请问小的商业物业贷款是比较难吗？

xiwu

请教做贷款和有经验的tx,小的商业物业买家贷款难, 会影响其出卖时困难一些吗？

Nui

单位资金成本高。
我不爱买便宜物业，居住商业都是，几十万的物业，各种成本包括自己时间精力都不少，不值得。
所以我几个物业当有些人十几二十个。

月华task

具体看是什么类型的物业，以及买家的收入来源，不同情况贷款难度不一样的，利率从2.5左右一直到8+都有可能

learning

一般来说小的商业物业难买难卖，贷款也难些。

xiwu

learning 发表于 2021-9-7 11:06
一般来说小的商业物业难买难卖，贷款也难些。

难买,是市场供应量少？
难卖,是买家不多？
贷款难, 是银行赚不到多少没钱？

learning

xiwu 发表于 2021-9-7 12:03
难买,是市场供应量少？
难卖,是买家不多？
贷款难, 是银行赚不到多少没钱？ ...

有的小得很畸零，能开的小生意有限，看过一、两年卖不掉的，没人接手。办公室就另外说，看那个商业房产是做什么的，工作室？办公室？医生诊所？银行也会考虑到以上问题，加上商业贷款本来就比较难，可贷成数也比较低。最直接的吧可以考虑用住宅增贷买下来。

yuhaiwei

刚买了一个 5万租金加gst加outgoing 80万 利息2.39 租约贷款 没用本地收入

xiwu

yuhaiwei 发表于 2021-9-7 12:16
刚买了一个 5万租金加gst加outgoing 80万 利息2.39 租约贷款 没用本地收入

请问租约长度有限制吗？

Pekka

大小物业银行看的东西都一样，估值报告，租约，LVR ICR，大的商业物业一般持有人有多个资产，会综合考虑，还有银行对待老客户新客户大小客户的态度会不一样，其实没有什么差别

cinderala

看租客看啥物业。 每个 Deal 都不一样啊

yuhaiwei

xiwu 发表于 2021-9-7 12:28
请问租约长度有限制吗？

我那个是3+3的 租约最少得三年

a1169838

楼主在哪？什么类型的物业？价格范围？需要贷款比例？自用还是投资？是否有租约？租约多少？租客质量？

kenkoh40

a1169838 发表于 2021-9-7 21:09
楼主在哪？什么类型的物业？价格范围？需要贷款比例？自用还是投资？是否有租约？租约多少？租客质量？ ...

租约贷款可以的吗？

kenkoh40

cinderala 发表于 2021-9-7 12:43
看租客看啥物业。 每个 Deal 都不一样啊

租约贷款可以的吗？

a1169838

kenkoh40 发表于 2021-9-8 21:39
租约贷款可以的吗？

可以

yuhaiwei

kenkoh40 发表于 2021-9-8 21:40
租约贷款可以的吗？

租约贷款现在是刚开始实行 目前只有westpac可以

cinderala

kenkoh40 发表于 2021-9-8 21:40
租约贷款可以的吗？

可以的。Lease doc. 现在 Lease doc 利息也很低

cinderala

kenkoh40 发表于 2021-9-8 21:40
租约贷款可以的吗？

具体你要问你的商业 broker

s4048987

yuhaiwei 发表于 2021-9-7 12:16
刚买了一个 5万租金加gst加outgoing 80万 利息2.39 租约贷款 没用本地收入

购买价格80万？还是贷款80万？

WACT

kenkoh40 发表于 2021-9-8 21:39
租约贷款可以的吗？

租约可以贷款，利率也不高。

但是上面的人，没有告知非常关键的一点: 租约贷款，期限很短。不审查收入，首付40%
3+3的租约，贷款期限为:已经使用了的租约时间，减去第一个已经确认的租约期。option，是不被承认的， 不算租约期限。
比如说，租约已经使用1年，那么3+3的租约，贷款期限为2年。2年后要重新审查贷款，跟重做一个贷款差不多了。有的商业贷款是年年审查，风险就更高了。
这样的贷款，房东被租客拿捏得死死的。如果2年后的审查，租客跑路了，退租客，空租了，那么贷款就被抽回。可想一个80万的商业贷款，期限只有2年，这压力得多大。
没经验的，实力不强的，不愿意操心的，最好别碰中小商业物业。

中小商业物业的好处也是有的，租金回报率很高。布里斯班买入的时候汇报率就能有6-7%，持有2-3年就能达到10%。
但是这样的物业，仅占挂牌商业物业的10%的不到。疫情后，商业物业也抢的厉害。这样的优质物业更是凤毛麟角，现在布里斯班地区，我一个都找不出来。想买可以等等，有点耐心。
如果不幸买了另外90%，不优质的商业物业。那么风险极高，可能一连空几年都租不出去，不是开玩笑。租客跑路了，商业贷款被抽回，鸡飞蛋打。
中小商业物业的风险，是买民用house的10倍以上。

WACT

商业贷款，你也可以不用租约贷款，用收入贷款，这样风险小得多。
但是缺点也是，贷款期限很多也是很短。尽管比租约贷款长，但是多数也还是很短。除非租客是大公司，政府机构，诊所，信誉足够好，租金收入足够高。
抵押了自己自住房产，并且自己的房产价值足够高，这个贷款期限可以做到25年的贷款，不再审查。
收入贷款的商贷，利率会更低一些，首付20%。

WACT

中小商业物业，无论是贷款，贷款review，谈租约，中介费，律师费，跟大商业物业的流程和费用是一样的。
大的商业物业年租金30-50万，300万，折腾也值了。而小的只有3-5万租金，那么凸显出来，小的商业物业太折腾了，租金才3-5万，谈个合同花的律师费可能都好几千。很多人不愿意操这个心。
当下澳洲的商业环境急剧恶化，中小商业物业的租客，说白了就是小生意业主，生意很难做。你租给他们，可想而知，遇到问题的概率也很大。
考虑到民用house的资本升值，而中小商业物业资产增值很慢，这就很尴尬了。
当然市面上优质的中小商业物业，有，买到了就是赢家。但是当下简直是凤毛麟角。
我认为，现在中小商业物业不要碰。
有那钱在布村，Brisbane City Council辖区买个50-60万的house，稳赢。