公寓的增值不高，投资的价值是什么？

Sammy

请问各位大神，公寓的增值幅度很小，物业费又高，那么投资的意义是什么？我在墨村，小弟是地产投资方面的新人，感谢各位指教。

ARACT

负扣税，嗷嗷高

Sammy

ARACT 发表于 2022-3-20 18:46
负扣税，嗷嗷高

负扣税是哪里？ 之前听人说公寓的耗损值很高，每年靠这个负扣税。但是不是要找会计才能计算耗损？

ARACT

Sammy 发表于 2022-3-20 19:03
负扣税是哪里？ 之前听人说公寓的耗损值很高，每年靠这个负扣税。但是不是要找会计才能计算耗损？ ...

买新房，折旧，每年净亏损，然后抵扣工资的个人所得税

Mr6Pack

ARACT 发表于 2022-3-20 19:06
买新房，折旧，每年净亏损，然后抵扣工资的个人所得税

这个我不懂，卖房的时候还要还回去啊，所以到底占什么便宜了？

2013whyregister

Mr6Pack 发表于 2022-3-20 19:20
这个我不懂，卖房的时候还要还回去啊，所以到底占什么便宜了？

可以一直不买，退休再卖或者当遗产

ARACT

Mr6Pack 发表于 2022-3-20 19:20
这个我不懂，卖房的时候还要还回去啊，所以到底占什么便宜了？

持有一年以上，资本利得税有50%的折扣，还是合算的

limaaa

先自住半年，然后出租，6年之内再自住，是否不需要交增值税？

jimg1

投资新公寓的一是高收入人群可以负扣税，二是海外投资者，只能买新公寓。
五年以上的公寓负扣税价值就很低了，很多人钱不够的会买来自住。

ymmf

在你被洗腦前：

負扣稅簡單點就是你做房東，租金收入減去各種開銷（利息，折舊，地產代理佣金）後如果是負數的話可以從你的income tax減去。如果你收入高於18萬，marginal tax rate是45%的話那你每虧損$1政府回你0.45c。但，你仍然是55c out of pocket。
新房可以做depreciation（找quantity surveory做depreciation schedule），由於新房depreciation的數目大，所以很多時候是你帳面上是negative，但實際上是positive cash flow，那就又有cashflow又有tax refund。
但有兩點很多人沒有提：
1. depreciation到你賣房時也會計誰capital gain tax裏，當然你一年內不賣的話是CGT減半，但你要明白不是100%的depreciation都是進你口袋的。
2. negative gearing有用的前提是樓價只升不跌。不然你隨時間過去depreciation減少的話你只會更negative。值不值得就各有各說了。

有錯的請大家指正。

bestwishes

而且付扣税一直有争议要取消？

Jade19

头些年负扣税了，5/6 年之后租金可以cover所有费用，甚至每月贷款本金的部分，那么三十年后不就是租客白送了套房给你吗。大地破房估计要十年左右才能正现金流，对前期资金投入要求高入门上车不容易，但是小公寓差不多中产都可以负担头5/6 年的负收入

gavinnye

woshiken 发表于 2022-3-20 19:33
存在的价值有：
1.养活了一群strata的人，带动了GDP
2.割小白韭菜

不管你说的有没有道理，看你这么辛苦码字的份上给你加点分吧，鼓励一下新人

alicemel

支持

xq052b

Mr6Pack 发表于 2022-3-20 19:20
这个我不懂，卖房的时候还要还回去啊，所以到底占什么便宜了？

captial gain有50%减免

然后钱有时效性的，退税是马上拿到可以用的，明白吗？

CLZ58322

Check 3501/486 Pacific highway, St Leonards.

Bought for $5,485,000 off the plan. Settled in January 2020.

Just sold $8.1M.

king_wu

CLZ58322 发表于 2022-3-20 21:58
Check 3501/486 Pacific highway, St Leonards.

Bought for $5,485,000 off the plan. Settled in January ...

8.1M, 谁买了这种房

天涯浪客

楼主这个问题其实应该问问你自己，是属于什么样的投资者？一般来说收入低，钱少的买公寓，收入高，钱多的买house。为什么足迹上喜欢买house呢，因为大部分人都是年薪20万以上的，不买house买啥。。。

Isydney

House能住得舒服的实在不多，贵且杂事多，生活不是很方便，每个人的生活习惯不一样，有人喜欢种花种草，有人就喜欢逛街买东西，有人喜欢清静有人喜欢热闹。公寓这两年主要受疫情影响，等工作生活逐步恢复正常，出租回报和各种业余生活丰富起来了就看出公寓的好了。还有等利率上涨时公寓比house负担小很多，涨幅小风险也小。

mountaindaisy

现在公寓太多了，到处建

cgz

以前公寓和house的增幅差不多的，所以很多人买公寓投资。公寓和house增幅拉大只是这几年的事情

Mr6Pack

xq052b 发表于 2022-3-20 21:55
captial gain有50%减免

然后钱有时效性的，退税是马上拿到可以用的，明白吗？ ...

加入我今年因为depreciation退回五百刀，五年之后我卖房子，可能只需要还三百刀？ 而不是五百？

xq052b

Mr6Pack 发表于 2022-3-21 08:23
加入我今年因为depreciation退回五百刀，五年之后我卖房子，可能只需要还三百刀？ 而不是五百？ ...

大概是这意思吧，具体你要找会计师算的

chcfy

在澳洲  常住的自住房以外, 其他物業就算作投資房, 不管那些房子是否出租收取租金為目的.....
在市區擁有一個小單位, 有時是因為方便, 方便上班工作等.....  
小單位業主不需要看顧物業的公家地方.....
小單位的價格是能力可以額外負擔的, 升不升值沒有什麼大不了, 反正賺了也是要分一半給稅局.....

wTam

同样价格的公寓比耗子，住的舒服多了

faithdescent

Jade19 发表于 2022-3-20 20:21
头些年负扣税了，5/6 年之后租金可以cover所有费用，甚至每月贷款本金的部分，那么三十年后不就是租客白送 ...

差不多是这样，现在CBD的租金明显上涨了，我一个小公寓靠租金每个月自己再掏一点点本金就行了，确实有让租客养房的感觉

鱼生控

公寓投资的价值就是，想投资，但钱又不多，又不想错过，可以退点税的人

6mf9

2013whyregister 发表于 2022-3-20 19:21
可以一直不买，退休再卖或者当遗产

退休再卖，或当遗产有什么好处？

mazda333

就澳洲来说，买房还是为了求升值，收到那点租金在巨大升值面前几乎可以忽略不计。能买house还是买house，公寓现在还是供大于求，这几年要补涨还是难。

hupxd

公寓和公寓的差别太大了。我的公寓出租正现金流。作为保守投资也算过得去吧。就是受疫情影响完全没增值，比较鸡肋。