瞎扯犊子

老白

但是大地破房始终是资金有限人士投资地产，投入产出性价比最好的选择，没有之一。



地产的升值主要是由土地价值决定的，地面建筑的升值相对来说有限。现在市场走势不明，主要是加息前景不明导致的，在前期的巨大涨幅下，整体地产的价格偏离了内在价值，现在价格回归价值，不单单体现在大地破房上，而是整体市场都在调整。
但是，在任何的市场，都会有价格偏差的情况出现，有个中东的朋友曾经在上一个地产周期用几十万的价格买到开发商破产拍卖的地块，成功建出来二十套房子，从此走上了开发商的道路。


在资金不受限的情况下，我的看法其实和大部分人一样没有区别，投资地产的选择如下

第一选择，囤地，入门资金最少要200万现金，等着改Zoning。缺点周期长，可能需要几十年的时间，优点回报大，和巴菲特一样，要有规模才能干这事情。见过白人开发商囤的其中一个地块几十英亩的，大概二十年就改Zoning了，目前估值在4到5亿的样子，一年土地只要升值百分一，就是几百万。（补充一下，远的不说，如果有几百万现金，悉尼机场附近的空地不要太多，当然现在涨过头了，如果高息持续两三年，赶上有人破产拍卖了，又是一波机会。）

第二选择，在不改变Zoning的情况下，审批DA分地，周期几年到十几年不等，现在入门资金，最少要200万现金。见过一个福建人，十多年前在悉尼郊区不到两百万买入农场几十公顷的，后面分7块，都是农场用地，行情走高后，每块价格估值都在三百万左右，他卖掉了两块，彻底财富自由了。
去年年初我也看中一个类似机会，可惜资金不能在两周内到位，最后只能看着别人买走。这个地就算不分割，目前应该已经翻倍还多，这是由意外行情推动的超额利润，我当时保守估计扣除所有费用后，在拿回大概300万的原始投资后，会剩余两块700平米的R2建设地块，外加大约3800平米的E2平地留作后花园。
在我看来获得短期的翻倍利润要靠大周期的运气，但是获得保守的回报只要耐心，市场每年都会有类似的机会的。

第三选择，富人区的好房子，悉尼目前的入门价格在500左右，我相信富人不太会花傻钱，确实是自己口袋单薄，不愿意舍弃手头正现金流地产带来的虚幻安全感。

第四选择，大地破房，看区吧，目前来说，悉尼最低入门资金有二十万现金，加上几十万贷款就可以开始玩了。市场上有些有问题的房子，有些基本按照土地的价值在出售，这样的物业值得去研究。强烈反对倒贴太多去投资房子，建议回报在百分五上下浮动的情况下才考虑。

考虑到大家会质疑关于悉尼找不到租金百分5左右的，我贴个链接出来
https://m.realestate.com.au/prop ... ven+hills-140782167
价格74万，虽然在高压电塔正下方，绝对不是好的投资标的，但是74万买块地，有两套房，按周边的租金，奶奶房基本在四百，这个算少点，三百六七十乘以2还是有可能的。也就是说即便在疯狂的暴涨以后，在悉尼的西区，还是可能找到入门级别的投资的。
我个人可以负担这个房子，但是觉得便宜买一定会便宜卖，所以觉得这个投资性价比其实算是比较低的，这个只是用来举例子而已，不做投资推荐！！！
（补充一下，看看卧龙岗和中央海岸，现在一百万能买到什么地产，再回头来看悉尼的外围价格，我觉得悉尼外围还是有一些价值洼地的，当然能再下跌一些更好。）

第五选择，正现金流的偏远地区房产，入门资金有个十万左右就可以玩了，大到几百万的也有，毛回报8点以上的。


最近闲，看了一下，有几个不错的百分8左右回报的在售物业。
1，叫价5xx，年净租金回报38万的商业地产
2，叫价early 1xx万,年毛租金收入10万出头的民居
3, 景区（部分海景）的非常老旧商居两用地产（还没看Building report，不知道是否有结构问题），翻修潜力很大，大概2xx
4，qld偏远地区，40万的整座套房，年毛收入3万多。

以上例子，不要私信问我具体地址，我不会答复,原因在下面解释过了，分享一些看法而已。

木木山高

前2天一个帖子说大地破房不香了，今天又来一个大地破房是投入产出性价比最好的选择。

到底谁对谁错？

我们让时间来给出答案。

老白

木木山高 发表于 2023-1-7 23:44
前2天一个帖子说大地破房不香了，今天又来一个大地破房是投入产出性价比最好的选择。

到底应谁对谁错？

没有对错，有多少钱，做多少事。那个帖子说的基本是买房分地建房的投资策略，属于投资有余力的那种人，买地需要20万，画图纸做设计和council打交道，不单是钱的问题，还要有一定的知识储备，一旦批不下来，卡住的机会成本就很高了，年薪八九万刚入门的，玩那个很勉强，翻船的话沉没成本很高，可能会把辛苦存的首付全部赔进去。

如果你有一百万现金，可以有其他很多投资策略，
但是如果只有二十万，大概70万的预算，在悉尼大都会区域，选择很有限，对比
A，2房的楼花或者新套房，现在六十多万是入门价格了，strata费用慢刀割肉，当然居住品质好，房住不炒就对了。所以不存在什么投资的说法，买这个主要就是一个使用功能。
B，四五十公里通勤圈，300平米小地新房，通勤时间和交通成本。现在七十万好像也不太够了。
C，20公里通勤圈，自住一半，出租一半的有地房产
是一个相对理想的投资选择。上面7山的那个例子里，毒药是高压线。我之前说过，如果对高压线有担心，就去找类似的4房house，改造一下。没钱又想做投资的，只能是牺牲掉某一些东西，好东西就要付出好价格，便宜的东西，一定有缺陷，这个是由市场决定的。


大麻是毒品吗？对大多数人来说，确实是，但是大麻对某些病人来说，是救命得药，那么要允许这些人种植和使用大麻。世界上没有那么多非黑即白的事情，各自用各自的策略就可以了，没必要什么事情都要分个对错。

ilovefamily

楼主，第二选择资金不够时可以和朋友合伙啊。。总比错失强。。

各家family trust合作弄个partner ship买地啊。。

老白

ilovefamily 发表于 2023-1-8 00:04
楼主，第二选择资金不够时可以和朋友合伙啊。。总比错失强。。

和我实力差不多的，拿现金都要东挪西凑的，地产毕竟周期长，合作起来太麻烦，出点事情连亲戚朋友都没得做，现在大家聚一起从不来谈钱，都是那种没大钱但不饿着的那种，聊聊美食，健身，旅行，一起玩，蛮惬意了。

真正的有钱人不需要人合作，也不太愿意相信别人，我曾经带过朋友介绍过来的人入了门，结果嘛，呵呵呵，钱是别人的钱，决定是别人的决定，挣钱是别人的资金和本事。说实话，起先确实有点恼火，现在很平静了，后来再见面还能天南地北的聊，人嘛，只要不在利益上去计较，都能处。

自己有多少能力做多少事，反正之前几千刀来澳洲，一路这么玩起来的，未来应该也可以继续低风险的玩下去。人生有多少财富，是自己一路选择过来的，到了一定年岁以后，大概注定了财富的规模，我就是个小康的调子，用这个基调看自己，心态很平和，物质也知足，心怀感恩。


我想大概这就是我为什么忍不住又跑来发帖子挨骂的原因，最近回头看人生，觉得自己有些做对的地方，算是自我总结吧，有点不吐不快的感觉。

老白

今晚咖啡喝多了，睡不着觉

突然有个想法，我分析的地产基础数据都是从公共网站上找到的，有没有一种可能把这些数据通过程序自动汇总到一起，然后搞个网站免费的分享给大家，请内行人士出来说说可能性多大？
法理角度，从政府和私人网站拿公开的数据是否合法，
技术角度，拿数据是否可能，初始成本多大

ilovefamily

老白 发表于 2023-1-8 00:48
和我实力差不多的，拿现金都要东挪西凑的，地产毕竟周期长，合作起来太麻烦，出点事情连亲戚朋友都没得做 ...

中国人不喜欢合作。。嘿嘿。。
知道以前犹太人抱团囤地的。。
我们周围国人合作囤地的也不少。。嗯，，悉尼不知道了，墨尔本这里还挺多的。。
确实容易闹纠纷，合作前弄好agreement呗。。

lazysnail

老白 发表于 2023-1-8 01:23
今晚咖啡喝多了，睡不着觉

突然有个想法，我分析的地产基础数据都是从公共网站上找到的，有没有一种可能把 ...

你指的是什么地产数据？投入整合也不少指出吧。我知道几家地产科技创新公司在做这个。需要请不少程序员做开发。

yino1

我个人觉得新房贵是暂时性的，主要是供应受限造成。真正值钱的还是土地

天涯浪客

说个大地破屋的成功例子吧，一个朋友2010年附近70万买入悉尼上北的大地破屋，800多平地，原来房子是两房的，自己又花了一些钱加建成四房的，一家人住了十年，21年接近200万成功卖出。然后在附近区换了一套200多万的全新四房townhouse，问他大地破屋好不好？回答：去他妈的大地破屋，让老子忍了十年！

chcfy

Re  #1   文內   “第一選擇 - 囤地.....”
「 幾十英畝 估值4、5個億..... 」


樓主在派送大麻.....！？

Jokeeatcandies

買塊地投資還要花幾十年去博改zoning，直接買彩票回報率不是更高更香

Jokeeatcandies

天涯浪客 发表于 2023-1-8 06:05
说个大地破屋的成功例子吧，一个朋友2010年附近70万买入悉尼上北的大地破屋，800多平地，原来房子是两房的 ...

這個不算成功吧，悉尼好多區的房子的收益率都超過這個

Jokeeatcandies

都拿10多年前的例子去預測未來有意義嗎，就先不說房價收入比了，从金融環境看，過去10多年是一個逐步降息，央行通過QE定點放水給金融機構去放貸的過程，讓股市房市無理性暴漲直至破壞了整個經濟的基本結構，而未來則是一個完全相反的過程，去冲這一點，那些10幾年前年的例子還有什麼參考價值
200W現金，現在放銀行就是至少8W一年的無風險收入，不管將來你房子捂多少年，賺多少錢，別忘了減掉這個無風險收益的成本

老白

天涯浪客 发表于 2023-1-8 06:05
说个大地破屋的成功例子吧，一个朋友2010年附近70万买入悉尼上北的大地破屋，800多平地，原来房子是两房的 ...

同样的策略，可以有很多不同的结果，最后还要看具体操作。同样上北，入袋15万左右水平的小生意家庭，2015年200万出头买入六房，估计整条街上最便宜的房子，疫情期间还能估值500万左右，之后refinance一百多万出来，继续投资，再次升值。同期如果买入Pacific high way以西地产，会便宜个几十万，升值确实一般。

你朋友这十年估计早还清贷款了，不知道有没有做其他投资？如果没有，那他肯定在其他地方享受到了，再退一步，啥都和别人一样，孩子的教育和社交也有收获了。如果认定一套自住的策略（无CGT），也要及时翻盖，升值后就要及时换手，找更好的地带和物业，鬼佬很多玩这种策略的，白领工资玩到五六百万现金退休的也不少，只是需要不断折腾，外加眼光要好，觉得也是一种很好的策略，只是我玩不来。

如果住自己家里睡觉一年挣十万回报，还要抱怨十年，无话可说啊。

v26v26oo

这帖子写的逻辑混乱，前后矛盾，思路太不清晰

第一句就写“大地破房适合资金有限人士”，后面又来一个如果我“资金不受限的情况下”，那么你到底讨论的是资金有限的投资，还是资金无限的游戏？

看你讨论后面都是几百万的投资，那么我姑且理解你是按资金无限的方式来玩房产，那么资金有限的投资者怎么办？市面上还是中小投资者占绝大多数吧，大地破房每年贴几万，十几万进去，如果资金链一断，就是对整个家庭毁灭性的打击。

第二，你说大地破房性价比最高，没有之一。既然没有之一，那你写了一大堆一二三四五，只有第四点是大地破房，一二三五都跟大地破房没什么关系，那么一二三五点性价比第几呢……

所以整篇文章讨论基础前后矛盾，中心混乱，很难理解你要阐述的

老白

Jokeeatcandies 发表于 2023-1-8 08:23
都拿10多年前的例子去預測未來有意義嗎，就先不說房價收入比了，从金融環境看，過去10多年是一個逐步降息， ...

有两百万现金考虑的是资产保值，你是正确的，在地产大趋势下行的周期没结束之前，现在不应该贸然投资土地，因为挣钱概率从百分九十变成了百分十。

对于手头只有十几二十万想入门的人来说，拿这么点现金在手，很容易就消费掉了，现在看，人工成本现在是很难回调了，所以房价在中期下跌以后，长期来看还要涨的。应该现在开始看房子，然后在未来半年或者一年（具体要看加息）找到性价比高的地产买入。

低端市场上找找，还是能找到百分五租金回报的。

老白

v26v26oo 发表于 2023-1-8 08:49
这帖子写的逻辑混乱，前后矛盾，思路太不清晰

第一句就写“大地破房适合资金有限人士”，后面又来一个如果 ...

抱歉，如果资金不受限，大地破房不是最优选择，应该去做更好的选择。

在资金有限情况下，比如启动资金十几万，借贷能力有限的，又想上车的情况下。大地破房是最优选。

fademark

“但是大地破房始终是资金有限人士投资地产，投入产出性价比最好的选择，没有之一。”
“囤地，入门资金最少要200万现金，等着改Zoning”

chcfy

Jokeeatcandies 发表于 2023-1-8 07:47
買塊地投資還要花幾十年去博改zoning，直接買彩票回報率不是更高更香

Re  #12  “買彩票 比 買塊地  的回報率更高更香”

依照層主的說話  兩者都是 買一個博彩的“夢”  發達的夢.....

>  每期彩票的夢  如果沒有中獎  夢醒/夢滅.....
用等同物業價的錢  分期去買彩票, 卅年過去, 沒有中彩,  最終 得個“桔”.....

>  買塊地  卅年過去,  都沒有改zone,  最終 還有 “塊地”   還可以繼續編織 下一個卅年的夢.....

沒有說  在那長長的30年等待  還可以在那塊地上產出些什麼什麼   什或該物業 成為自家的居所.....

v26v26oo

老白 发表于 2023-1-8 09:01
抱歉，如果资金不受限，大地破房不是最优选择，应该去做更好的选择。

在资金有限情况下，比如启动资金十 ...

那文章后面讨论的资金不受限的一二三四五，说的是啥呢……

你的这个文章就是标题说的是一个事，整篇文章洋洋洒洒说的是另一个事，完全对应不上

建议标题改成：我对澳洲地产投资方向理解。而不是一味去碰瓷大地破房，蹭热度，你说呢

老白

chcfy 发表于 2023-1-8 06:43
Re  #1   文內   “第一選擇 - 囤地.....”
「 幾十英畝 估值4、5個億..... 」

哈哈，没抽大麻啊，等再老一点就去试一次，据说头一次抽回恶心，后面才会爽起。

这是个牛人特例，三十年前就身家几百万，三十年前就囤够土地了，光我去现场看过的市值千万以上的地块就有6个，东西都放家庭信托里头，有凯子来就狠斩一刀，没有凯子就留给子孙后代。
虽然国内现在来的有钱人很多，上亿身家比比皆是，但能耐心等三十年的人我估计没有。

老白

v26v26oo 发表于 2023-1-8 09:35
那文章后面讨论的资金不受限的一二三四五，说的是啥呢……

你的这个文章就是标题说的是一个事，整篇文章 ...

有道理哈。。。。

改好了，

v26v26oo

fademark 发表于 2023-1-8 09:09
“但是大地破房始终是资金有限人士投资地产，投入产出性价比最好的选择，没有之一。”
“囤地，入门资金最 ...

对，我也是看标题点进来看lz如何阐述大地破房性价比高的，结果是告诉我们拿几百万hold十几年，这碗鸡汤我们小老百姓喝下去身体受不了…

SAland

天涯浪客 发表于 2023-1-8 06:05
说个大地破屋的成功例子吧，一个朋友2010年附近70万买入悉尼上北的大地破屋，800多平地，原来房子是两房的 ...

此 “大地破屋” 非彼 “大地破屋”，LZ 谈的重点其实是那种几万平方以上的农用地改 zoning，的确是一个好方向。

chcfy

老白 发表于 2023-1-8 09:35
哈哈，没抽大麻啊，等再老一点就去试一次，据说头一次抽回恶心，后面才会爽起。

这是个牛人特例，三十年 ...

Re  #22  
我在#11  提出的疑問是 “幾十英畝 估值4、5個億”！？
這豈不是 層主在派送大麻嗎？

NSW 西區那個第二機場賣地 3000幾萬  都被人質疑...

就算住宅用地, 開發商會用多少錢去購買？

就算 property owner 自己開發, 都要有開發成本！？
開發分割後  還要續塊建屋地出售  賣給 builders 還要有優惠......

執支筆寫幾隻字  億億億  啲錢都不是錢.....！？

好啦！ 送上一曲  蔡國權的老歌：-
“不裝飾你的夢”

https://youtu.be/v-YeIjY2LVg

辰哥

大地破房还是有甜头的
18年入的60年地基没出问题的石棉房当时政府地的估价是30多万
21年重新估价52万
以土澳目前在用的材料，30年地面以上一文不值都不奇怪，肯定没旧的水泥砖+石棉耐操
靠啥获利的都有，没必要一棒子都打死

merlot14

不管你做什么都要从生意经营的角度去看 生意最喜欢稳定可预测的回报 暴涨暴跌都不考虑 现阶段不管什么房哪怕是自住都要想清楚了 因为成本太高 走错了很容易万劫不复

Jokeeatcandies

辰哥 发表于 2023-1-8 11:16
大地破房还是有甜头的
18年入的60年地基没出问题的石棉房当时政府地的估价是30多万
21年重新估价52万

你是说现在新房寿命不会超过30年？

davidtsao15

Jokeeatcandies 发表于 2023-1-8 08:23
都拿10多年前的例子去預測未來有意義嗎，就先不說房價收入比了，从金融環境看，過去10多年是一個逐步降息， ...

过去十年基本属于傻子都能挣钱的环境，不买房子，买苹果或者特斯拉的股票，现在也都是财富自由的成功人士了