是否需要提前还款？如果买投资房的话

么么公主

因为我爸妈把他们国内的房子卖了想到澳洲来定居，所以，他们需要以我的名字在澳洲买房，他们年纪大了也无法贷款。

我的问题是

是否需要把自住房的贷款结清了，再去买投资房更好呢？

1》投资房可以抵扣更多个人所得税
2》贷款额度会提高一些，以后这个房子主要是出租使用

不知道JJMM们是如何操作的？

akaka

除非贷款额度不够，否则没必要结清自住房贷款吧。自住房贷款分出一部分做投资用途，自住利率利息又能报税，多香啊。

miho

akaka 发表于 2022-10-31 18:22
除非贷款额度不够，否则没必要结清自住房贷款吧。自住房贷款分出一部分做投资用途，自住利率利息又能报税， ...

谁跟你说自住房利息可以抵税...这人不可深交

SRMO

看贷款能力，够的话，不用减少自主房贷款。

akaka

miho 发表于 2022-10-31 18:37
谁跟你说自住房利息可以抵税...这人不可深交

不是自住房利息，是用自住房去抵押，贷出款做投资用途。不能直接拿自住房的贷款去买投资房，在税务上不一样的。

All_Black

akaka 发表于 2022-10-31 21:43
不是自住房利息，是用自住房去抵押，贷出款做投资用途。不能直接拿自住房的贷款去买投资房，在税务上不一 ...

贷款要看收入的

luluwawa

我的做法：先还清自住房贷款，然后refinance自住房贷出的款买投资房，这样利息可以负扣税

gus80

luluwawa 发表于 2022-10-31 22:53
我的做法：先还清自住房贷款，然后refinance自住房贷出的款买投资房，这样利息可以负扣税 ...

那不都一样吗

yizhan2121

所以，存款多于对冲账户的欠款以后，是还还是不还呢？

leoyin2014

当然，你最好的选择就是把现金全都填到自住房中，还清最好

然后用贷款买投资房

抵税

sorga

gus80 发表于 2022-11-1 02:21
那不都一样吗

怎么会一样。这位高手的方法可以做到105%的贷款（因为有purchasing cost)都是tax deductible。

oldqin

还要问下银行reference 能贷多少吧，万一少了就不行了

luluwawa

yizhan2121 发表于 2022-11-1 04:10
所以，存款多于对冲账户的欠款以后，是还还是不还呢？

感谢加分！我也遇到同样问题，认为这要视每个人的情况而定，如果不准备再做任何投资，还是还了比较好，说实话现在个人信息没有安全可言，万一哪天账户里的钱被盗都有可能，而且现在利率这么高。还能投资什么。

luluwawa

oldqin 发表于 2022-11-1 09:20
还要问下银行reference 能贷多少吧，万一少了就不行了

当然可以先咨询银行，不够的话可以另外再贷款。视每个人的情况而定。

luluwawa

gus80 发表于 2022-11-1 02:21
那不都一样吗

当然不一样，自住房的利息是白给，投资房的利息可以抵税，就这么简单。

gus80

luluwawa 发表于 2022-10-31 22:53
我的做法：先还清自住房贷款，然后refinance自住房贷出的款买投资房，这样利息可以负扣税 ...

那不都一样吗

么么公主

luluwawa 发表于 2022-11-1 10:04
当然可以先咨询银行，不够的话可以另外再贷款。视每个人的情况而定。

如果还清目前的自住房贷款，那就能贷款更多给投资房。

投资房的贷款额度也要比自住房大10%，所以还是还清了好一点，我是这么想的。

么么公主

akaka 发表于 2022-10-31 18:22
除非贷款额度不够，否则没必要结清自住房贷款吧。自住房贷款分出一部分做投资用途，自住利率利息又能报税， ...

你的意思是我使用目前的房子去做refinance 贷款更多钱出来，然后拿这个钱去买投资房是吧？

从利息上来算，refinance自住房利息比投资房贷款利息低很多吗？

这个好像有点划不来，自住房的贷款利息是不能抵扣税的。

么么公主

SRMO 发表于 2022-10-31 18:43
看贷款能力，够的话，不用减少自主房贷款。

比如贷款100万买投资房，如果还清了自住房就能贷款150万，这样150万能抵扣的税不是更多吗？

么么公主

oldqin 发表于 2022-11-1 09:20
还要问下银行reference 能贷多少吧，万一少了就不行了

还清了自住房贷款，那就能多贷款了呀。。。

一个人的贷款能力是所有贷款加起来的总和。

akaka

么么公主 发表于 2022-11-2 13:03
你的意思是我使用目前的房子去做refinance 贷款更多钱出来，然后拿这个钱去买投资房是吧？

从利息上来算 ...

用自住房抵押出来的贷款从银行的角度是自住所以利息低，但你的目的是要拿去买投资房所以从税务的角度是投资用途，所以利息可抵税。切记不能直接拿现有自住房的贷款来买，一定要有一个refinance的动作。你找个会计问问就清楚了。

么么公主

akaka 发表于 2022-11-2 14:59
用自住房抵押出来的贷款从银行的角度是自住所以利息低，但你的目的是要拿去买投资房所以从税务的角度是投 ...

现有的自住房贷款也拿不出来呀。。。只有offset的钱可以拿出来，这个我可以自由自配吧？

luluwawa

么么公主 发表于 2022-11-2 13:00
如果还清目前的自住房贷款，那就能贷款更多给投资房。

投资房的贷款额度也要比自住房大10%，所以还是还 ...

有钱的情况下一定是先还清自住房贷。

akaka

么么公主 发表于 2022-11-2 16:29
现有的自住房贷款也拿不出来呀。。。只有offset的钱可以拿出来，这个我可以自由自配吧？ ...

没refinance就直接动offset，那就不能报税了。你还是找个会计仔细给你讲讲ATO的逻辑吧。理解之后就知道各种操作了，有很多玩法的。

么么公主

luluwawa 发表于 2022-11-2 22:02
有钱的情况下一定是先还清自住房贷。

么么公主

akaka 发表于 2022-11-3 10:38
没refinance就直接动offset，那就不能报税了。你还是找个会计仔细给你讲讲ATO的逻辑吧。理解之后就知道各 ...

offset全是我自己的钱，又是自住，怎么还和税挂上了呢？

ato不就是收入纳税吗？我这些收入以前就交过税了，凭什么还要2次纳税啊？

你肯定是以为我的offset的钱是refinance直接借过来的，不是的，这些都是我税后收入存在offset的

akaka

么么公主 发表于 2022-11-3 12:03
offset全是我自己的钱，又是自住，怎么还和税挂上了呢？

ato不就是收入纳税吗？我这些收入以前就交过税 ...

当初你申请自住房贷款的目的是自住，所以用掉相关的offset里的钱以后产生的利息不能抵税。只有重新“创造”一个投资目的的贷款，利息才可以抵税。这就是ATO的底层逻辑。至于这个新“创造”出来的投资贷款，抵押物用你现在的自住房还是新买的投资房，都可。

么么公主

akaka 发表于 2022-11-3 15:44
当初你申请自住房贷款的目的是自住，所以用掉相关的offset里的钱以后产生的利息不能抵税。只有重新“创造 ...

是这样啊，你这样解释我就明白了，高手