问个小白问题，投资房比自住房贷款利率高1%，是不是依然应该offset自住房啊？

明若晓溪杨

问个小白问题，投资房比自住房贷款利率高1%，是不是依然应该offset自住房啊？税务的获益是至少30%啊！是这么理解吗？谢谢

11061516

offset对冲掉利息，offset里数额的loan amount 就没有利息了啊，放高利率会好一些吧

明若晓溪杨

11061516 发表于 2022-9-19 10:32
offset对冲掉利息，offset里数额的loan amount 就没有利息了啊，放高利率会好一些吧 ...

我以前也是这么以为的，所以一直是放高利率的账户抵充。但是，现在想来，不是的吧？ 我应该尽量把投资房Refinance，多出来的所有贷款额拿出来，放入我的自住房offset。因为这个投资房的利率就算是高，也就是高2%顶多了，而税务的抵扣至少是30%

11061516

只考虑贷款是放投资房更好，加上考虑税务的negative gearing，的确是 因为自住没有抵税

melmonash

放自住可以，投资房利息可以抵税。

alfredbird

明若晓溪杨 发表于 2022-9-19 10:41
我以前也是这么以为的，所以一直是放高利率的账户抵充。但是，现在想来，不是的吧？ 我应该尽量把投资房R ...

投资房refinance出来的钱放到自住房可以offset，但是在报税的时候这部分利息是不能抵扣的，因为他的用途不是generate income.

明若晓溪杨

alfredbird 发表于 2022-9-19 15:42
投资房refinance出来的钱放到自住房可以offset，但是在报税的时候这部分利息是不能抵扣的，因为他的用途 ...

不re的话，直接把原来offset的放进自住房，应该没问题吧？谢谢啦

SRMO

明若晓溪杨 发表于 2022-9-19 16:05
不re的话，直接把原来offset的放进自住房，应该没问题吧？谢谢啦

offset里的钱，随便转，没关系的

Cindy.Adelaide

尽量对冲自住房的贷款；投资房的利息支出是可以用于负扣税的。

开车大神

明若晓溪杨 发表于 2022-9-19 10:41
我以前也是这么以为的，所以一直是放高利率的账户抵充。但是，现在想来，不是的吧？ 我应该尽量把投资房R ...

不知道你怎么计算的

比如你投资利率6%,自住4%，

你全放自住 损失的投资利息理论上就是6%×你的offset，按照你说的税率30%，也是6%×30% = 1.8%
你全放投资 多节约了2%


1.要么你税率更高，
2.要么你的投资收入连扣除你的offset之后的利息和其他费用都无法cover

否则很难说你都放自住就划算

alven

可以有两套自住房吗？

ilovefamily

肯定得放自住啊，自住利息不能ng。。offset尽量放满，不产生任何利息才划算。。

明若晓溪杨

开车大神 发表于 2022-9-19 21:05
不知道你怎么计算的

比如你投资利率6%,自住4%，

100万的offset，全放自住，那么投资房6%产生6万的利息，6万的利息冲抵收入，本来6万要交假设30%的税，就是1.8万，少交了1.5万的税，一共付出是 6-1.8=4.2

如果全放投资，那么利息是4.%，就是4万，没有避税，付出是 4万。 看起来还是offset投资房划算啊！


这个东西我应该很多年前算过，得出的结论是放那个利率高的抵扣。今天突然，我不知道怎么了，就感觉是2%的利率差和30%的税率的区别了（一个不能抵税，一个全部抵税，难道不是30%的的获益？）

真心觉得自己年纪大了，脑子不灵光了，怎么也转不过弯来了

明若晓溪杨

ilovefamily 发表于 2022-9-19 21:20
肯定得放自住啊，自住利息不能ng。。offset尽量放满，不产生任何利息才划算。。 ...

你看楼上那个计算方式，我感觉也对啊！是应该抵扣利率高的。

明若晓溪杨

offset放自住房   付出：   投资房利率*offset金额-投资房利率*offset金额*30%= 投资房利率*70%*offset金额

offset放自住房  付出：   自住房利率*offset金额

也就是说，看看投资房利率的70%高还是自住房利率高，只要投资房的70%依然是低的，就应该是放在投资房划算

luliang2000

转贷

ilovefamily

明若晓溪杨 发表于 2022-9-19 21:34
你看楼上那个计算方式，我感觉也对啊！是应该抵扣利率高的。

他你不是说利息差是1%。。楼上按差2%算的。。
而且你broker没给你搞好，搞好了有的银行可以给3个自住贷款。。

明若晓溪杨

就是 看投资房利率*个人税率 和 自住房利率的 比较。这次，全写在足迹了，肯定忘不了了

citimaggie

明若晓溪杨 发表于 2022-9-19 21:32
100万的offset，全放自住，那么投资房6%产生6万的利息，6万的利息冲抵收入，本来6万要交假设30%的税，就 ...

你算的是对的。
说白了就是offset钱的实际利息收益或是实际房贷利息节省。
放自住房，就是自住房利率=4%。
放投资房，就是投资房利率-损失的负扣税=6%-6%×30%=4.2%。
所以答案取决于两个利息跟边际税率。

社区

明若晓溪杨 发表于 2022-9-19 10:41
我以前也是这么以为的，所以一直是放高利率的账户抵充。但是，现在想来，不是的吧？ 我应该尽量把投资房R ...

这个应该是最优解，购买投资房时贷款打满，随着房价上涨refinace出钱来放自住，但是这种操作可能有税务上的问题，这个refinace出来的钱并未用于投资，可能只能用最初购房贷款做负扣税。

sarahlin

开车大神 发表于 2022-9-19 21:05
不知道你怎么计算的

比如你投资利率6%,自住4%，

投资房和自住房的利差哪有那么大，了不起差1%，很多也就差个0.5%；固定利息差距就更小了，两年就有0.1%的差距，肯定是放自住划算。

社区

社区 发表于 2022-9-19 22:06
这个应该是最优解，购买投资房时贷款打满，随着房价上涨refinace出钱来放自住，但是这种操作可能有税务上 ...

查了一下，refinance后多出来的贷款不能负扣税，除非再投资。

开车大神

sarahlin 发表于 2022-9-19 22:20
投资房和自住房的利差哪有那么大，了不起差1%，很多也就差个0.5%；固定利息差距就更小了，两年就有0.1%的 ...

啊，我回复的帖子里面说的2%

mea

这么说吧，自住房的贷款是坏贷款，投资房贷款是好贷款。
坏贷款越少越好，现金肯定是放自住房

开车大神

明若晓溪杨 发表于 2022-9-19 21:32
100万的offset，全放自住，那么投资房6%产生6万的利息，6万的利息冲抵收入，本来6万要交假设30%的税，就 ...

6万的利息总有一部分被投资房收入offset掉了，这样在有利率差的情况下 其实不好说

不过现在投资自住利率基本可以一致，我的ANZ的房贷都是一个利率，没有问题，banker也不会过问。
如果利率差别不大，offset无脑放自住就ok