少还的省下来的钱放进 Offset 就行了。

lvr

aileelouis 发表于 2023-2-22 12:17
我也觉得转贷是个圈套

明面上看上去短时间能负担了

转贷肯定是你与银行互惠的事，谁也不愿意做冤大头，谈不上圈套

rwangaus

不管你offset里有钱还是没钱， 转贷能带给你的：
1. 一次性2K-6K不等的补贴
2. 贷款时间可以reset到30yrs
3. 更好的利息
4. 根据房产估值贷出更多的资金

作为借款方， 这有利于增加你的日常现金流。 而且只要offset里的钱不动用， 利息并没有增加， 反而可能因为低利率而减少了。

zhuzhu007

楼上诸位都是高手啊。我只知道一年转几次拿点儿返现很划算。没想到还有如此多的好处呢

zhuzhu007

scoopy 发表于 2023-2-22 11:16
别的什么先不提，就说30年后，140k也许就是你一个月的薪水而已。

你说得让我突然有一种想拿着钱穿越回二三十年前的感觉啊。这好像比记住过去某一期彩票中奖号码靠谱一些。没有那么明显的改变过去。

Uueeus99

rwangaus 发表于 2023-2-22 13:40
不管你offset里有钱还是没钱， 转贷能带给你的：
1. 一次性2K-6K不等的补贴
2. 贷款时间可以reset到30yrs

感谢分享

maxinfang

投资房觉得转贷了还亏就卖房 行情不好没必要为了硬撑而硬撑
自住房 转贷的时候直接少贷点 同时不要reset年限 这样其实就是鼓励自己存款 但是以后自住房应该不那么容易变投资房了 还进去了就不能负扣了 可能租金回报是要交很多税的 同时牺牲了offset的现金流 如果是有钱就花的那种人 其实没必要给自己现金流的借口 只会提前消费

iamssgg

还有一个，不管自住还是投资，不太喜欢interest only。有套投资房一直interest only，其实要是还primary现在也还本金还了很多了。一般老百姓有钱就当存款好了了。过个二十年房子就到手了。

Grange

iamssgg 发表于 2023-2-23 00:24
还有一个，不管自住还是投资，不太喜欢interest only。有套投资房一直interest only，其实要是还primary现 ...

以前贷款IO和PI利率没差，还能提高现金流，多余的钱就放offset，现在这种玩法行不通了。也就几年前的事。

jkliop

spin123

zhuzhu007 发表于 2023-2-22 22:10
楼上诸位都是高手啊。我只知道一年转几次拿点儿返现很划算。没想到还有如此多的好处呢 ...

您也是高手啊，一年几次！三次还是八次？

leoyin2014

lz文科生？

记住，不管你是25年还款，还是30年还款，影响的都是你的本金
时间短，你还的本金就多

至于利息，都是根据本金来定的

所以对于那些有offset的人来说，只能尽最大能力减少利息，别无他法

再说谁会30年还清，太久了

idea_lee

呵呵
都是银行的大镰刀而已

莫天真啦
赶紧 想办法降低银行杠杆 要么找家里借钱
要么 赶紧 提前 卖掉投资房

天天让论坛里的中介们 洗脑洗的太厉害了

le0exxx

银行赌的是人性，你有一笔随时可以支配的财产，大部分人都忍不住会拿去消费或者投资，特别是前几年放水的情况下。