House跟公寓价格比例的极限存在吗？

cla

在悉尼，成熟地区同一地段全新占地600平的新House（五房左右）大概是新的两房公寓的5倍左右。典型的价格对比是400万 vs 80万。

每个人都知道的“常识”是，house涨的比公寓快（也就是长期来看土地价格涨幅高于人工价格涨幅）。那么，20年后，同一地段的两套新房的比例难道会是10:1 ？ 但是公寓还是会考虑容积率，绝大部分地方不会建高楼，最多建多层公寓。600平的地建套内120平的公寓，最多也就是10套了。那其实目前house跟公寓的比例离这个理论上的上限好像不是太远。

世界上别的地方有没有现存的例子，也就是house跟公寓的价格比例比悉尼还要高的（高于5:1）。可以举出一些吗？

如果目前house跟apt的价格已经接近理论上的极限了，那是不是可以假定未来公寓的涨幅不会输于house？

我自己比较倾向于后一种观点。我认为悉尼从2017到2022年公寓涨幅大幅输于house是因为受新引入的2%海外购房者land tax surcharge的影响。新公寓接盘的少了，已购买公寓抛盘的多了，再加上前两年covid对租赁的打击，共同构成了公寓价格的现状。

抛砖引玉，大家谈谈看法。

pollozhao

你想比比 北京四合院跟单元房 ??

cla

pollozhao 发表于 2022-5-16 09:29
你想比比 北京四合院跟单元房 ??

那你说说新建的四合院跟新的单元房的价格比例吧。
或者老四合院跟老单元房的价格比例。但单元房不能太小。按照国内的标准，悉尼的两房apartment可是很大的。

中国的情况很值得讨论。因为那基本就是我这里假设的20年后土地价值很高，人工成本相对很低的未来情况。

Jovani

以可以预见的将来， 独立屋对公寓的价格比例会一直提高下去，越是市中心的地方， 这个比例的提高速度越快。比如CITY周边， 现在是5：1， 十年以后可能是6：1 （提高20%）
而越是郊区这个比例增长速度会越慢， 比如西南Camden  之类的地方， 现在是3：1， 十年后估计 3.3：1 （提高10%）。

cla

Jovani 发表于 2022-5-16 09:47
以可以预见的将来， 独立屋对公寓的价格比例会一直提高下去，越是市中心的地方， 这个比例的提高速度越快。 ...

如果十年house价格才比公寓多涨20%，那投资house就是失败的。因为同样的价格买多套公寓，租金完胜house。

lengmo

公寓太小，150平就算大号的了，注定了不适合澳洲人，最多是个拮据的过度品上了不价。公寓这东西可复制性太强，供给无限，属于拉动产业链的产品. 和house之间并没什么关联.

另外涨不涨还要看银行放不放，什么时候银行给apartment放贷了再说吧。Qld的apartment能贷出来70%就算走运了，说白了就是银行那儿并不觉得apartment这东西有价值。

dingyipu

cla 发表于 2022-5-16 09:55
如果十年house价格才比公寓多涨20%，那投资house就是失败的。因为同样的价格买多套公寓，租金完胜house。 ...

你这个算法没错，所以均衡的时候应该是House涨幅至少是这么多套apt的额外租金收入。

cla

buonasera 发表于 2022-5-16 12:16
同地段房间数相同，极限是3，楼主不能拿4房对比2房， 4房要对比4房，3房对比3房。 ...

4房的公寓市场上太少，3房的新house市场上也太少。

拿主流的5房house对比主流2房公寓，比比价差是合适的。

ARACT

一个是私人土地，一个是集体土地。
两种属性截然不同，价格差没有极限

wjoptical

600平室内300平5房house vs 120平2房公寓

显然地价越高，这个值越大

地价高高密度区域会往10:1靠，sample:zetland，stleonardes，地价低低密度区域往5:1靠，sample:st ives，bella vista，再偏远一些，值更低一些，毕竟人工占比上升

我想要的生活

公寓，除了city cbd里面的，所有的区的公寓价格应该一个价，两房，60，三房80。

yl002

我想要的生活 发表于 2022-5-16 13:41
公寓，除了city cbd里面的，所有的区的公寓价格应该一个价，两房，60，三房80。 ...

那bondi beach的2000万三房apt属于什么？

wjoptical

我想要的生活 发表于 2022-5-16 13:41
公寓，除了city cbd里面的，所有的区的公寓价格应该一个价，两房，60，三房80。 ...

太扯了，mosman的公寓和wwp的公寓显然是不同价值的

boklau

没个Unit都有地价吧，我觉得上限差不多1:4这样， 大部分还没到这个水平

haomaomaojj

发这么多帖讨论啥，直接点，house到头了，公寓要涨，中介，上楼花

cla

haomaomaojj 发表于 2022-5-16 14:20
发这么多帖讨论啥，直接点，house到头了，公寓要涨，中介，上楼花

你的认知也就到这个水平了。。。

yingke

以现在为基点，未来十年公寓的涨幅远超house!我不是嘴炮，我是用真金白银去买，今年准备买二套或三套公寓！地段很重要，交通枢纽和购物中心的核心地段，不能买楼花，strata报告要多查看！

noAddedSugar

同意，还有很多独立屋租金回报率已经很低了，自住就算了，如果买了投资独立屋，大量负现金流，那贷款能力就一次被消耗光了，万一赌错没涨就贷不到更多了。
相反的，公寓本身租金报酬高，买了一套对借贷能力的降低没那么多，比较容易搞下一套。如果会挑，找到有资本成长的之后能refinance就是锦上添花了,低层或是户数少或是地点好的公寓应该是后市看好。

你逻辑基本没毛病，但可以想见一些每个月贴钱的独立屋投资房东，和只有一套独立屋自住的人肯定要喷你。

yingke

我想要的生活 发表于 2022-5-16 13:41
公寓，除了city cbd里面的，所有的区的公寓价格应该一个价，两房，60，三房80。 ...

什么叫张嘴就来？这就叫张嘴就来！

syd8888

请问有没有网站可以查到悉尼house的地价吗