利率涨后，贷款能力下降多少呢？

leoyin2014

如果到 2022 年底浮动利率上调 0.90%（现金利率上调至 1.00%），那么年收入 100,000 元的单身人士将少借 67,800 元。假设有 20% deposite。

之前借贷能力  之后借贷能力   差额
737,100 元  -  669,300元 =  67,800 元

如果到 2023 年 2 月浮动利率上调 1.15%（现金利率上调至 1.25%），那么年收入 100,000 元的单身人士将少借 84,900 元。假设有 20% deposite。

之前借贷能力  之后借贷能力   差额
737,100 元  -  652,200元 = 84,900 元

也就是有11.5%的降幅

所以，如果下周的浮动利率涨了之后，借贷100万，每年要多付出几千的利息，对借贷能力立即就会有打击，大家应该主动去重新做一个预批，获得自己真实的借贷能力以免耽误买房。

如果利率涨到10%，恐怕这个单身人士，永远别想买房了。


资料来源

https://www.ratecity.com.au/home ... ome-loan-repayments

ARACT

楼主的口风变了？
跟我之前说的一样，涨利息影响最大的是借款能力。每月还款倒是次要的。
目前商业物业，民用物业的净回报率都是2%左右。
如果利率上涨1%，那么意味着房地产的回报率，就已经低于借贷利率。如果capital gain不继续涨的话，那么继续持有就是赔钱的。在涨息的情况下，capital gain往往是降低的。

现在amp银行 活期存款利率，1.35%，如果基准利率涨1%，那么活期存款利率就已经是2.35%了，定期存款就是3.35%了。把钱存银行里，已经超过了绝大多数房产的净回报率。
那点租金回报，就好比追逐分红高的股票。赚的那点分红/房租，无法抵御资产价格波动的变化。
如果你下个月可以低1-2万买房，那你肯定不会现在入场。
会有大批资金从股市，房地产撤出。如果回报率还没有银行存款高，那为啥要去冒这个风险？

当市场上下跌的预期已经形成的时候，就很难阻止了，惯性需要下跌至少6个月。

leoyin2014

香蕉刀削面 发表于 2022-4-29 07:58
》如果利率涨到10%，恐怕这个单身人士，永远别想买房了。

如果利率能上涨到10%，房价估计真会腿斩了。。。 ...

100w贷款，利率10%一年就是10万利息

单身人士，一年税前收入才10万，哈哈

还可能买房吗？不活了？

leoyin2014

ARACT 发表于 2022-4-29 08:08
楼主的口风变了？
跟我之前说的一样，涨利息影响最大的是借款能力。每月还款倒是次要的。
目前商业物业， ...

几百万的房子，周租600，简直就是大赔本，怎么还有这么多人去干？买了华人区300-400万的房子

他们图什么呢？


同志，你已经陷入魔套，脑子中的执念太深

别忘了，像你这么能算计的都是极少数，大多数人，是有钱任性，想买就买，或者就是刚需，需要就买

只有你这样的盯着2%回报率的，才在梦想房价腰斩

别忘了有人说过，今天的100万，30年后价值500万，你得了一小小存款利息，但是你那点利润，早被通胀吞噬了。

ARACT

leoyin2014 发表于 2022-4-29 08:11
几百万的房子，周租600，简直就是大赔本，怎么还有这么多人去干？买了华人区300-400万的房子

他们图什么 ...

你想太多了，房价长期是涨的。本轮，腰斩也是不肯能的。
不要恶意散布恐慌。

绝大多数买房者，都不是有钱任性。你买投资房，是因为有钱任性吗？显然不是。

leoyin2014

ARACT 发表于 2022-4-29 08:16
你想太多了，房价长期是涨的。本轮，腰斩也是不肯能的。
不要恶意散布恐慌。

同志，你忽视了一点

如果你不买房，你除了一个首付之外，你根本不拥有什么可以存在银行吃利息的大额存款！

如果不投资，你能有几个收益？你就只有你首付的那点3%的存款利息！

你这是混淆视听，同志，拥有整个房产的人的回报率，和你首付得的存款利息，可以比吗？

altman

各方都有理，就是这市场貌似不太讲理

Sorrymaker

好久没看到leo哥发文了

miss鱿鱼

leo哥最近又由多转空啦？这个帖子值得纪念下。各位多军有出来澄清下的么？

ARACT

leoyin2014 发表于 2022-4-29 08:30
同志，你忽视了一点

如果你不买房，你除了一个首付之外，你根本不拥有什么可以存在银行吃利息的大额存款 ...

囤积现金为了抄底，又不是为了永远存着

ryu2011

香蕉刀削面 发表于 2022-4-29 09:57
我稍微畅想一下利息到10%以后的场景。

到时候和有一批房子大概率跌穿货款，银行会让房主补交现金来维持 ...

如果澳洲本土不发生战争，想不出任何理由利息会涨到10%。不过这个年头打不打仗，还真的就不能预测。俄毛开启了极坏的头。

leoyin2014

香蕉刀削面 发表于 2022-4-29 09:57
我稍微畅想一下利息到10%以后的场景。

到时候和有一批房子大概率跌穿货款，银行会让房主补交现金来维持 ...

真是美好的幻想

tina-go

楼主的意思是：

看，多亏我买了房，你们预计房价下跌没错，但是你们到时候房价下跌了 借的到钱吗？借不到也就买不到。还是我买房了英明。

leoyin2014

tina-go 发表于 2022-4-29 11:00
楼主的意思是：

看，多亏我买了房，你们预计房价下跌没错，但是你们到时候房价下跌了 借的到钱吗？借不到 ...

房价即便下跌也得一年两年 但是贷款能力马上就降低了

hxsh2000

tina-go 发表于 2022-4-29 11:00
楼主的意思是：

看，多亏我买了房，你们预计房价下跌没错，但是你们到时候房价下跌了 借的到钱吗？借不到 ...

现在不少人都是不得不这么买的，要不贷款一收紧，就没办法买第一个房子了

ARACT

leoyin2014 发表于 2022-4-29 11:08
房价即便下跌也得一年两年 但是贷款能力马上就降低了

没事儿，我早囤积好了现金，而且现在杠杆也降低了。solid income，加息了也能借的出钱。
已经准备好了，房价低了，可以抄底。

之前都说过，当别人借不出钱的时候，就是你该抄底的时候。

tina-go

ARACT 发表于 2022-4-29 11:27
没事儿，我早囤积好了现金，而且现在杠杆也降低了。solid income，加息了也能借的出钱。
已经准备好了， ...

请问什么是

现在杠杆也降低了

ARACT

tina-go 发表于 2022-4-29 11:29
请问什么是

现在杠杆也降低了

有些资产是优质的，有些是不优质的。买的时候并不能100%有把握，高点的时候就是处置不良资产的时候。
我的意思是，已经高点套现，处置了不良资产，主动把自己的杠杆降低了。

等待下一波抄底。

tina-go

leoyin2014 发表于 2022-4-29 11:08
房价即便下跌也得一年两年 但是贷款能力马上就降低了

其实我kind of 理解你说的意思。不否定 也不肯定，客观的讲

在过去这么多年里，低谷有过几次？

17年中-19年中

那么这个过程中，是用的怎样的速度下滑的？换句话说，

1，是一口气下滑，然后持续低？

2，还是逐渐下滑呢？

leoyin2014

tina-go 发表于 2022-4-29 11:32
其实我kind of 理解你说的意思。不否定 也不肯定，客观的讲

在过去这么多年里，低谷有过几次？

从来就没有什么一口气下滑吧

tina-go

leoyin2014 发表于 2022-4-29 11:37
从来就没有什么一口气下滑吧

我记得2020年 4月-八月之间

就是突然一下冷了

但是那是有原因的。如果没有Covid的话， 从19年 年中复苏后，2021年的繁荣提前到来 而没有2020年的冷场那几个月

zhengdpb

高通涨原本就是富人抢劫穷人的大好时机…
稍微顶不住抓不住就可能是一生的阶层锁定。

Paedobaptism

ARACT 发表于 2022-4-29 08:08
楼主的口风变了？
跟我之前说的一样，涨利息影响最大的是借款能力。每月还款倒是次要的。
目前商业物业， ...

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... mp;tid=1736133&

楼主现在都要勒紧裤腰带了

hxsh2000

香蕉刀削面 发表于 2022-4-29 14:21
澳洲已经接近10年没有加过利息了，谁也不知道加息后房市会怎样。

我个人觉得现在还是现金为王比较好。  ...

通常来说，你说的是比较稳妥的和安全的。对于少首付贷款额又可能受大影响的，可能会不得不在这个时候买。不同人和不同情况，做出的决定会有所不同的。最好的方法还是不要等单边，一定要怎么样，要不如果没发生，压力太大。

天涯浪客

tina-go 发表于 2022-4-29 11:00
楼主的意思是：

看，多亏我买了房，你们预计房价下跌没错，但是你们到时候房价下跌了 借的到钱吗？借不到 ...

厉害，也就你看懂了。

leoyin2014

香蕉刀削面 发表于 2022-4-29 14:21
澳洲已经接近10年没有加过利息了，谁也不知道加息后房市会怎样。

我个人觉得现在还是现金为王比较好。  ...

你现在只有一个20%首付，你还现金为王什么
你这点现金能成王吗？

如果你存着上亿，等着房市大跌进入抄底，全款买，你是王

按揭本来就是保值现在的钱到未来
预支未来的收益
应该说，能借来钱，才是王

mea

利息上升导致房价下跌时，对于买HOUSE的人来说是双杀。
第一方面的资本缩水，另一方面是现金流更负。
但这时可能会出现一种情况，有好房子上来卖，而且竞争的人又很少。
所以这时候，就需要你有现金储备，

天涯浪客

leoyin2014 发表于 2022-4-29 14:45
你现在只有一个20%首付，你还现金为王什么
你这点现金能成王吗？

能贷出款才是王道，贷不出来全扯淡。

leoyin2014

mea 发表于 2022-4-29 14:53
利息上升导致房价下跌时，对于买HOUSE的人来说是双杀。
第一方面的资本缩水，另一方面是现金流更负。
但这 ...

我早说了，除非你在你们村里卖房，除了村民没人买
否则竞争太少，只能存在你的梦里
而且house房主，有房租，固定利率，负扣税，三重保障，比还没买房的，更有优势保留这个房子
如果人家都留不住，你更留不住。

mea

贷款额度其实是多空双方争论的一个实质焦点。
一些多方的观点实质上把贷款额度用的最大。
我是觉得过去的一年涨幅太大，现在开始就要抓紧时间还钱。
银行放贷不光要看你的收入，还要看你贷款余额