买了一house

Nui

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... &extra=page%3D1

今天是个热闹的日子，发个贴对应一下Rodeo 兄的贴子，从他的宝贴受益很多。

我最近买了一个house, 价格$460万（ 本贴所有数字和实际数字都有点点不同），贷款$470万。也就是说我自己出的现金不到$20万。

大定5%， 交了$23万，印花税$26万，总共付出现金$49万，后来银行交割时补回我$30万出头。

mea

好，楼主这样的大手笔，带动我们的房子一起往上涨

rodeo

牛逼

nickzhang111

牛

小能豆

好牛好牛

醉半仙

大佬，这是啥操作？

jkliop

牛逼

Siva

恭喜楼主。
我看到印花税26万就只能羡慕

Nui

银行当然不会太大方借超出房子本身的钱给我。主要是我现有的两个house 的equity 足够了。银行估价还是很保守，大大低于市场价。

对了，利率是2.49% 固定两年。比我去年初固定的两年利率还低一些。貌似房租收入可以大概支付所有470万贷款的利息支出，或者贴一点。

我另外有两个house loan 也在这个银行，希望可以转贷到别的银行，套现出来，手中多粮心中不慌。

Nui

rodeo 发表于 2021-10-1 15:50
牛逼

得向你学习，视线放宽些。

Nui

其实得感谢我的会计长期对我的投资理财的帮助，不只是报个税递个文件。
基本上我贷款需要啥材料，或者需要改啥信息，会计都第一时间配合。有个好会计，对扩大投资规模太重要了。

另外有个好的Broker 也至关重要。回头我得好好感谢他们。

Nui

mea 发表于 2021-10-1 15:35
好，楼主这样的大手笔，带动我们的房子一起往上涨

不敢当，这个区千多万的house 很多，我买的就是个小板房，准备推倒重建。

Nui

小能豆 发表于 2021-10-1 15:56
好牛好牛

谢谢，不敢当。

Nui

Siva 发表于 2021-10-1 16:15
恭喜楼主。
我看到印花税26万就只能羡慕

谢谢。空手套白狼的感觉，窃喜又不踏实其实。要好好考虑一下风险控制了。

Nui

醉半仙 发表于 2021-10-1 16:00
大佬，这是啥操作？

空手道

cccaat

460万！！大手笔！！
LZ你现有的两套房是不是还不能转贷啊，因为新买的房用这两套房抵押了，三套得绑在一家银行？

grace181

本以为楼主是个反gong先锋，没想到这么有钱 膜拜

Nui

cccaat 发表于 2021-10-1 16:36
460万！！大手笔！！
LZ你现有的两套房是不是还不能转贷啊，因为新买的房用这两套房抵押了，三套得绑在一家 ...

应该没有绑定，但是这三个loan 都不适合转贷就是，银行估价不会太高，套不出多少现金。

我另外有两个house 贷款也在这个银行，准备试试转贷到别的银行，如果可以套现几十万上百万，暂时就不着急卖房。否则我也计划明年卖掉一个，套现百多万在手，感觉会安全很多。

Suiyi2021

Nui 发表于 2021-10-1 16:19
银行当然不会太大方借超出房子本身的钱给我。主要是我现有的两个house 的equity 足够了。银行估价还是很保 ...

2.49 是interest only fixed rate？

Nui

grace181 发表于 2021-10-1 16:38
本以为楼主是个反gong先锋，没想到这么有钱 膜拜

不敢当，我不算有钱，也不算反共先锋。
反共的华人亿万富翁不少，这位MM没见过么？

Nui

Suiyi2021 发表于 2021-10-1 16:44
2.49 是interest only fixed rate？

是的，我贷款不少，尽量IO固定。

rodeo

Nui 发表于 2021-10-1 16:24
其实得感谢我的会计长期对我的投资理财的帮助，不只是报个税递个文件。
基本上我贷款需要啥材料，或者需要 ...

是的，这个是最重要的，好会计好broker

Nui

rodeo 发表于 2021-10-1 16:46
是的，这个是最重要的，好会计好broker

我很多年前在哪里看过一句话，好会计顶半个律师，如今深有体会。

rodeo

如果是Vaucluse或者Mosman，设计师和builder非常重要，一定要找个熟悉local的，因为你的邻居很难搞。

rodeo

Nui 发表于 2021-10-1 16:43
应该没有绑定，但是这三个loan 都不适合转贷就是，银行估价不会太高，套不出多少现金。

我另外有两个hou ...

我不知道对不对，但是我手上一定要有两三百万流动性在手，可能是因为年轻时破产过胆子小了。

Nui

再说说风险控制。现在的国际形势很妖异，至少直接间接听两个亿万富翁说都持很悲观的态度。我虽然短期内没有利息大幅增加的威胁，但是现金储备必须增加，现金流也最好大幅增加。

目前想到的首先是转贷房子把 equity 套现，这个需要和broker 确认落实。

同时扩张商业投资，每年净现金流增加30-40万刀，也会大大增加安全系数。现在基本确定了意向，明年应该会落实。

B计划就是本财年卖掉一个贷款比例相对比较低的house，下个财年再卖一个，合适的话同时置换和升级资产质量。

Nui

rodeo 发表于 2021-10-1 16:54
我不知道对不对，但是我手上一定要有两三百万流动性在手，可能是因为年轻时破产过胆子小了。 ...

我没破过产，加上赌性大，过去十年八年里的现金存量不多。随着盘子越来越大，我也需要增加现金存量，同时增加净现金流。

Nui

rodeo 发表于 2021-10-1 16:52
如果是Vaucluse或者Mosman，设计师和builder非常重要，一定要找个熟悉local的，因为你的邻居很难搞。 ...

嗯，下北。找的西人设计师， builder 待定。听卖主说邻居很好人，拭目以待。

rodeo

Nui 发表于 2021-10-1 17:03
嗯，下北。找的西人设计师， builder 待定。听卖主说邻居很好人，拭目以待。 ...

下北好很多，恭喜你啊。这个应该是自住了

Nui

rodeo 发表于 2021-10-1 17:08
下北好很多，恭喜你啊。这个应该是自住了

感谢！
希望两年后可以搬家，把现在的自住房出租，租金支付利息还会有很多结余。
其实上北搬下北，大地换小地，会有心理落差的。但是新房子加便利位置，应该会足够补偿。近市中心，各种吃喝玩乐还是会便利很多。上北住久了简直有很乡下的感觉。