从上一个利率上涨周期看澳洲房价走势

asschemer007

RBA自从2010年以来从未上涨过利率，这次的加息周期可能是很多自住或者投资人从来没经历过的。

上一个利率上涨周期是2002-2008，2008年金融危机开始后，结束紧缩。

从图中可以看出，2002-2008年，现金利率上升3%，房价却上升了30%以上。

决定房价的因素很多，利率涨跌只是其中之一。长期持有，肯定是赢家。

winnie153

2002-08那是经济真的好，受了中国经济的红利。这次应该还有什么救命稻草？

asschemer007

winnie153 发表于 2022-5-4 17:54
2002-08那是经济真的好，受了中国经济的红利。这次应该还有什么救命稻草？

每个阶段都有每个阶段的特点和政策；

但我认为，唯一不变的政策就是；政府和银行都不愿看到房价下跌，在升息时期，会有其他一些政策出台来托市。

大头爸爸

不错啊，摆事实讲道理

十月初八

asschemer007 发表于 2022-5-4 18:03
每个阶段都有每个阶段的特点和政策；

但我认为，唯一不变的政策就是；政府和银行都不愿看到房价下跌，在 ...

美国不愿看到股市下跌,澳洲不愿看到楼市下跌,好像确实有这种倾向.

真傻本傻

希望不要有空军进这个帖子撒泼打滚恶语相向

liuyang327

背景不同，不能类比。虽然以史为鉴，但是应该放在大的类似的时代背景下去类比。简单的拿加息就去比较，只能是误导。任何时候，定位于自身的状况，做出的合适的选择，才是对的，而不是去赌未来。

steven991010

大批空军在来的路上，预估喊楼主是中介的会超过10层楼

悉尼麦迪

所以 007认为从现在开始要暴涨了？

buongiorno

涨涨跌跌

raspberry10

过去两年已经暴涨20%以上了，这次加息多多少少都会打击到房市，虽然人工和材料全面上涨，但也只能说新房价格下不来，二手house的话就难说了，毕竟涨幅惊人，回吐一部分利润也是很正常的，当然也不会一下又暴跌，阴跌个1-2年的机会很大，想买house的同学可以等到2023年年末再看看先声明我不是空军，但也等着房价跌下来再接着买，这一两年老老实实搬砖，让加息的子弹再飞一会儿吧

红红dance舞鞋

微跌有可能，暴跌腰斩不可能。软着陆是政府最期待的，如果房市危险政府肯定会出台政策救，政府就是找平衡，在通胀和房市之间。

tantan0532

缘木求鱼，刻舟求剑

asschemer007

悉尼麦迪 发表于 2022-5-4 19:08
所以 007认为从现在开始要暴涨了？

房市如同股市和汇市，它是受很多因素制约的，是各种国内政策,经济变化,利率变化，移民政策等等叠加的结果；

比如工党刚刚实行的“政府出资40%，首付2%就可买90万以内的房子“的政策是绝对利好房市的，购房者只需要还60%的房贷的利息，我相信就算利率涨到5%，也不会打消这部分人的购房欲望的；

要知道，这只是其中一个政策，我相信在加息阶段，政府会出台各种补贴政策来扶植房市。

说涨或者说跌，都需要一个合理的解释，不是“一看到加息，房价就跌”这么简单的。

mwmw

楼上说的没错，典型的刻舟求剑，土澳奥运会之后经济腾飞，GDP从2000-2012最高翻了4倍，之后就停滞不前，除了房价

https://tradingeconomics.com/australia/gdp

kai41314

2002-2008年，现金利率上升3%，房价却上升了30%以上，那是因为之前1990-2002年房价没什么涨(整整12年只涨12%)，也没疯狂印钱，现在情况完全不同，疯狂QE，房市狂牛之后升息缩表是前所未见，加上战争，上海封城，恶性通膨，情况可能会比想像的要更糟，半年之后可能完美风暴海啸来袭

xrzedane

raspberry10 发表于 2022-5-4 19:16
过去两年已经暴涨20%以上了，这次加息多多少少都会打击到房市，虽然人工和材料全面上涨，但也只能说新房价 ...

等到2023年底利率涨到10%你买啊？

harley2ellie

我记得2008年是之前几年的低点，到你这里怎么是一直涨呢？

ilovefamily

harley2ellie 发表于 2022-5-4 20:32
我记得2008年是之前几年的低点，到你这里怎么是一直涨呢？

08年即使是低点，房价也比06年前高很多。。
因为我在08年买了个房。。当时看了很多房，举个栗子，06年时50w可以买个大house，08年只能买到unit。。然后09年经济危机一过，房价又开始狂涨。。记得那个房子还没settle就开始涨，最后拿钥匙时，中介恭喜我们有眼光有魄力。。

lengmo

1.你不妨也看看02到08年的通涨是多少，算出实际涨幅
2.再看看同时期美加新中环比房产涨幅
3.然后再看这一期间的政府债务是多少，居民平均债务又是多少，升息是否有如今的影响力
4.最后再看看同期有没有缩表，即缩减资产债务表，为什么威力比升息大的多，请参考宏观经济学基础的宏观调控篇。

lengmo

ilovefamily 发表于 2022-5-4 20:37
08年即使是低点，房价也比06年前高很多。。
因为我在08年买了个房。。当时看了很多房，举个栗子，06年时5 ...

我是11年底到13年初陆陆续续买的几套，都跌回去了25%，很多房主的卖价低于当年02到04年的建房成本, 在平价甚至亏本卖房，到16 17年左右才回到09的10年的水平，至少QLD是这样。

芳草萋萋

2002-2008房价基数多少？工资多少？

asschemer007

我的理解是，澳洲目前的经济情况是不如02-08年那时候的，但比疫情期间是好了不少，属于恢复阶段，还不具备加息的条件，目前的加息是被动加息，是全球加息的大环境下的被动加息；

而这次的全球性加息是在百年一遇的后疫情时代的特殊产物，并不符合一贯的经济规律。

这次的加息周期被很多业内人士认为是最短的一次加息周期，加息进程很可能会被经济硬着陆打断，进而演变成降息周期；

房价在这个特殊阶段其实是比较难预测的，唯一能确定的是，不论这次谁上台，都会出台一些政策来扶植和刺激房市，毕竟房地产是现在澳洲经济的最大支撑了，房市上涨会很好的带动经济发展。

ilovefamily

lengmo 发表于 2022-5-4 20:48
我是11年底到13年初陆陆续续买的几套，都跌回去了25%，很多房主的卖家低于当年02到04年的建房成本亏本卖 ...

vic不是。。。
就再也没跌回去过，即使08年经济危机时也比06年贵很多。。。
12-13年我想买一个ringwood的双层大house，才59w，老公不让买，然后一直涨，后来不管怎么跌，都是100多万。。

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-4 21:03
我的理解是，澳洲目前的经济情况是不如02-08年那时候的，但比疫情期间是好了不少，属于恢复阶段，还不具备 ...

没有政府希望房价垮掉, 准确的说政府不希望任何产业垮掉. 但并不是说就没有房价过热向下跌, 就算下跌个15到20也夸不掉比如12年, 澳洲房地产当时也没垮掉, 21年中国房价硬限制成交价下跌也没垮掉.  就不存在只涨不跌的市场.  

lengmo

ilovefamily 发表于 2022-5-4 21:08
vic不是。。。
就再也没跌回去过，即使08年经济危机时也比06年贵很多。。。
12-13年我想买一个ringwood的 ...

我11年底62万买了个在02年建造成本66万, 08年涨到87万的房子.  13年初买了个104万, 在04年建造成本98万, 08年涨到130万的房子

whsank

steven991010 发表于 2022-5-4 18:57
大批空军在来的路上，预估喊楼主是中介的会超过10层楼

这个。。。楼主本来就是中介

asschemer007

lengmo 发表于 2022-5-4 21:10
没有政府希望房价垮掉, 准确的说政府不希望任何产业垮掉. 但并不是说就没有房价过热向下跌, 就算下跌个15 ...

现在这个阶段，并不是所谓的“跌跌更健康”，而是根本跌不起，房市如果稍微有些许下跌，会有很多连锁反应，在加息环境下的脆弱的经济，肯定吃不消。


连一向保守的工党，这次都不遗余力的出政策刺激房市，可以想像以后的光景。

如果政府想让房价涨，那么房价没有不涨的理由，加息就是房价上涨的助推器。

Sorrymaker

ilovefamily 发表于 2022-5-4 21:08
vic不是。。。
就再也没跌回去过，即使08年经济危机时也比06年贵很多。。。
12-13年我想买一个ringwood的 ...

那是因为墨尔本涨跌都不厉害，

我前两年被调到悉尼当时觉得房价kyoong，brighton还可以对标一下悉尼的mosman，rose bay你现在回过头来看呢？现在也就是普通下北和上北的价。
连这次悉尼西区，很多黑，毒枪击，穆斯林扎堆的区都比ringwood中位价高了，两个城市房市差距不是一般的大

yingke

lengmo 发表于 2022-5-4 21:13
我11年底62万买了个在02年建造成本66万, 08年涨到87万的房子.  13年初买了个104万, 在04年建造成本98万,  ...

我两个朋友真实的例子，一个2003年将近190万买的房，我2011年底买房时，他的房子还到不了当初的买价，但去年底卖了430万。另一个也是2003年80万买的duplex,在2011年时最多只能卖70多万，他一直没卖，但现在至少200万以上。房价长期上涨是肯定的，但一轮暴涨后买入的几年解不了套也是非常可能的。去年下半年到今年初买入house的大概率三五年内赚不了钱，但拉长到十年，任何价位都不会亏。这也是人们常说的最好的买房时间是十年前，其次是现在！