看起来优质的商业物业，其实蹊跷得很，坑很多

WACT

这几年不间断的观察，有一个体会： 看起来很优质的商业物业，突然拿出来卖，蹊跷得很，很多都是有坑的。

案例1
某区，NAB银行的一个物业，非常好的location。这样的location 几乎是世代相传，从来不卖。有一天突然拿出来卖了。过了半年，银行搬家了。

案例2
布里斯班某工业区 ANZ银行的物业，私下卖了好几年，中间也挂出来卖过。最后要价太高，一直没成交。直到最近ANZ这家分行停业了。好在没人买，不然银行搬走，物业价值瞬间贬值。

案例3
布里斯班越南区，一个幼儿园+宠物诊所 ASX上市公司，当时卖的很好，很快成交了。过了2年，这家宠物诊所搬走了，物业挂牌招租。而这个物业不在购物中心，不在主街，估计难租出好价格。甚至我觉得也不好租。因为旁边大购物中心，空置一大堆。

案例4
这些年看到的Hotel， Motel ，早年宣传的回报率多高多高，尤其是内陆的Motel。足记上还有网友介绍过。这样的物业，租客针对性太单一了，房东被租客牵着鼻子走。现在一大堆Motel， Hotel等着出售。卖不好卖，拿着烫手。
有一些Hotel，就算没疫情也是谁干谁赔，没几年就得换手一次。

案例5
加油站，不要以为加油站不会倒闭，一样会倒闭，一样会交不上房租。你能去天天打官司？华人区里过去有个加油站，location很蹩脚，卖了之后，几年内倒闭了好几次。我猜想，每次追讨租金都是鸡飞狗跳，律师费花了一大把，不一定能要到钱。

案例6
City 的餐馆物业。这个餐馆看起来装修漂亮，也挺高大上的。但是location，也说不出啥大问题，但是看起来就是不那么顺眼。物业门脸看起来顺眼很重要的。华人老板买了这个物业，没过多久餐馆倒闭了。这些年，多次看到这个餐馆的物业在网上招租。房东得多操心。

优质的物业，还没多少人抢，等着你捡到宝贝？现在这个世道基本不可能，陷坑的可能性或许更大

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另外我想说说对黄金海岸commercial 物业的看法。
我对黄金海岸的commercial ，还是没有太大信心。人口看起来涨了3%，挺多的。但是人口太分散了，大部分人口增长都在远郊的新区，跟黄金海岸主城区没啥关系。黄金海岸现在主城区的人气也不是太好，而且我觉得城市发展的速度有点慢。
黄金海岸commercial 开发的非常多，供给太多了，多到过剩，而需求远远滞后。

黄金海岸的commercial，我觉得赶不上阳光海岸。阳光海岸没有过度供应。

twas

商业物业水很深，投入大，Capex投入更大，新手慎入