投资房转自住增值税问题

八爪鱼

借宝地咨询一下大家，2016年买了一个房，以前一直出租，今年转成自住了，问了会计说如果投资6年内不会导致增值税，请问是这样吗？转成自助之前要不要做个房产评估？

mymyyoyo

我的会计跟我说刚买的投资房先自住半年再出租，以后就可以方便转成自住，如果一开始就出租，ATO就会认为你这个房子买来就是当投资用的，卖掉的时候肯定有增值税。
就是说，如果你买到手之后一天都没自住过就直接出租，那ATO就认为你这房子就是买来投资的，那到时你的增值税计算是以你的售价减去2016年的买入价，这个差额乘以（出租的天数/持有的总天数），所以你投资转自住时，要看你当时settle后是直接出租了还是自己住过。我的理解是，如果你当时是直接出租的话，现在转自住时做评估并没有用。你最好再找你会计确认一下。
这是我的理解，欢迎大家一起讨论。
贴个例子上来给你看一下。

Eldershaw

二楼正解

leben

上税局网看看吧。足迹不是神

总督

二楼回答这么辛苦！图文并茂。 为啥没人加分呢？我来带个头

Calvin_Mai

一买回来立刻出租，ATO会认为你的目的是投资性质，所以不可以利用这个六年法则，计算增值税的时候按时间比例计算

cylazhm

我理解在转成自住时做一个market appraisal也可以，比如60万买入，转自住时价值80万，买房卖了150万，60-80万区间要交增值税。

小手冰凉

转自住时评估房价找谁？

八爪鱼

mymyyoyo 发表于 2021-9-12 15:13
我的会计跟我说刚买的投资房先自住半年再出租，以后就可以方便转成自住，如果一开始就出租，ATO就会认为你 ...

谢谢分享，查了一下税务局规定，这种情况是不能用6年法则，但是可以用partial exemption, https://www.ato.gov.au/Individua ... inherited-property/, 有个疑惑是capital gain到底怎么算，假如房子2015年买入价60万，2018年搬进去估价80万，2022年卖了，价格100万，在2022年计算CGT的时候，capital gain 到底是80w-60w=20w，还是100w-60w=40w？

yshi

先投资再转自住是不能用6年法则的 你的会计是不是该换了

八爪鱼

yshi 发表于 2021-9-12 20:52
先投资再转自住是不能用6年法则的 你的会计是不是该换了

已经换了一个了，之前的会计没有把投资房capital loss给我当时零收入在家生孩子的老婆算上，现在这个会计改了过来，但是这个会计又跟我说这个投资房可以用6年法则 ，有没有推荐的会计各位？

Nui

八爪鱼 发表于 2021-9-12 21:01
已经换了一个了，之前的会计没有把投资房capital loss给我当时零收入在家生孩子的老婆算上，现在这个会计 ...

哈哈，我的会计会提前事先告诉我避税策略，我很轻松。

八爪鱼

Nui 发表于 2021-9-12 21:05
哈哈，我的会计会提前事先告诉我避税策略，我很轻松。

可以私信推荐一下吗？谢谢

cillalaw

八爪鱼 发表于 2021-9-12 21:01
已经换了一个了，之前的会计没有把投资房capital loss给我当时零收入在家生孩子的老婆算上，现在这个会计 ...

你這個投資房6 years rule not applied
但是假設你只有1個自住房，你賣的時候可以只算2016到2021的升值value

2016年買入100
2021值 200
2030賣自住房值500

那你只需要出200-100
最好問一下懂行的會計師

wylie

mymyyoyo 发表于 2021-9-12 15:13
我的会计跟我说刚买的投资房先自住半年再出租，以后就可以方便转成自住，如果一开始就出租，ATO就会认为你 ...

正解

onlyoung

cylazhm 发表于 2021-9-12 20:07
我理解在转成自住时做一个market appraisal也可以，比如60万买入，转自住时价值80万，买房卖了150万，60-80 ...

应该是自住改投资可以这样计算，投资改自住没有 market appraisal ，只能按照自住的年限prorata

Lingziqaqa1

Nui 发表于 2021-9-12 21:05
哈哈，我的会计会提前事先告诉我避税策略，我很轻松。

可以推荐你的会计吗？谢谢

steven_sa

要么你会计没跟你说清楚，要么你会计是个二把刀。六年法则一个很重要的前提：这六年你没有其它的自住房。

cg8180

先自住再出租才能用这个6年。
先出租再自住只能pro rata了

sg2017

steven_sa 发表于 2021-9-12 22:19
要么你会计没跟你说清楚，要么你会计是个二把刀。六年法则一个很重要的前提：这六年你没有其它的自住房。 ...

这个是对的。

楼主漏说了他在过去是否除了这个投资房外，还有自住房。

小鱼鼓鼓

学习下

小鱼鼓鼓

二楼正解。
六年法则，也是要看为什么出租的吧。回国或者去别的城市还好说，同城的话需要有正当的理由解释为什么出租

八爪鱼

sg2017 发表于 2021-9-12 23:57
这个是对的。

楼主漏说了他在过去是否除了这个投资房外，还有自住房。 ...

感谢分享，如果有自住房的同时还有投资房的话，就不能用6年法则。反之如果只有一套房不自住用来投资的话就可以用6年法则，这个理解对吗？

sg2017

八爪鱼 发表于 2021-9-13 08:30
感谢分享，如果有自住房的同时还有投资房的话，就不能用6年法则。反之如果只有一套房不自住用来投资的话 ...

前面一句对的。后面一句取决于你是买来后直接出租还是先自住过。

mymyyoyo

我会计说性质发生变化的时候都有可能需要评估，具体情况具体分析。建议楼主找会计再咨询一下

mymyyoyo

我会计说性质发生变化的时候（自住转投资或投资转自住）都有可能需要评估，具体情况具体分析。建议楼主找会计再咨询一下

imkid

cg8180 发表于 2021-9-12 22:29
先自住再出租才能用这个6年。
先出租再自住只能pro rata了

同意这个，我之前投资转自主时候查过ato是这样。


但实际情况是我的房子是以自主买，但由于各种原因无法直接搬入，过了两年才搬入。入住时候我做了一个revaluation,这样十年后卖，也许税法会变，或者有argue的空间，可以避税。

我个人建议是入住时花300做一个valuation report,可能会用到。

wengjiazhen

请问A房自住10年，搬到B房，A房有六年法则吗？

chingwu

wengjiazhen 发表于 2021-9-23 22:15
请问A房自住10年，搬到B房，A房有六年法则吗？

有

wengjiazhen

chingwu 发表于 2021-9-23 22:23
有

六年内卖掉就不用交增值税，对吗？