为什么说2022年美联储利率决议对澳洲房市基本无影响

asschemer007

在说美联储利率决议对澳洲房市影响之前，先看看美联储加息对澳联储的影响。

先说结论：2022年澳联储加息的概率基本是0，2023年加息的概率也不大(基本55开）。

从国际坏境来说，即使美联储今年加息(其实也说不定), 澳元不同于其他货币，澳元相对于美元汇率也不会大幅下跌，澳元属于少数资源型货币，它受大宗商品的影响要大于美元对它的影响，曾几何时，在大宗商品受追捧的那段时间，澳币对美元的汇率是1:1，在2014-15年时候甚至达到了1.1:1,澳币贵过了美元.. 从这个意义上来说，澳联储并不惧怕美联储加息可能带来的澳币贬值。

从澳洲国内环境来说，通货膨胀远不及美国，由于澳洲东部封锁的时间比美国要长很多，经济恢复也比美国差很多，各国央行极为看重的失业率，澳洲也比美帝差很多。另外，不同于美国，由于澳洲没有很好的支柱产业以及工业，澳洲经济主要支柱的留学以及旅游业受疫情打击非常严重，直到今日，还处于软封锁的状态。澳联储一旦加息，对这些产业无异于雪上加霜…

所以我认为，即使全球大多数国家跟随美帝加息，澳联储也不会轻易动加息的念头的。

再看澳联储利率决议对澳洲房市的影响。

纵观以往历史(可以查看历年利率和房价走势图), 澳洲房市对澳联储升降息反应比较迟缓，除非遇到急加息或急降息 ( 类似于2019-2020年急降息), 否则一般要滞后1-2年。

所以今年美联储的利率变动对澳洲房市的影响也要到2-3年以后了. 在这2-3年间，影响澳洲房市的其他因素太多了，尤其赶上近些年的疫情，有太多变数，各种因素叠加的情况下，利率这个因素基本都可忽略。

另外，往长线看，澳洲现金利率的均值是6%，澳联储利率的变化始终是围绕这个均值在上下浮动的，而澳洲房产是曲线上升，房子留的越久，价格越贵，这个趋势以前是，以后也是。所以澳联储的利率决议对长期持有房产的人来说，也基本没有影响（当然前提是能hold住）。

综上所述，讨论今年美联储利率决议，对我们身在澳洲的地产投资人来说，基本没意义。

欢迎讨论！

DJRC

你自己信吗？

asschemer007

DJRC 发表于 2022-1-17 19:14
你自己信吗？

我觉得所有懂澳洲地产投资的人都信，当然你除外。

DJRC

asschemer007 发表于 2022-1-17 20:22
我觉得所有懂澳洲地产投资的人都信，当然你除外。

我不懂投资的，所以被熟人骗了去买公寓。

而且还是楼花

肠子都悔青了。

你会说真心话吗？

要是割不到韭菜怎么办啊？

amyo(∩_∩)o

我也觉得美国加息对澳洲影响不大。

luliang2000

看看澳洲的经济吧。。。还加息！

伟峰

房价要涨

asschemer007

DJRC 发表于 2022-1-17 19:23
我不懂投资的，所以被熟人骗了去买公寓。

而且还是楼花

“珍爱生命，远离楼花”
看来你上足迹不多。

DJRC

asschemer007 发表于 2022-1-17 20:36
“珍爱生命，远离楼花”
看来你上足迹不多。

喜欢割韭菜吗？韭菜好吃吗？

可以告诉大家，怎样高效割韭菜吗？

应该就是花自己很长的时间，写很长的很大段的文章，对不？

DJRC

amyo(∩_∩)o 发表于 2022-1-17 20:25
我也觉得美国加息对澳洲影响不大。

你也喜欢割韭菜。

laikai000

按这个分析，还会涨

DJRC

laikai000 发表于 2022-1-17 20:39
按这个分析，还会涨

没错，照他的分析，一定会让镰刀更快的割更多的韭菜。

DJRC

还想补充下，当年骗我买楼花的熟人，他自己买的别墅。

le0exxx

Don't fight with Fed.

asschemer007

DJRC 发表于 2022-1-17 19:37
喜欢割韭菜吗？韭菜好吃吗？

可以告诉大家，怎样高效割韭菜吗？

你错了，写这篇文章花了我不到10分钟时间，很多论据不需要刻意去找去编，而是通过研究和经验积累而了然于胸的，写出来自然不费劲。

alphabeta

总体结论同意，但说澳洲通胀远不如美国，个人持保留态度……都已经胀成什么样了……

Mmzhli

Too simple sometimes naive

haperkelu

房价涨需要动力，房价跌是买卖的量不够。 总之，个人觉得2022年房价可能受央行影响不大，但是大选年历史来看房子交易量不够的，没有量就没有价

DJRC

asschemer007 发表于 2022-1-17 21:37
你错了，写这篇文章花了我不到10分钟时间，很多论据不需要刻意去找去编，而是通过研究和经验积累而了然于 ...

学习，学习。

来年，我也要写出差不多的东西。

liuyang327

只是分析，谁知道未来会怎样？！市场无法把控，但是自身风险可以控制。看涨还是看跌，都是个人主观意愿。但是无论涨跌，控制好自身风险，才是正确的。
以史为鉴没错，但是很多错误就是因为模仿历史。在之前大的背景下，人口始终处于上升期，但是如果在接下来的周期里，人口下降呢？靠移民？全世界人口下降，移民的绝对数量会上升？
美联储不会急加息？可是从去年下半年开始，就是美联储收紧政策的步伐在不断加快。
澳币受大宗商品影响而不是受美元影响？好像是在说大宗商品不受美元控制。
澳洲通胀没有美国严重，我觉得那是因为澳洲市场比美国小多了，如果和美国一样，那得严重成什么样子。
至于失业率，澳洲一直在美化失业率吧。而且，这么年来，只要准备加息或者降息，首先拿就业率铺路。
当然，每个人有每个人的观点。

pan123au

看到一个受骗真韭菜

DrGreenJr

现在的通胀数据的确比美国健康很多

笑和尚

澳元是商品货币，是大宗商品货币，但大宗商品由美元定价。

笑和尚

现在的地产市场还是在延续17-19年的下跌趋势，19年12月新冠爆发，美国为了救市发放巨量美元，扭曲了市场，但周期不容抵抗，只能迟缓一阵，

mea

第一点，美国利率和澳洲利率的密切相关性，是用肌肉都可以想清楚的问题，真得没有必要多讨论。
美国升息立刻导致澳洲银行借款成本上升，澳洲维持比国际市场低得多的利率的后果就是国际项目大规模借贷澳元，立刻吸光。我们买房都是和商业银行打交道，贷款利息已去年经涨了三次，现在逼着买房人去签订浮动利息贷款，浮动利息的涨是分分钟钟的事情。
第二点，利息对房价的影响。这点在本论坛是无解的。
讨论房价的影响就要与对照比较，难道以2021年25%的比较吗？
利息涨个1%，即使悉尼的一套房便宜十万，购房人实际支付的钱还是更多的。

Quinny

美联储现在计划是今年3-4次明年2-3次后年2次，也可能今年3次其中一次0.5%。对澳洲房市多少有点影响，现在这价格接下来2年消化一下也挺好的。

天涯浪客

DJRC 发表于 2022-1-17 19:23
我不懂投资的，所以被熟人骗了去买公寓。

而且还是楼花

你要有自己的投资理念，自己判断对错。而不是听朋友，听足迹。。。

自己判断对错的依据不是研究理论，而是实地看房，你看上1000套房子，还需要听什么朋友意见吗？

我买投资公寓的时候，随便看一次房，我可以说出这栋楼的建筑年代，物业费大概多少？碰上比较菜的中介，我可以告诉他各种信息。。。

Isydney

政府真的缺钱了，地价上涨了百分之几十，投资房地税不知道会压死多少人，经济复苏也存在很多不确定性，补贴结束后倒闭的小商家很多，还是谨慎点好。

mea

去年悉尼计算LAND TAX 的LAND Value 都是上升了25%，threshold上面100万的地原来缴纳16000块，现在地价至少涨到125万，地税20000块。
房价大涨时这类因素都可以忽略，但是涨速一慢都要考虑。
当然了房地产是房主牵头带大家一起赚钱的，联邦州市政府，中介银行TRADE等等。
所以一套房子成交后，大家要给予赢家掌声

bageyalu

澳洲通货膨胀为什么健康，就是什么会涨价的都不算核心通胀。这样做的好处是不会被动加息。澳洲资源丰富，人口少，经济韧性大。只是这次钱发的太多了。

只有澳洲中央银行的利息决定能影响澳洲房价。美国的决定当然不能。但美国央行的决定会影响澳洲中央银行的决定（看利息差）。现在利息差是0. 所以这次美国的决定会直接影响澳洲。没看到在美国变脸时澳洲也在变脸吗？看下月初澳洲央行讲什么吧