利息上涨，空军未受其利先受其害

icac

今天经过一个购物中心对面的住宅区，发现一个出租房十多组人在看

租金市场明显回暖

回家一看数据，发现vacancy rate从最高的4%已经下滑到了2.6%

租金也已经从2021年最低 430 回升到 500 （2房unit均价）





感觉房价下降机会不大，但是租金上涨已经板上钉钉了

v26v26oo

看什么位置了，昆州和郊区反而人多，cbd公寓降租也没人去

mea

楼主先定义一下什么叫“空军”？

dmxgaji

租金和空军啥关系？难道房东支出成本不变的吗，利息继续上升，你租金的增幅能cover每月的还贷吗

WACT

吹吧，澳洲现在人口，每个月都是负增长，持续2年了。2年里新建房源十几万套。
一大批还搬迁到昆州，南澳。
人越来越少，租房越来越多？悉尼，墨尔本现在需要一个人租2套房居住了？

WACT

没啥空军多军，大部分人可以平常心面对涨跌。
只是有一批歇斯底里的房产投资者，和中介大忽悠。

maxinfang

这有啥好嘲讽空军的
只能说没有自住房的 要面对涨租的风险

maxinfang

dmxgaji 发表于 2022-2-12 16:16
租金和空军啥关系？难道房东支出成本不变的吗，利息继续上升，你租金的增幅能cover每月的还贷吗 ...

你应该要问的是 租金的增幅能cover 由于加息导致的增加的还款吗？
Cover不住的

asschemer007

maxinfang 发表于 2022-2-12 15:36
你应该要问的是 租金的增幅能cover 由于加息导致的增加的还款吗？
Cover不住的
...

第一句没问题

但第二句，怎么就突然下了结论：cover 不住？

你结论下的未免太绝对了吧？

事实上，先不论那些固定了3年利率的买家，利率上升对他们来说只赚不赔；就算是还没固定利率的房东，上涨的租金cover 掉上涨的利息都是绰绰有余的。

利率上涨，最先承受不住的是那些还没有买自住房的人，生活日常必需品涨价，连房租也涨价，储蓄缩水，他们是最受煎熬的一个阶层了。

asschemer007

maxinfang 发表于 2022-2-12 15:33
这有啥好嘲讽空军的
只能说没有自住房的 要面对涨租的风险

空军默认为是没有自住房的人(至少是绝大多数)。

maxinfang

asschemer007 发表于 2022-2-12 16:49
第一句没问题

但第二句，怎么就突然下了结论：cover 不住？

现在利率基数低 加息影响比较大
房租续约一年好像不能涨过15%的样子
比如你利息io 2.5% 今年0.25涨两次 也才3%利率 但是支出增幅20%
cover 不住 没毛病
嗯我定息了 不过定了有什么好讨论的 我们不是讨论没定的嘛

天涯浪客

WACT 发表于 2022-2-12 15:19
吹吧，澳洲现在人口，每个月都是负增长，持续2年了。2年里新建房源十几万套。
一大批还搬迁到昆州，南澳。
...

根据我的观察，现在租金说不上涨多少，但是已经恢复到疫情前的水平了，但是房贷利率比疫情前可是低太多了。。。

dmxgaji

asschemer007 发表于 2022-2-12 15:53
空军默认为是没有自住房的人(至少是绝大多数)。

真正空军怎么可能没有自住房，空军都是空投资房的

fademark

dmxgaji 发表于 2022-2-12 17:08
真正空军怎么可能没有自住房，空军都是空投资房的

你这么看好房价跌，怎么不把你的自住房卖了，等抄底买进不是更好？

shellte

asschemer007 发表于 2022-2-12 16:49
第一句没问题

但第二句，怎么就突然下了结论：cover 不住？

仔细算一下，升息的情况下，只有一套房的人跟租房的比没什么优势啊。租房的要涨租金，自住的也要涨利息呢。
100万的房子，80万的贷款，涨0.5%的利息一年就要多交利息4000刀，分到每个星期是80刀。
100万的房子，现在租金大概是600一个星期，一下子涨租客10%的租金，就是涨60的租金也比多交80的利息的要少啊。如果是高密度住宅区，遍地的apartment，租金基本涨不了，利息的增幅基本都是房东自己扛了。

asschemer007

maxinfang 发表于 2022-2-12 15:57
现在利率基数低 加息影响比较大
房租续约一年好像不能涨过15%的样子
比如你利息io 2.5% 今年0.25涨两次  ...

不是这么绝对的，要因房而异：

对于年租金回报在3%以上的高租金回报的房子，涨租15%是足以cover 利率上涨0.5%的(在贷款不大于80%前提下）；

当然，如果是租金回报小于3%的房子，比如好位置的house, 利率上涨0.5%，对房东的支出是有一定影响的。

dmxgaji

fademark 发表于 2022-2-12 16:11
你这么看好房价跌，怎么不把你的自住房卖了，等抄底买进不是更好？

不懂逻辑呢，自主为啥卖？手上没现金了吗？

asschemer007

shellte 发表于 2022-2-12 16:12
仔细算一下，升息的情况下，只有一套房的人跟租房的比没什么优势啊。租房的要涨租金，自住的也要涨利息呢 ...

100万的房子租金$600/周，你举的这个例子就是年租金回报在3%的投资房。

租金每年上涨幅度在10-20%之间，按平均值15%算比较恰当。

利率上涨0.5%算是比较大的调整了，租金上涨幅度应该能达到15%。

另外，对于长期投资的人来说，一搬会选择长期固定利率的，在利率不变的情况下，租金每年都在上涨，其实是对房东很有利的。

amyo(∩_∩)o

空置率2.6很高了好不。

天涯浪客

amyo(∩_∩)o 发表于 2022-2-12 16:15
空置率2.6很高了好不。

3％以下都算低的，我记得疫情期间Sydney city 的空置率到15％，现在你去看看，肯定比那时候低。

天涯浪客

dmxgaji 发表于 2022-2-12 16:14
不懂逻辑呢，自主为啥卖？手上没现金了吗？

做空啊。看空不做空，属于啥行为？

robin001

很有道理啊，非常同意

fintec

莫非去年大家把房子都买了 去跑去租房了

mea

maxinfang 发表于 2022-2-12 16:57
现在利率基数低 加息影响比较大
房租续约一年好像不能涨过15%的样子
比如你利息io 2.5% 今年0.25涨两次  ...

你们两人的看法分歧是因为跑道不同，你是说HOUSE，他可能是说APT。
HOUSE的贷款是大于百万级别的，而房租是3万，百万的利息动一动是2500，房租动二动勉强过千（如果不把租客赶跑的话），所以利息动两动的话就是一锤定音，肯定COVER不了。
我现在发现还有个情况即使贷款利息不动。房租动一动也COVER不了，因为州政府的评估地价年涨幅近15%，一个人总地价涨幅超过20万，不加息，房租涨10%都追不上。

他说的情况是APT，贷款50万，没有地税，房租涨个10%。利息就动一动，房客不跑，勉强可以COVER。哈哈！

maxinfang

asschemer007 发表于 2022-2-12 17:13
不是这么绝对的，要因房而异：

对于年租金回报在3%以上的高租金回报的房子，涨租15%是足以cover 利率上 ...

是的本来房子买的早 有的是正现金流 就算涨了我还是有的赚  那还别说亏了你还有负扣税呢

但是你要算的 增幅 是否能被增加的租金cover 你就假设现在收益 成本正好相等吧
你收益涨了15% 你成本涨了20%
再想想
就算你现在4%年回报 最后还是赚的 但是你赚的少了

hpehpe

asschemer007 发表于 2022-2-12 17:15
租金每年上涨幅度在10-20%之间，按平均值15%算比较恰当。

利率上涨0.5%算是比较大的调整了，租金上涨幅 ...

涨租百分之十五 这只存在睡梦中
这是数据透明的时代 那里有数据支持
至于疫情减少租.现在加回来 那只是回归正常 不是上涨

mea

房租每年涨10%也太夸张了，悉尼有啥地方涨10%
很负责任的说，十年前我在CASTLE HILL租房，550块，十年过去了现在是580或600块。

asschemer007

mea 发表于 2022-2-12 16:29
房租每年涨10%也太夸张了，悉尼有啥地方涨10%
很负责任的说，十年前我在CASTLE HILL租房，550块，十年过去 ...

你比较一下去年的租金，再看看今年或者明年的租金，就会明白了，涨10%租金真算少的。

现在租金不要涨的太快！

maxinfang

mea 发表于 2022-2-12 17:23
你们两人的看法分歧是因为跑道不同，你是说HOUSE，他可能是说APT。
HOUSE的贷款是大于百万级别的，而房租 ...

问题是apt 利息动一动 成本的增幅还是超过你租金的增幅 只是基数小差不多
差不多不能否认有差别

maxinfang

asschemer007 发表于 2022-2-12 17:33
你比较一下去年的租金，再看看今年或者明年的租金，就会明白了，涨10%租金真算少的。

现在租金不要涨的 ...

同意 我去年投资房都降价10% 还有个15% 是要补回来的 而且早起买的由于利率已经正现金流的不能再正了