请教二手house泳池不合规导致的贷款和settle问题 （已和银行协商解决 感谢指导）

沙子口大鲅鱼

房子买了，终于找到了能买得起也能看的上的二手破房。稀里糊涂交换了了合同，结果发现掉进一坑里！！

合同里有一张泳池不合规的证书，当时律师给我说的时候没太当回事儿。结果银行估价回来，出租估价为 0，因为泳池不合规，不能出租。我在银行做的是投资贷款，出租价值为0 导致我直接贷不出需要的数额来，可能会导致 settle不了。

和卖家见了面，询问来龙去脉，卖家提供了2016年年底和康嫂往来的电子邮件记录。DA和OC正常，当年的合规证书也有，但是当年康嫂有一工作人员邮件告诉他，你这院墙别弄一米八，因为已经高于路面很多了，一米二得了，要不太丑。卖家根据council的邮件指示弄了一米二。没毛病，泳池投入使用。今年卖给我之前，卖家准备合同，找人鉴定泳池，不合规，因为院墙低于一米八。我￥#&*%$#@

问题来了，我有2016年康嫂工作人员给卖家（原屋主）的官方Email邮件，确认只需要一米二，康嫂还会不会认当年说过的话？如果认了，泳池出证书的人会不会愿意接受这个条款作为豁免？如果没办法达成这两个条件，我就得settle前进场加高院墙，卖家多半不会同意。如果不管，银行放不出那么多钱来，我没法交易，损失10%大定。。。。。。

十万火急！！请教 游泳池经验的足友们。或者求推荐好说话闭着眼出证书的人。


更新：康嫂打死不承认，坑爹。出证书的人认准1米8不放。和银行协商，提高贷款额度，已经解决。感谢各位的指导。新号恕不能加分。

chezycsco

邮件往来不行，必须高于1.8m，这个compliance经常变，必须以现在为准，建议加高fence，然后出compliance证书，银行估价。

这是降低风险最合法的方式。应该时间来得及。

Chrisbabycare

有一个快速的方法， 直接在泳池周边加fence 1.2 米，就不用管外墙多高了。 规矩好像2016 年改的更严了，所以2020 年expired 需要renewal compliance 就很麻烦… fence要便宜很多，2，3 千刀 一般okay 前提卖家同意你这么做— 最好找一个compliance 的公司给你建议，他们收费180 一次 inspection 会出report, 也能issues compliance certificate

cangaru

出租房带泳池是挺麻烦的哈

东东小亚

你是找的broker 还是banker，买之前这些问题不告诉你么？游泳池没有certificate就不能出租做不了投资房，真是坑死人啊！

newSYDer

跟卖家协商赶紧加高pool fence，或者你再给卖家一笔钱让他加高，总之settle前搞定再做一次估价。

xiaomiaustralia

我之前也是这样 后来请HANDYMAN  根据报告要求 搞就好了  不难的

toozz

泳池旁边的fence1.8米印象中是Australian Standard的要求，council邮件没有用。
要不你就找个贷款额度高的基金先贷了后面再转贷。
我之前买房的时候正是收入的低谷期，最后找liberty 贷了先上车，然后收入恢复了就马上转走了。

zyy7905

买那种fence加高的东西，加到1.8米就可以，拿了证书随时都可以拆了的。

christ430

你自己找pool compliance certifier,然后便让他准备证书边做加高（这个钱大概率你自己掏，但是你可以找找条款，我记得中介有义务让房东准备pool certificate如果卖房子带泳池的，这个新规是跟pool certificate一起出的应该加在卖房合同一起），settle前让那个估价师改报告就行了，放在settlement condition里如果给力的话，估价报告里应该写了如果有pool certificate租金是多少的；这个发现了解决就好，投资房就更该合规了，万一游泳池出事了是你没做好fence那保险都不会赔你，投资房带泳池也没那么麻烦，你最好是找当地做泳池维护的做个package,等于出租房里包泳池维护（羊毛出在羊身上，租客看到有不用维护的泳池也愿意多加点钱）

kingochan

你这个泳池的一边的fence是boundary fence，根据最新的fence规定，boundary fence需要至少1.8米高（泳池区域内侧量）。
两个办法可以试试。
1. 加高boundary fence，加到1.8米。
2. 在boundary fence内单独做一圈pool fence，这个只要1.2米，应该会便宜不少。

具体仍然需要咨询相关人士（pool certifier）。

小异异

不是太严重，有办法解决

mymyyoyo

你现在有自住房吗？跟银行说现在要买的房子在settle之后变自住，现在的自住房做投资出租（需要找中介出具rental appraisal说明这个房子能租多少钱）。这样银行就不会管你这套新房子的泳池问题了。找你的broker问下，这可能是最快的方法。泳池fence可能没办法那么快解决。

大笨鱼是我

赞同上面的说法，就说这个是自住房

东东小亚

mymyyoyo 发表于 2021-9-2 08:47
你现在有自住房吗？跟银行说现在要买的房子在settle之后变自住，现在的自住房做投资出租（需要找中介出具re ...

LZ的问题是按照自住房贷钱不够，投资房可以多贷不少，才够他settle房子

nowich

mymyyoyo

东东小亚 发表于 2021-9-2 10:51
LZ的问题是按照自住房贷钱不够，投资房可以多贷不少，才够他settle房子

你可能没理解我的意思。我们家就是自住那套比新买那套租金更贵，出具了rental appraisal之后能贷更多，而且新买那套享受自住房利率。
银行质疑的是楼主新买的房子fence不符合规范不能出租，那就跟银行说我改自住，settle之后自己慢慢搞fence，原有的房子改出租。当然，跟银行说的这种置换方法不一定真要实施，银行相信就行。

呼呼呼

不客气的说，broker问题比较大。 换银行吧。
原本没必要提供那个证书。 （个人经验）

zhengtao

no need for certificate, just move to a different bank.

gugu10

我刚买的二手house，泳池边的墙明显1.7m左右，也不知道是怎么拿到compliance的

viva2006

请问是哪个银行可以告知一下吗？

老婆是CPA

好说话闭着眼出证书的人

人命关天   啊   啊 楼主大胆~

小鱼鼓鼓

这个的话，就现在找人做一下 和房东商量晚一个月settle,也是有办法的

melody410222

直接整改也就一天的事，我邻居卖房后一样的问题，settle前五天给改好了，正常settle

gracekjia

楼主可以跟卖家沟通，提前进去整改fence，整改以后，找人过去重新做个certificate就好了

kiddkidd

自住设施越多越好，投资设施越少越好！

沙子口大鲅鱼

感谢各位热心指点。和银行协商后，同意交付之后立即修缮。提高了贷款比例，问题解决。感谢！

瞧你那损色

这个竟然不是卖家负责修复的问题，几千块不见了

沙子口大鲅鱼

瞧你那损色 发表于 2021-9-11 18:38
这个竟然不是卖家负责修复的问题，几千块不见了

房子便宜卖，其实不亏。